（市场调查）太原市房地产市场调查

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1、太原理工大学继续教育学院毕业设计 论文 市场营销专业 目 录 摘要 I 一 太原市总体社会经济状况 1 一 城市经济发展水平 1 二 居民收入水平 2 三 人口状况及城市化率 2 四 居民住房 2 五 小结 3 二 太原市房地产市场发展整体状况 3 一 市场供给分析 3 二 市场需求分析 3 三 市场价格分析 4 四 小结 4 三 太原市房地产市场分类市场分析 4 一 住宅市场供求特征分析 4 二 住宅市场需求特征分析 7 三 小结 8 四 太原市房地产行业竞争分析 8 一 房地产行业内部竞争现状及特征 9 二 潜在进入者竞争力量分析 11 三 供应者竞争力量分析 11 四 小结 12 参考文

2、献 13 致 谢 14 太原理工大学继续教育学院毕业设计 论文 市场营销专业 对太原市房地产市场的分析 理工大学继续教育学院 管理系 市场营销 2005 班 山西 太原 030002 摘 要 太原市房地产业的发展处于快速发展阶段 并且呈现出高速的增长 态势 在城市经济发展 居发收入提高 消费结构变化 城市人口增长等因素的作用下 使太原市房地产行业的发展存在着很大的上升空间 目前太原市的市场状况来看 现阶 段因板块差异带来的竞争效应不明显 尤其是高端物业可以依赖独特的景观资源突破 板块弱势 但是随着市场的迅速成熟 这种板块差异 对于项目竞争力的支撑会日渐明 显 关健词 人均 GDP 城市化率 市

3、场供给 市场需求 基本价值 附加价值 一 一 太原市总体社会经济状况 一 城市经济发展水平 太原理工大学继续教育学院毕业设计 论文 市场营销专业 1 随着宏观经济的快速增长 太原市房地产业已经进入了超速发展阶段 宏观经济增长与房地产业的发展之间存在着密切的关系 国际经验表明 在宏观 经济增长速度超过 10 的情况下 房地产业的发展状况将呈现超速发展的特征 2 太原城市经济发展水平居全国中上游水平 为房地产业发展提供了有力的保障 与较大的上升空间 人均 GDP 是反映经济发展水平的重要经济指标 2006 年太原市的人均 GDP 达到 29579 10 元 约为全国平均水平的近两倍 虽然低于北京

4、上海 深圳等一线城市 但远高于重庆等二类城市 3 已进入经济发展的加速成长阶段 太原房地产业处于快速发展阶段 按照发展经济学的观点 人均 GDP 在 400 2000 美元为经济的起飞阶段 2000 10000 美元为加速成长阶段 10000 美元以上为稳定增长阶段 2006 年太原市 的人均 GDP 折合 3697 美元 处于经济加速成长阶段 此外 从国际经验来看 人均 GDP 与房地产业的发展阶段之间存在着密切的联系 如表 1 1 所示 由此来看 太原 市的房地产业目前处于快速发展中段 房地产业的发展速度较快 市场调节力度增强 政府的干预也有所减弱 而消费者的购房不光是为满足基本居住 还有

5、一部分是为改 善居住条件的需求为主 表 1 1 人均 GDP 与房地产业发展阶段关系表 发展阶段启动阶段快速发展阶段平衡发展阶段减缓发展阶段 人均 GDP 美元 800 30003000 40004000 80008000 以上 需求特征生存需求生存 改善需求兼有改善需求为主改善需求为主 发展特征 超速发展 政府主导 快速发展 市场调节增强 政府干预减弱 平稳发展 市场主导 政府宏观调控 缓慢发展 市场主导 二 居民收入水平 城市居民收入快速增长 实际购买能力稳步增强 有支付能力的房地产需求也将 太原理工大学继续教育学院毕业设计 论文 市场营销专业 随之增加 随着产业结构的不断优化和调整 太原

6、市高度重视发展优势产业为城市居民就业 和增收创造了条件 居民财产投资意识的增强 使城市居民获得收入的渠道趋向多元 化 据太原市 300 户居民家庭抽样调查 2006 年 城市居民家庭人均可支配收入达 11740 5 元 比去年同期增长 12 1 扣除价格因素 实际增长 10 3 由此可见 随 着太原市经济发展不平的不断提高 居民的收入水平与经济承受能力也将稳步增强 三 人口状况及城市化率 1 非农业人口加速增长 城镇住宅需求自然扩张 刺激太原房地产业发展 按照第五次全国人口普查统计口径太原居民共有 334 4 万户 其中非农村人口 237 77 万人 城市化率 71 1 人口自然增长率 1 1

7、8 另政府于 2005 年大力推广 城中村改造及农业人口转非农业的政策 使得太原市非农业人口猛增 这说明即使在 购房比例不变的情况下 太原市对住宅的需求也将随人口的增长而增加 对房地产业 的发展构成有力的支撑 2 城市化水平不断提高 从属于第三产业的房地产面临良好的发展机遇 太原市城市总体规划 2006 2020 实施期内 通过近期 中期与远期三个阶 段的努力 全部完成太原市主城区城中村村民和农村集体组织转制以及集体经济转型 最终实现以下五个转变 份制经济实体 社会形态由农村性质的城市村转变为城市社 区 由此城中村村民转变为城市市民 集体所有制土地性质转变为全民所有制 管理 体制由村委会转变为

8、居委会 农村集体经济组织转变为城市股可见 太原市处于高速 增长的发展阶段 工业产业成为城市的绝对经济支柱 城市经济的乘数效应迅速刺激 第三产业发展 而作为第三产业支柱的房地产业也将在此情况下加速发展 四 居民住房 太原城市居民购买商品房的比例有所提高 房地产市场的需求发展空间 随着时间的推移 停止福利分房 实行货币分房在房地产市场中的作用将日益显 现和加深 并且随着房地产业的快速发展 住房支出比例的提高 通过购买商品房的 方式满足居住需要的比例越来越高 从而形成房地产市场的有效需求 五 社会经济影响小结 太原理工大学继续教育学院毕业设计 论文 市场营销专业 太原市房地产业的发展处于快速发展阶段

9、 并且呈现出高速的增长态势 在城市 经济发展 居民收入提高 消费结构变化 城市人口增长等因素的作用下 使太原市 房地产行业的发展存在着很大的上升空间 二 二 太原市房地产市场发展整体状况 一 市场供给分析 1 房地产投资额 2006 年我市房地产业完成投资 80 32 亿元 同比增长 1 1 其中住宅完成投资 52 98 亿元 同比增幅 26 81 2006 年 我市房地产业在国家新一轮宏观政策的引导 下 投资规模增幅较 2005 年明显放缓 但投资总量占全市城镇固定资产投资额的比重 仍保持逐年上升趋势 房地产业依然是城镇投资增长中最活跃的因素 2 商品房新开工 竣工情况 2006 年全市商品

10、房新开工面积 284 28 万 同比下降 5 66 其中住宅新开工 233 56 万 同比上升 9 94 2006 年全市商品房竣工面积 146 79 万 同比下降 34 81 其中住宅竣工 121 36 万 同比下降 28 1 另 2006 年全市商品房市场供 求比为 1 14 1 经过近几年的宏观调控 企业开发行为已趋于理性 二 市场需求分析 1 商品房销售额与销售面积 2006 年全年太原市商品房累计销售面积 161 13 万 同比下降 3 8 其中住 宅 122 3 万 同比下降 4 14 非住宅 38 83 万 同比下降 2 73 全年商品 房累计销售套数 12672 套 同比下降

11、10 31 累计销售金额 65 42 亿元 同比下降 1 99 从数据上看 我市商品房市场需求旺盛 经过近几年的宏观调控 消费者心 理更趋成熟 总量也基本平衡 2 购买商品住房不同付款方式分析 从最近我们汇总的住房调查数据上看 我市居民购房付款方式中 占比例最多的 为借款 40 3 其次是公积金贷款为 31 7 一次性付款占 18 4 商业贷款占 9 7 近几年购买商品房选择一次性付款的比例有所上升 商业贷款的比例呈下降趋势 尤 其是近两年商业银行提高个人贷款利率 提高首付款比例及第二房贷款等措施的影响 太原理工大学继续教育学院毕业设计 论文 市场营销专业 2006 年 4 月中国人民银行为了

12、抑制投资需求 进一步稳定房地产价格 在前一段加息 后短短一年多时间里再次上调了利率 个人购房贷款比例的敏感变化 反映了市场消 费心态日趋理性成熟 三 市场价格分析 2006 年上半年 太原市新建商品房销售均价为每平方米 4872 元 同比增长 8 62 其中住宅均价每平方米 2948 元 同比增长 4 6 每套商品住宅销售均价 为 40 万元 相对于城镇居民收入而言 上半年太原市人均可支配收入为 4620 元 同 比增长 13 3 新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅 且低于全国商 品住宅价格涨幅 国际经验认为 房价增长速度超过 GDP 增长速度的两倍以上 就会 产生严重泡沫 目前太原

13、市房价远离警戒线 房地产市场发展空间很大 供销均呈现 增长态势 调查中发现 太原市 80 的购房者承受价位为每平方米 1800 元以下 而商品住房 供应中每平方米 2500 元以上的占 85 以上 造成房价上涨的原因主要有 一是土地 价格过高 在太原市商品住房成本构成中 土地价格占 21 4 二是拆迁成本高 三是城市居住人口的增加 住房制度改革深化 扩大了市场需求量 四是钢材 水泥 等原材料的上涨 直接导致住房价格的上涨 五是经济适用房在住房供应中所占的比 例小 平抑商品房价格作用相对薄弱 四 房地产市场发展小结 市场处于快速发展阶段 市场化程度已形成 增速较快 三 三 太原市房地产市场各分类

14、市场分析 一 住宅市场供求特征分析 1 来自外地的竞争力量逐步增强 从市场经济的角度分析 房地产市场将会逐步走向微利时代 这是一个必然的规 律 发展相对成熟的市场竞争相对较激烈 由于太原市房地产发展与全国大城市的发 展还有较大的距离 发展空间相对较大国内其他大城市的房地产商必然会进到这个市 场当中 寻求利润 外来的开发商加大市场供给的同时 也带来先进的管理经验与项 目开发模式 竞争会日趋激烈 太原理工大学继续教育学院毕业设计 论文 市场营销专业 目前太原市场上 外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场 当前比较 知名的外地开发商就有好几家 比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司 投

15、资组建 太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司 合资组建 在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北 另 外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市 有业 内人士称 晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板 一旦机会成熟 他们随时会进 入太原市 北京房地产传奇人物 今典集团董事长张宝全表示 他想拿到一块 500 1000 亩的土地在太原开发房地产 预计 一两年之内 外地开发商将一窝蜂涌 进太原 本地开发商面临生死考验 外地有实力公司的介入 可以有效地提高山西房 地产行业的资金水平 提高竞争力 2 物业供给呈现两极分化 目前太原市

16、住宅供给从整体上 高端物业和低端物业数量较多 在售的商品房价 格集中 4000 5000 元 大部分为面对高端客户的高端物业 另一方面售价在 2000 元 左右的集资建房和手续不完善项目大量存在 两极分化现象比较严重 3 经济适用住房发展比较混乱 太原市经济住房审查机制不健全 经济适用住房项目的开发动作存在较大的灵活 性 主要表现在两个方面 一方面产品超标准开发 主要是产品档次和户型面积 另 一方面销售由开发商直接控制 销售对象完全没有控制 随意性较大 收入水平远远 超过标准的却住进了经济适用住房 另外有部分单位集资建房通过经济适用住房的形 式动作 这部分经济适用住房基本上不对外销售 这种变相的经济适用住房 在一定 程度减少了真正面对中低收入人群的经济适用住房的数量 经济适用住房发展比较混 乱 4 集资 合作建房仍然存在 扰乱市场秩序 集资 合作建房在太原市房地产市场一直存在 有部分集资 合作建房变相对外 销售 在一定程度上扰乱了太原市整个房地产的秩序 5 住宅市场呈现一定的板块差异 划分区域市场常用的三个原则 太原理工大学继续教育学院毕业设计 论文 市场营销专业 1 一致性原则 强调