（税务规划）土地增值税相关税收要点

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1、土地增值税相关税收政策汇编佛山市地方税务局二八年十一月土地增值税清算相关税收政策汇编目 录第一部分 基本政策11.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例11.2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则21.3 转发广东省土地增值税征收管理办法的通知8第二部分 政策规定102.1 国家税务总局关于外商投资企业、外国企业及外籍个人适用税种问题的通知（摘录）102.2 转发省政府办公厅关于确定土地增值税若干问题的复函的通知102.3 转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（摘录）112.4 转发国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（摘录）142.5 国家税务总局关于广西

2、土地增值税计算问题请示的批复19第三部分 征管类193.1 转发财政部关于印发交纳土地增值税会计处理规定的通知193.2 转发财政部等三部门关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知213.3 关于印发土地增值税纳税申报表的通知233.4 广东省地方税务局、国土厅转发国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干问题的通知（摘录）253.5 广东省地方税务局、建设委员会转发国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（摘录）273.6 转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（摘录）283.7 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（摘录）2

3、93.8 广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（摘录）303.9 转发财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知31第四部分 佛山市政府相关政策334.1 佛山市政府关于调整转让土地使用权的土地增值税征收率的复函334.2 佛山市地方税务局转发关于确定土地增值税若干问题的批复的通知34第五部分 土地增值税清算385.1 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知385.2 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知385.3 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问

4、题的通知395.4 转发国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知43附件：土地增值清算四级超率累进税率表（自行整理）73- 73 -第一部分 基本政策1.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例年月日中华人民共和国国务院令第号发布 第一条 为了规范土地，房地主市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条

5、纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额：（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。第七条 土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额的部分，税率为。增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额的部分，税率为。 增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额的部分，税率为。增值额超过扣除项目金额的部分，

6、税率为。第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

7、第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 第十三条 土地增税的征收管理，依据中华人民共和国税收征收管理法及本条例有关规定执行。 第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。 第十五条 本条例自年月日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。1.2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则1995年1月27日 财法字19956号国税函2004538号文规定，从2004年7月1日起取消细则第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的

8、规定。第一条 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第六条 条例第二条所称的单位

9、，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁偿的净支出、安置动迁用房支出等。

10、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费

11、用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之间的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须当税务机关确认。（五）与

12、转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”

13、的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下 ：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额30%(二) 增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额40%扣除项目金额5%(三) 增值额超过扣除项目金100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额50%扣除项目金额15%(四) 增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建

14、造的居住用住宅。高级公寓、别墅、假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所