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1、杭州市滨江区长河街道江南大道1090号1幢1-3层商业房地产抵押价值评估 第 45 页 共 45 页房地产抵押估价报告 估价项目：浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产抵押价值评估委 托 方：估价机构：估价人员： 中国注册房地产估价师 中国注册房地产估价师估价作业日期：2010年9月2日-2010年10月20日报告出具日期：2010年10月20日估价报告编号：目 录第一部分 致委托方函4第二部分 注册房地产估价师声明6第三部分 估价的假设和限制条件7第四部分 估价结果报告9一、委托人9二、受理估价方9三、估价对象概况9四、估价目的11五、估价时点12六、
2、价值定义12七、估价依据12八、估价原则13九、估价方法14十、估价结果15十一、估价人员15十二、估价作业日期15十三、本估价报告有效期16十四、估价对象变现能力分析16十五、预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析17十六、风险规避提示18第五部分 房地产估价技术报告19一、估价对象实物状况的描述与分析19二、估价对象权益状况19三、估价对象区位状况20四、市场背景分析21五、最高最佳使用分析24六、估价方法适用性分析25七、估价测算过程26第六部分 附 件36附件一: 估价对象位置示意图附件二: 估价对象照片资料附件三: 房地产估价委托合同附件四: 委托估价方提供的国有土地使用证复印件附件
3、五: 委托估价方提供的房屋所有权证复印件附件六: 委托估价方提供的法定受偿权利情况说明复印件附件七: 受托估价方估价人员资格证书复印件附件八: 受托估价方估价机构备案证书复印件附件九: 受托估价方企业资质证书复印件第一部分 致委托方函浙江有限公司：受贵方委托，我公司派出注册房地产估价师、对贵方所属的于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产（以下简称估价对象）进行评估。估价对象：位于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，权属人为浙江有限公司，规划用途为非住宅，实际用途为家居建材装饰市场，总层数五层（地上三层，地下二
4、层），产权证记载地上建筑面积29008.26平方米，对应的土地用途为商业用地，出让，土地使用权面积28312平方米，终止日期为2045年2月21日。房屋所有权证编号为：杭房权证高新字第10124041号；国有土地使用证编号为：杭滨国用（2006）第000026号。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：二一年九月二日价值类型：减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款的市场价值估价方法：成本法和收益法估价依据：中华人民共和国国家标准CB/T50291-1999房地产估价规范；中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国担保法；城市房地
5、产抵押管理办法；建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会发布的房地产抵押估价指导意见；中华人民共和国物权法；国务院、建设部、国土资源部以及杭州市人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；我公司所掌握的杭州市房地产市场的有关资料及估价员实地查看、调查所获取的资料。估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在估价时点二一年九月二日的估价结果如下：公开市场价值估价结果评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元 /平方米。大
6、写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。 需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款根据委托方提供资料及勘查掌握的情况，截止估价时点，估价人员知悉估价对象不存在特定的法定优先受偿款。抵押价值估价结果评估总价：RMB38100万元大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整，折合单价为13134元/平方米。 法定代表人： 二O一0年十月二十日第二部分 注册房地产估价师声明我们郑重声明：1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关
7、系或偏见。4 我们依照房地产估价规范（GB/T502911999）的规定和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 注册房地产估价师、于二一年九月二日对本估价报告中的估价对象进行了现场查勘、拍照和记录，但仅限于估价对象外观、内部状况及维修保养状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量等进行调查的责任。6 本次估价所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款数额由抵押双方根据国家信贷政策、市场风险、变现难易及政府规定的相关税费等情况最终确定。7 如因委托方提供的资料失实或报告
8、使用方忽视本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应责任。8 本估价报告中估价对象的范围、估价目的及估价时点已经委托方确认。9 在本估价项目中，没有人对本估价结果报告提供重要的专业帮助。10 估价师盖章中国注册房地产估价师 房地产估价师注册号 签章 3320060011 3320080015第三部分 估价的假设和限制条件一、估价报告结论成立的假设前提1、 本次估价报告所依据的委托方提供的有关资料，包括法律文件，如国有土地使用证、房屋所有权证等复印件，由委托方对其真实性、合法性和完整性负责。2、 本报告的估价时点为估价人员完成现场查看之日，2010年9月2日。本
9、次估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提。3、 本次估价是以估价对象能够按法定用途于所在项目整体持续有效使用为假设前提。4、 估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。5、 本估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等 处分方式带来的影响。6、 本报告以产权人不存在欠缴税费、债权等为假设前提。7、 本报告以估价对象在估价时点处于完好状态，并达到委托方所提供的使用功能且可持续经营为假设前提。8、 根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建筑工程款等，法定优先受偿款为零。本次估价以此为依据进行，并对此
10、假设前提不承担相应责任。9、 估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。二、估价报告使用的限制条件1 估价结论为估价对象满足全部估价假设与限制条件下的价值。2 本估价报告仅供委托方确定房地产抵押贷款额度作参考依据，如果委托方未经本估价机构及估价人员同意，擅自将估价报告用于其他估价目的，本估价机构及估价人员不承担相应责任。3 本报告涉及的估价对象所采用的有关数据资料及权属证明、法律性文件均由委托方提供，其真实性与可靠性由委托方负责。4 本估价报告的有效期限为半年。如超过有效期或报告有效期之内估价对象或
11、国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生较大变动，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。5 为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析”及“房地产变现能力分析”。6 未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分不允许发表于任何公开媒体上，也不能提供给不相关的第三方。第四部分 估价结果报告一、委托人委 托 方：浙江有限公司住 所：杭州市滨江区长河街道滨康路245号法定代表人姓名：联 系 人：联系方式：二、受理估价方单位名称：机构地址：估价机构资质级别：贰级 法定代表人：资质证书编
12、号: 联 系 人：联系电话： 三、估价对象概况1、估价对象评估范围根据房地产估价委托合同，同时参考相关的法律、法规和技术性规范，本次估价的具体范围为浙江有限公司所属的位于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，房屋建筑面积29008.26平方米，土地使用权面积合计28312平方米。2、估价对象用途说明位于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，规划用途为非住宅，实际用途为家居建材装饰市场。3、估价对象权属登记状况根据委托估价方提供的资料，估价对象的房屋权属状况如下：房屋所有权证编号杭房权证高新字第10124041号
13、房屋所有权人浙江有限公司房屋坐落杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢登记时间2010年05月18日总层数5建筑面积()29008.26规划用途非住宅附 记总层数包含地下层。根据委托估价方提供的资料，估价对象的土地权利状况如下：土地证编号杭滨国用（2006）第000026号座 落滨江区长河街道，江南大道以北，03国道以南土地使用权人浙江有限公司使用权面积28312平方米其中独用面积28312平方米地 号07-002-010-00007地类（用途）商业用地使用权类型出让终止日期2045年2月21日4、土地利用状况根据委托方陪同估价人员现场查看，估价对象东临规划道路，南面临江南大道，西面靠时代大道，北靠滨盛路，紧邻钱江四桥出口、连接贯穿杭城的中河高架；地块呈较不规则多边形，地块地势平坦，水文地质条件较好，地块内共有一幢建筑物。整个土地使用权面积为28312平方米，土地使用权人为浙江中南建设集团有限公司，用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年2月21日。至估价时点，该宗地外达到“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地内达到“五通一平” （通上水、通下水、
