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1、 土地增值税第一节 纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。取得收入是指以出售或其他方式有偿转让房地产的行为，不包括继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第二节 征税范围一、征税范围根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：(一)转让国有土地使用权这里所说的“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。(二)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让这里所说的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物
2、，包括地上地下的各种附属设施。这里所说的“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。二、征税范围的界定在实际工作中，我们可以通过以下三个标准来判定（同时满足）：(一)转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。根据中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法(以下简称土地管理法)的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。而农村集体所有的土地，根据土地管理法、城市房地产管理法及国家其他有关规定，是不得
3、自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。(二)土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。这里有两层含义：1土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权
4、后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它属于土地买卖的二级市场。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。2土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。是否发生房地产权属(指土地使用权和房产产权)的变更，是确定是否纳入征税范围的一个标准，凡土地使用权、房产产权未转让的(如房地产的出租)，不征收土地增值税。(三)是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。需要强调的是，无论是单独转
5、让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。【例】政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收取地价款1000万元，B企业取得有关土地使用证后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给C个人，取得收入100万元，C于两年后将该房屋赠送给孙子，B又将1/3出租给D企业5年，年租金50万元，另外B从E村委会取得该村土地30亩使用权，支付费用500万元，水位土地增值税纳税人？三、若干具体情况的判定 (一)以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的这里又分为三种情况：1、转让国有土地使用权的。这种情况是指土地使用者有偿受让土地使用权后，
6、仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。2、取得国有土地使用权后进行房屋开发、建造，并出售的。这种情况即是一般所说的房地产开发，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。3、出售存量房地产的。这种情况是指已经建成并已投人使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地
7、使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。(二)以继承、赠与方式转让房地产的这种情况因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。这里又可分为两种情况：1、房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人(即被继承人)并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的
8、继承不属于土地增值税的征税范围。2、房地产的赠与。房地产的赠与是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。但这里的“赠与”仅指以下情况：(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。房地产的赠
9、与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。(三)房地产的出租房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。(四)房地产的抵押由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。(五)房地产的交换这种情况是指一方以房地产与另一
10、方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按土地增值税暂行条例规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。(六)以房地产进行投资、联营非从事房地产开发的企业以房地产进行投资、联营的，即投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资，或作为联营条件将房地产转让到所投资、联营的企业，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的
11、商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。（财税200621号，2006年3月2日）(七)合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。(八)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。(九)房地产的代建房行为房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收
12、入性质，故不属于土地增值税的征税范围。(十)房地产的重新评估企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。（十一）未办理土地使用权证转让土地土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营
13、业税、土地增值税和契税等相关税收。（国税函2007645号，2007年6月14日）第三节 税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除项目金额的比率税率（）速算扣除系数（）I不超过50的部分3002超过50至l00的部分4053超过l00至200的部分50154超过200的部分6035第四节 应税收入与扣除项目一、应税收入的确定(一)收入1、根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。（1）货币收入货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇
14、票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。（2）实物收入实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。 （3）其他收入其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。2、对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价
15、之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（财税199548号，1995年7月20日）3、房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。（国税发2006第031号， 2006年3月6日）(二) 房地产评估价格纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 (2)提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房
