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1、 经济新常态下我国房地产市场发展路径研究摘要：目前我国进入了一个新的经济发展阶段“经济新常态”，国内经济增速从高速转向中高速，经济结构需要不断改进和升级，经济发展方式从要素、投资驱动转向创新驱动。同时，我国房地产市场面临着各方面的挑战，在这种情况下，我国房地产市场该如何发展。本文认为，采用正确的方法、选择恰当的指标研究房地产开发投资水平的区域特征及其影响因素，寻找它们之间的差异，以期在宏观层面上为我国房地产企业的发展道路提供理论借鉴。 引言 2014年5月，国家主席习近平在考察河南省时提出了“经济新常态”这一概念(下文用“新常态”表示)。11月9日，习近平出席在北京国家会议中心举办的2014年
2、APEC工商领导人峰会，并发表了关于寻求持续发展和实现亚太梦想的重要讲话，指出“新常态”的几个主要特点。 习近平进一步指出，“新常态”将为我国带来新的发展机遇，尽管我国经济增速仍会有较大幅度放缓。经历30多年的快速增长，我国经济规模得到了很大提高。2013年我国经济的年增加值等于1994年的全年经济总量，在世界排名第17位。虽然2014年我国经济增速接近7%，但无论是从经济增速还是经济增量来看，在全球经济体的排名中仍然是数一数二的。据世界银行统计，2010-2014年间，我国经济对世界经济增长的年平均贡献率为24.47%，其中2014年的贡献率为25.76%。就我国的经济结构来看，2015年第
3、三产业在经济增长中的贡献首次突破50%。当前，我国的消费热潮兴起，不少学者认为，2020年第三产业占我国GDP的比重很可能达到60%。 与之相对应的是，我国房地产市场的发展正处在一个十字路口。很长时间以来，房地产业一直是我国的支柱产业，与建筑业、金融业、服务业、化学化工等各大产业密切关联，其产业附加值较高。房地产业的发展不仅可以满足人们对住房的刚性需求，同时作为不动产，它还是财富权利的象征。过去10多年，我国的房价整体大幅上升。2014年，较过去几年的快速增长，我国商品房、住宅销售、投资、新开工面积均有所下降;2015年，在去库存压力下，房地产住宅新开工面积与上年相比下降14.6%。因此，很多
4、人认为我国房地产的黄金时代已经结束。有人认为我国房地产市场将进入类似于经济发展的“新常态”时期，各方面的发展速度逐渐变缓。有人通过对比发达国家的房地产发展历程，认为目前我国房价处于最高时期，剔除通货膨胀因素，相对于人均收入而言，10年后住房可能是我国最便宜的消费品。还有人认为，房地产市场将经历很长一段时间的萧条期。 我国房地产市场现状及面临的挑战 (一)我国房地产市场现状 整体而言，“新常态”下，我国房地产开发投资(指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资)由以前的快速增长逐渐趋于稳定，市场的消费需求趋于饱和。房地产市场在进出口中发
5、挥着重要作用，行业并购增加，市场分化尤为明显。 第一，房地产销售和投资现状。2014年起，我国房地产市场从多方面开始改变。房地产投资的增长已逐渐趋于稳定，房地产开发投资也发生显著变化。从进入20世纪以来一直到2013年，除了2008年受到国际金融危机的冲击，对房地产销售和投资的波及较大，我国房地产市场投资水平普遍增长迅速(年均复合增长率为20%)，房价高速增长(平均增速10 %)。之后房地产平均销售价格和投资完成额严重下跌，并在2014年跌至最低点，其中商品房中的商业营业用房跌至-2.61%。2014年和2015年，我国房地产开发投资分别为9.5036万亿元、9.5979万亿元，年增速分别为1
6、0.49%、0.99%，达到过去十年的最低点。 在工业化加速阶段，即20世纪80年代至2012年(该时期我国社会价值取向是追求亢奋的物质主义，政策意愿是效率优先、兼顾公平，行为特征是求快贪大、血拼竞争)，除2008年由美国次贷危机引发的经济危机造成全球投资低迷外，大体上我国商品房总销售面积和住宅商品房销售面积增速较快，尤其是2010年之前。进入工业化深化阶段，无论是住宅商品房还是办公楼、商业营用房、其他商品房的销售面积增速波动均较大，主要受到我国政策和居民投资性投资行为、通货膨胀预期等多种因素的影响。2014年和2015年，房屋开工面积分别为17.9600亿平方米、15.4454亿平方米，平均
7、下降12%，是过去10年来的最低值;商品房销售面积分别为12.648亿平方米、12.8495亿平方米，同比增速分别为-7.58%、6.5%。2013年至今，五大房地产商的销售面积整体上呈下降趋势;2014年1月，除碧桂园外，其他四家的销售面积增速都很低，有的甚至为负增长，此后房地产销售面积增速呈现下降趋势，尤其是2015年1月下降明显;2016年开始，在全面开放二胎政策、土地供给稀缺、城市化进程加快、政府降低购房门槛、刚性需求和投机性需求增多等多方面因素的推动下，一二线城市的房价上涨迅速。尽管进行了3次调整，不过并没有影响房地产市场的总体变化趋势。实际上，2013年之前的我国房地产市场的运行方
8、式、发展趋势，在一定程度上反映出市场需求超过市场供应的事实。 第二，国房景气指数。国房景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称，是用来衡量房地产业发展变化趋势和变化程度的量化指标，由8个分类指数合成运算得出，用百分制表示。以1995年3月的国房景气指数为基期，得出我国每月房地产开发景气指数。1995年3月-2016年3月，我国房地产开发景气指数大体可以分为三个阶段：第一个阶段是1995年3月-1998年3月，基本在100附近，总体比较稳定，基本达到景气线;第二个阶段是1998年4月-2012年11月，该时期房地产行业发展势头良好，除2008年9月-2009年7月受到金融危机冲击外，均在10
9、0以上，该阶段的房地产行业处于景气空间，2003年1月达到最高点108.89;第三个阶段就是2012年12月至今，指数均在100之下，平均值为95，并且达到最低点92.43，属于不景气范围。从一定程度上反映出现阶段我国房地产市场发展形势不太乐观，房地产市场也进入了“新常态”阶段。 第三，房地产分化现状。2000年以来，东中西部地区的房地产开发企业的资产总计增速分别为25.97%、40.15%、34.28%，分别增加了15.8、36.8、37.03倍，但东中西部地区的资产总计占全国的比重分别是74.49%、11.96%、13.55%。从房地产企业资金来源看，2000年以来，长三角地区利用外资和国
10、外贷款的比重分别是全国平均比重的1.44倍、1.11倍，而自筹资金的比重大约是全国平均比重的80%;利用外资、国外贷款分别是西部地区的1.8倍、1.25倍。近年来，我国房地产市场分化加重，一二线城市聚集了过多资源，需求集中，无论是刚性需求还是投资需求，相比供给和存量需求较为短缺，因此市场供不应求，房价持续上涨;与此同时，三四线城市库存积压严重，市场供过于求，隐藏较大风险，多个城市的房价趋于下降，如2014年的内蒙古鄂尔多斯、浙江温州，还有之后的江苏常州、贵州贵阳、云南、海南三亚等地区。从房地产投资额看，无论是总投资额还是住宅投资额，2012-2015年，除2013年东中西部投资增速有较大幅度增
11、加外，其他年份均下降，但是西部地区的增长率一直高于东中部地区，只是2015年迅速降至1.3%，特别是2015年，东北地区的总投资额和住宅投资额增速急剧下降，分别降低了-28.5%、-28.8%;从房屋销售面积和销售额看，除2014年东部地区销售面积和销售额增速分别跌至-13.7%、-11.6%外，东中西地区的商品房销售面积和销售额增速依次下降。2015年以来，由于土地供应短缺，一线城市住宅供地下调，住宅用地建筑面积达到近十年的最低点，为632万平方米，同比下降约7%，土地成交价格达到最高点，相比2013年和2014年，下跌幅度超过了50%。尤其是一线城市在土地供应短缺的背后，还出现了大量的“圈
12、地”、“囤地”和大面积房屋闲置的现象。此外，城市格局分化明显，比如2014年以及近期出现主要房地产企业重返一二线城市的局面。 (二)我国房地产市场面临的挑战 各地政府对市场过多干预，企业过度投资，伴随着钢筋、水泥 、煤化工等产能过剩严重，环境问题和社会矛盾突出，经济发展逐渐变缓。虽然从2014年开始，在销售政策不断利好的刺激下，全国整体房地产市场逐渐温和回暖。但是，三四线城市房地产去库存压力依然很大，政策刺激带来的销售转好，难以改变房地产市场的下行趋势。在当前严峻的经济形势下，房地产市场面临着来自多方面的挑战。 一是人口结构变化带来的挑战。从人口结构变化角度看，根据第六次全国人口普查结果，20
13、12年和2013年我国城镇每单位住房的老年人数分别为1、1.02，同时年龄在20-29岁之间的人口约占总人口的比重为17%，在接下来的十年里可能会减少至10%，这无疑会导致住房需求的下降;同时老年人口比例将上升到25%，大量老年人住进养老院，将会产生大量空置房屋。2013年，我国以住宅为代表的城镇居民对房地产市场的消费需求已趋于饱和，房地产市场的特点已从根本上发生改变。1978年，我国城镇居民人均居住面积只有6.7平方米，2013年底为33平方米，增加了约5倍，接近于最发达国家如韩国(26平方米)、英国(35.4平方米)和日本(36.6平方米);尽管该值低于美国(67平方米)，但考虑我国的人口
14、基数，我国城镇居民的住房质量已得到了极大的改善和提高。 我国老年人口抚养从2010年的12%上升到2014年的13.7%。与美国、日本比较来看，美国在1939年、日本在1925年的老年抚养比就达到了9%，同时美国、日本的住宅房地产投资占GDP的比重分别为2.24%、2.72%，1958年美国的老年抚养比为13.8%，1983年日本的老年抚养比为13.65%，此时，该国的住宅房地产投资占GDP的比重为6.03%、5.46%;我国1995年住宅房地产投资占GDP的比重为7.88%，老年抚养比为9.2%，到2014年，后者达到13.7%时，我国住宅房地产投资占GDP的比重为12.7%。日本老年抚养比
15、增长经过了较长时间，但是美国、我国老年抚养比从9%上升到13.7%附近，都用了20年的时间。仅从数据上看，我国住宅房地产投资占GDP的比重与美国、日本相比明显偏高，20年间美国住宅房地产投资占GDP的比重增加了约2.69倍，而我国只增加了1.61倍。主要原因可以归结为我国特殊的土地性质，近年来土地购置费用占GDP的比重平均为2.29%，占住宅房地产投资的比重将近20%， 2013年和2014年房地产开发企业的土地购置费用占GDP的比重为2.3%、2.8%。1958-2007年间，美国的住宅房地产投资占GDP的比重基本保持在4.5%-6%的范围内，这段时间内美国的老年抚养比缓慢上升，达到18.3
16、3%;1983年至今，日本的住宅房地产投资占GDP的比重基本在3.5%-5.5%的区间内。由于房地产市场的紧缺和难以再生产引起竞争性消费波动，改善住房消费将成为主流。 二是扩大海外市场面临的挑战。从进出口的角度看，房地产市场在国际收支平衡中起着重要作用。一方面，越来越多的房地产企业对国外市场开放，在全球市场中寻找高收益、高质量国外房地产投资项目，或参与全球的基础设施建设。自2014年以来，一些房地产企业，如万科、碧桂园、万达等，在海外市场上相当活跃。2014年2月，碧桂园进军澳大利亚市场，在悉尼投资了7300万元。同时，万科在美国纽约列克星敦大道610#号举行第一个项目开工仪式。2014年，我国海外房地产投资激增，超过1013.56亿元，其中
