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1、精品资料网（http:/） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（http:/） 专业提供企管培训资料地块环境与项目市场调研框架地块环境调研【第一部分 项目所在地区气候调查】 1 目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。2 调查方式：查找地区的市志及询问当地的气象台。3 调查主要内容： 3-1温度3-2日照条件3-3风向3-4.降雨量及湿度4综述【第二部分 项目土地性质调查】 1 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2 调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3 调查主要内容：3-1地理位置（附图）3
2、-2地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-3土地面积及其红线图3-4七通一平现状3-5地块的历史研究4综述【第三部分 地块周边环境调查】 1 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2 调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3 主要内容3-1地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。A、 地块东面近景、远景。B、 地块南面近景、远景。C、 地块西面近景、远景。D、 地块北面近景、远景。3-2地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3-3环境污染情况：A、
3、 空气：灰尘及气味B、 噪音：噪音来源及噪音分贝C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度D、 土地：垃圾污染3-4治安情况4综述【第四部分 地块交通条件调查】 1 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3 主要内容3-1项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：A、 主要交通干道B、 远景规划C、 公共交通起始线路3-2项目对外水、陆、空交通状况。3-2地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4综述【第五部分 周边市政、公建配套设施调查】 1 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。2 方式：实地调研
4、。3 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离），包括：3-1购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-2文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-3医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4金融（银行、保险、证券）3-5邮政3-6娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）3-7、水电、排污情况4综述【第六部分 周边社区现状调查】 1 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。2 方式：实地调研。3主要内容3-1周边主要楼盘、小区列示及产业特性3-2各楼盘及小区的居民阶层3-3各小区的总体规划、价格等：A、 基本资料
5、：1）、开发商2）、地理位置3）、占地面积4）、小区规模5）、小区内配套6）、开发时间7）、建筑结构8）、建筑面积B、 户型、面积跨度C、 规划D、 销售资料1）、售价2）、付款方式3）、销售进度4综述【第七部分 项目地块的综述】 【第八部分 项目地块特性的类似方案分析】3 目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。4 方式：资料查找。3主要内容：（图片为主）3-1规划3-2建筑3-3环艺3-4建材3-5特殊环境处理4综述市场研究工作模块市场调研【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】 1 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2 调查方式：搜集基础
6、数据，在此基础上进行分析。3 主要内容：3-1宏观经济运行状况1）、数据指 标 数量 与上年同比增长全省 项目所在地 全省 项目所在地A.国内生产总值 其中： 第一产业 第二产业 第三产业 房地产 B.固定资产投资 其中：房地产开发 C.社会消费品零售总额 D.商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 2）、分析3-2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规A项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
7、计划。3-3项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项 目 上半年 与去年同期相比 备注签定土地出让合同 其中商品房用地 房地产开发总额 其中商品房建设 其中住宅投资占比重 商品房施工面积 其中住宅 住宅施工面积中今年新开工者所占比例 商品房竣工面积 其中住宅竣工面积 销售预售商品房面积 其中现楼销售 楼花销售 全市商品房销售收入 住宅 空置面积 其中住宅 办公楼 商业楼 二手楼买卖 2）、分析3-4项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区地理范围 划分依据：建筑及商业、人文特征描述 政府市政规划的引导 商品住宅平均价格 多层
8、小高层 高层 别墅 商品住宅供求状况 多层 小高层 高层 别墅 热销区域 3-5项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格多层 高层 多层 高层 多层 高层全市 项目所在板块 【第二部分 类比竞争楼盘调研】 1 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2 调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3 主要内容：3-1 基本资料楼盘名称 地理位置 发展商 建筑承建商 建筑规划设计商 环境设计商 销售代理商 3-2 项目户型结构详析户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比平层 错层 跃层（
9、复式） 3-3项目规划设计及销售资料总占地面积 总建筑面积（容积率） 建筑层数、栋数 建筑布局及开发节奏 户型结构 外立面风格、色调及用材 交楼内装修标准 小区绿化及环艺 车流组织及户车比 小区内康乐及商业配套设施 物业管理 售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：付款方式 一次性：分期：按揭：销售进度 销售率：已销售单位户型比例 客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：3-4综合评判评判项目 评价A地块周边环境及配套评判 A-1 地理位置 A-2 周边环境、景观 A-3 周边市政配套 A-4 周边小区整体素质 B楼盘素质评判 B-1 建筑风格和立面 B-2 建筑布局和空间规划 B-3
10、小区内环艺规划 B-4 户型设计 B-5 小区内配套 B-6 车流组织 B-7 物业管理 C物业形象 C-1 发展商品牌 C-2 项目包装及营销手法 综合评价 【第三部分 住宅消费者行为分析】 1 目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3 主要内容：3-1 各类档次商品住宅客户分析指 标 比 例家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构 2030：3045：4555：55以上客户家庭月收入状况 2000元以下：200
11、04000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客户地理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径3-2各类档次商品住宅客户购买行为分析A、 购房目的及面积偏好指 标 比例购房目的 A首次置业满足基本居住需求 B二次置业改善居住条件 C投资保值和增值 D办公 E为父母或子女购房 F度假 G其他 面积偏好 A 50平米以下 B 5070平米 C 7080平米 D 80100平米 E 100120平米 F 120140平米 G 140平米以上 B、 层数、户型偏好及购买价格承受能力指 标 比 例层数偏好 A 多层（7层以下
12、） B 小高层（818层） C 高层（18层以上） 户型偏好1 A 平层 B 错层 C 跃层（复式） 户型偏好2 A 1房1厅 B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4 H 6房及以上 价格偏好 A（根据当地价格板块划分） 付款方式偏好 A 一次性付款 B 分期付款 C 按揭 按揭月供承受力 A 1000元以下 B 10002000元 C 20003000元 D 30004000元 E 40005000元 F 5000元以上 C、 影响购房决策的最主要的5个因素A 地理位置 B 市政交通便利程度 C 周边生活配套完备程度（包括子女教育） D 距离上班地点的远近 E 价
13、格 F 建筑风格及外立面 G 户型设计及实用率 H 社区内绿化及环艺规划 I 物业管理及社区文化活动 J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度 K 产权等法律手续的齐全 L 建筑质量的保证 M 发展商品牌和实力进行市场调查需要了解的内容主要有： 1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。 2、对房地产市场发展态势的了解。需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也
14、包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。 3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房的要求等等，更须熟悉和严格执行。 4、对项目周边居民的调查了解。了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确
