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1、浅析经济危机下我国房地产政策走向我国房地产市场起步是从80年代，也是伴随着住房制度改革、城市建设发展的这种模式开始出现的，那时叫做房地产综合开发、城市综合开发等。第一次的房地产调控是在1993年，当时主要是在我们国家南方，就是海南、深圳、珠海、惠州、北海主要是在南方实现了房地产市场过热的问题，所以我们开始有了第一次房地产的调控。随后市场进一步的恢复和发展，到了97、98年到了一个亚洲的金融危机，从99年开始，我们房地产市场经历了一个迈向市场化的新的阶段，这里面最有标志性的事件就是98年的时候，彻底停止了住房实物分配的这样一个制度。到2003年到我们碰到了非典的影响，之后市场进一步开始向上发展，
2、而且引发了政府一系列的干预，这个主要是控制投资规模，抑制房地产价格，改善市场结构、打击市场投机。第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体
3、方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年） 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发
4、展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而20052006年也是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。20062007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政
5、府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。第五阶段：2007年末年至今，房地产行业全面调整的阶段2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。但随着金融危机对实体经济影响的加深，许多国家相继出台经济刺激政策。我国自08年8月开始逐步放松银根，与我国房地产息息相关的政策有：1）2008 年 9 月 16 日和
6、10 月 8 日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。政策要点：从2008年9月16日起，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行、邮储行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。2） 10月15日和10月9日分别下调人民币存款准备 金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。政策要点：从2008年10月15日起，央行下调存款
7、类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。3） 10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。政策要点：财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税。4） 10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。央行自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。政策要点：
8、金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高；下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。5） 财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收
9、政策作出调整，降低住房交易税费。 政策要点： 个人首购90平米以下住房，契税税率下调到1% 个人买卖住房暂免征收印花税 个人卖房暂免征收土地增值税 最低首付款比例调整为20% 商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍 个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点6） 11月26日，中国人民银行宣布，将再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率 政策要点： 2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，下调中央银行再贷款、再贴现等利率 央行宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百
10、分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。 2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点央行同时还宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。 这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第
11、三次降低存款准备金率。也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。其中，一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。 以上政策无疑给我国低迷的房地产市场注入了新鲜的血液和新的生机。在多重的优惠政策的刺激下，我国的房地产开始复苏，成交量逐步上升，到09年第二季度，全国房价开始逐步上升，尤其到了09年第四季度，房价、成交量直线上升，甚至到了疯狂的地步，“一天一价”，“排队看房”，“排号买房”，“有房的不敢卖。没房的想买买不到”等等，彰显了09年下半年中国房地产市场的怪现象。在经济危机的背景下，实体经济还没有真正复苏，为什么我国的房地产市场突然
12、如此活跃，甚至到了不可思议的地步，包括开发商、经济学家都没想到09年的房地产市场如此活跃。是什么原因导致现在这种现象呢？我们从以下方面分析：一、从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。1）住宅供应不足，结构不尽合理，宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。2）住房保障制度尚不健全。国内的住房保障制度尚处在建设的初
13、期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。3）房地产交易体系不够完善。在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失。2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场正向着规范化发展的道路前进，但这是一个长期漫长的过程 二、通胀预期通胀预期是指人们已经估计到通货膨胀要来，预先打算做好准备要避免通胀给自己造成损害，然而防范通胀的措施本身就会造成资产价
14、格的上升，即对通胀的预期本身就会加快通胀的到来。 通胀预期，简单地说，就是人们对于通货膨胀率的心理预期. 一种较为简便的算法是把前面几年的通货膨胀率相加，再除以年限，实际上就是一个算术平均数。通胀预期是导致通胀的重要原因。一旦消费者和投资者形成强烈的通胀预期，就会改变其消费和投资行为，从而加剧通胀，并可能造成通胀螺旋式的上升。比如，如果消费者和投资者认为某些产品和资产(地产、股票、大宗商品等)价格会上升，且上升的速度快于存款利率的提升，就会将存款从银行提出，去购买这些产品或资产，以达到保值或对冲通胀的目的。 这种预期导致的对产品和资产的需求会导致此类资产价格加速上涨。而这些产品或资产的价格一旦
15、形成上涨趋势，会进一步加剧通胀预期，从而进一步加大购买需求，导致通胀的螺旋式上升。中国在1987年夏天出现的抢购商品潮、2007年的股票市场疯涨和房地产价格的大幅上扬，都是通胀预期推动价格飙升的具体案例。而我国在经历经济飞跃发展后，普通百姓逐步富裕起来，对住房需求有了进一步提高，在缺乏更有效的投资渠道下，投资房产既是应对通货膨胀保值增值的有效手段，又是改变居住条件两全其美的办法。另外加上一些投机性需求、贫富差距增大和地产中介等因素影响，导致09年房地产的怪现象也不足为其。那么，在这样的一个复杂环境下，我国的房地产政策应该如何走向呢？我们首先看一下我们温家宝总理对保持经济平稳较快发展，调整经济结构和管理好通胀预期的意见：温家宝总理保持经济平稳较快发展依然是我们当前经济工作的首要任务。调整结构、转变经济发展方式是我们经济工作的重点。而管理好通胀预期是为经济工作创造一个良好的外部环境，同时也是保护人民的利益。我们提出这三者的结合，就是说我们已经开始关注到一些通胀预期的迹象：第一，就是国际大宗物资价格的上涨可以传导到国内，比如像石油、棉花；第二，就是今年货币的发行可能影响到通胀的预期；第三，就是明年物价有一个“翘尾”的因素；第四，我们现在还没有出现通货膨胀，CPI刚刚由负转正，PPI也还是负的。但是我们要预见到通胀有可能出现。特别是在我们这个国
