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1、 XXX房地产23号住宅楼项目设计方案第一章 项目单位及项目概况1.1项目单位概况项目名称：XXXX23号楼建设项目项目承建单位：XXXX房地产开发集团有限公司 主营：房地产开发与经营业、房地产管理业、包括各类房地产经营、房地产交易、房地产租赁等活动；对住宅发展管理、土地批租经营管理和其他房屋的管理活动等。 兼营：房屋零星维修的物业管理。该项目坐落于 。项目周围市政设施齐全，交能便利，环境整洁，建设用地地势平坦。负责人：XXX1.2项目概况1.2.1项目建设地点该项目坐落于 。项目周围市政设施齐全，交能便利，环境整洁，建设用地地势平坦。1.2.2项目主要建设内容和规模：项目建设规模：项目总投资
2、4000万元，总用地面积6269.8平方米（合9.4亩），建筑总面积12528平方米。容积率为2.0，绿化率40%，建筑密度为24%，户数144户。项目建设内容：项目总建筑面积12528平方米。新建1栋18层住宅楼，配套设施建设和绿化用地。1.2.3项目建设背景中捷位于中国河北东南部渤海西岸，环渤海经济圈的前沿地带，地处北纬381929，东经1172339。西至沧州60公里，南与沧州港相接，与辽东半岛和山东半岛隔海相望，北距天津市100公里、距北京230公里，距省会石家庄300公里。毗邻国家“十一五”规划重点推动发展的天津滨海新区。有黄骅港连接海上交通，东距韩国仁川港260海里，日本九州港90
3、0海里，是港口腹地对接国际市场的重要通道，是环渤海经济圈中极具活力的地区和经济交往的前沿。立足这里可以承东启西，纵贯南北，仰视京津，面向世界。中捷产业园区为渤海新区核心区，面积268平方公里。按照河北省人民政府批准的渤海新区沿海中心城市总体规划，规划面积110平方公里、中远期100万人口的渤海新城有55%地处中捷境内。中捷产业园区面临着建设大城市、大产业的历史机遇，同时也担负着建设新农垦、新农村，升级“全国农业示范基地”，为渤海新城打造绿色生态环境，从根本上解决“三农“问题的历史使命。1.2.4项目实施进度建议本项目建设期拟订为24个月，即为从2014年7月至2016年6月。1.2.5主要经济
4、技术指标XXXX房地产开发集团有限公司XXXX23号楼建设项目主要经济技术指标见表1-1表1-1项 目数 值项目占地面积6269.8总建筑面积12528建筑密度24%容积率2.0绿地率40%总户数1441.2.6投资规模和资金筹措方案本项目总投资估算为4000万元，全部由项目单位自筹。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析随着经济的飞速发展，人们对物质生活和精神生活的要求不断提高，对房子的需求不再停留在住的下、住的开的水平上，需是要求更宽敞、更舒适、健康、环保、以及完善的物业管理。弃旧换新的许多人的梦想，房地产贷款的政策帮助人们的美梦成真。一些百姓手中存有部分现金，在负利率
5、时代人们一直在寻求保值渠道，在房地产值不断增长的情况下，房地产对这些人产生了极大的诱惑力。由于人们对住房的需求量依然很大，再加上土地的供应吃紧，直接影响房地产价格保持了稳中缓升的走势。改善需求、新增需求、投资需求并列为住宅三大需求。因城镇居民居住需求，富裕农民进城居住及经商需求今年有所增加，而且百姓换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。由此可见，市场需求估计会有强劲的后劲。根据中捷产业园区“十二五”期间发展规划，本项目工程周围市政设施齐全，交通便利，环境整洁。2.2产业政策分析为改善投资环境，提升城市形象，推动中捷产业园区经济的高速发展，就需要政府充分挖掘城市的各种资源，找到
6、城市的个性、灵魂与理念，借签沿海及发达城市的经验，结合本市的城市总体规划，进行土地资源的整合。在政府的宏观调控下，加快城市化的进程，改善现有的城市环境，推动经济与建设的可持续发展当务之急，就是首先要改善目前的环境，改造旧城，提升一个区域的形象。在改善整合现有住宅的基础上，按照城市化经营的方式，在政府的调控指导下，将该地段改造成功能齐全的住宅小区，提升土地的价值，使此地段的城市形象、居住环境等得到极大的改善。2.3行业准入分析根据河北省人民政府令2004第3号即河北省城市房地产开发经营管理规定：第一条 为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据中华人民共和国城市房地产
7、管理法和国务院城市房地产开发经营管理条例等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。第二条 在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。第三条 本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第四条 从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益和环境相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第五条 房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。第六条 房地产开发企业应
8、当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：（一）一级资质的房地产企业承担开发项目的规模不予以限制；（二）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；（三）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；（四）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。本拟开发项目建筑面积为12528平方米，建设单位为二级资质，符合准入条件。2.4项目建设目标及功能定位在规划设计上，力求高绿化高密度；综合服务配套设施齐全；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考
9、虑住宅的使用功能和空间组合等因素。第三章 资源开发及综合利用分析3.1用地规划选址根据中捷产业园区“十二五”期间发展规划，本项目拟选址在 。周围市政设施齐全，交通便利，环境整洁。本项目所占用地的土地是在中捷产业园区土地利用总体规划所确定的建筑用地范围内，符合中捷产业园区土地利用总体规划。3.2用地规模及用地类型XXXX23号楼建设项目用地规模为6269.8平方米，全部为中捷产业园区土地利用总体规划所确定的建设用地。3.3项目功能情况XXXX23号楼建设项目功能为住宅楼。项目建成适合城市功能需要，满足百姓生活需求。本项目符合市场需要，有广阔的发展前景，必将产生显著的经济效益。项目建成后可以改善中
10、捷产业园区的城区环境，美化管理区的市容市貌，提升中捷产业园区的知名度，为中捷产业园区开创住宅小区建设的新思路，改善管理区居民的居住条件，同时也增加政府的税收，总之，本项目必将带来巨大的经济、环境和社会效益。第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析4.1项目选址及用地方案项目地点：位于 。占地6269.8平方米，地理位置优越，公路交通十分便利。项目所占用地是在中捷产业园区土地利用总体规划所确定的居民建设用地范围内，符合中捷产业园区土地利用总体规划。4.2用地规模及用地类型项目用地规模为6269.8平方米，建设土地在中捷产业园区土地利用总体规划所确定的建设用地地区内，符合土地利用总体规划。4.3征
11、地拆迁和移民安置规划方案本项目总用地面积6269.8平方米，为原有建设用地，无占用耕地。第五章 建设方案5.1设计依据1、城市道路交通规划设计规范GB50220952、建筑抗震设防分类标准GB5022320083、建筑抗震设计规范GB50011-20104、民用建筑设计通则GB50352-20055、民用建筑照明设计标准GBJ133906、民用建筑节能设计标准JGJ26-20107、建筑设计防火规范GB50016-20068、民用建筑隔声设计规程GB20118-20109、屋面工程技术规范GB50345-201210、民用建筑热工设计规范GB50176-9311、无障碍设计规范GB50763-
12、201212、中捷产业园区城市总体规划13、相关设计资料5.2设计思路本项目建设设计全面考虑设区域的自然环境和社会环境，在设计前对本区域的地理、地形、地质、水文、气象、城乡规划、土地利用及发展规划等因素进行了调查研究，并在收集建设地区的大气、水体、土壤等基本环境要素背景资料的基础上进行综合分析论证，制定最佳规划设计方案、政策和规定，采用新技术、新材料，节约用地。5.3规划设计基本原则一、本项目坚持改善居民居住环境、提高人民生活水平、美化城市环境的原则。二、照顾残疾人、老人，应是本住宅规划设计中不容忽略的重要问题。三、充分考虑建筑标准化与施工机械化的要求，同时结合规划用地特点，适合当地群体需要。
13、四、经济、合理、有效的使用规划范围内的土地和空间。统一规划。5.4建设内容XXXX房地产开发集团有限公司XXXX23号楼建设项目总建筑面积12528平方米，包括一栋住宅楼及配套建设和绿化用地。5.5配套设备设施5.5.1给水给水水源由市政水管网供水，从中捷产业园区供水管网上接进水管与室外给水管网相连。水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点。5.5.2排水排水系统分为生活污水排水系统和生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。本区域内的道路设雨水排入市政雨水管道。5.5.3供电系统小区内设变电站一座，满足生活居住需求。动力配电：内外照
14、明均采用低压供电、低压配电，采用低压配电盘或动力配电箱，各用电设备一般不采用就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿管直埋或沿电缆架明铺。照明系统采用三相四线制，照明电压220V，道路采用节能、光效高的高压纳灯。5.6管线铺设本项目管线类别有：给水、排水、供暖、供电、宽带、有线电视、电话、区内道路照明、雨水等。管线铺设依据外管网铺设要求和修建规划设计埋地铺设。5.7绿化、硬化5.7.1 绿化防污效应降低大气中有害气体的浓度；减尘效应；减少空气中含菌量；减少空气中吸附性物质含量和辐射的传播；消减噪声；改善城市环境气候。因而本项目必须搞好绿化工作，美化环境。按居住人口人均一平方米以上标准建设公共绿地，绿
15、化率达40%。5.7.2路面硬化主要车行道采用混凝土路面，楼间人行道采用彩色水泥方砖铺设。5.8建筑设计设计依据 公共建筑节能设计标准DB13(J)81-2009商店建筑设计规范JGJ482011民用建筑热工设计规范GB50176-93民用建筑隔声设计规范GBJ1182010屋面工程技术规范GB50345-2012高层民用建筑设计防火规范GB5004595 2005版建筑玻璃应用技术规程JGJ1132009民用建筑设计通则GB50352-2005民用建筑节能设计标准JGJ26-2010建筑灭火器配置规范GB50140200505系列建筑标准设计图集05J112屋面工程质量验收规范GB502072012建筑地
