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1、房地产E网-房地产物业管理资料库http:/精品资料网（http:/） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（http:/） 专业提供企管培训资料广西北海和安商港专项市场分析报告广州凌峻房地产策划推广机构2003年9月目 录第一部分：前言 /2第二部分：北海市宏观市场调查 /3（一）、北海市基本概况（二）、北海经济发展现状（三）、北海的未来城市规划第三部分：北海商业市场调查 /9（一）、北海商圈分析（二）、海城区商业网点分析（三）、海城区商业业态分析（四）、北海商业物业发展现状的分析第四部分：区域竞争对手调查 /20（一）、在营项目分析（二）、在建项目分析（三）、专业市场分析第
2、五部分：目标群体分析 /35（一）、经营者分析（二）、消费者分析第六部分：北海商业发展趋势预测 /40第七部分：项目优劣势分析 /42（一）、项目基本情况（二）、项目SWTO分析第八部分：总结及建议 /48第一部分：前 言市场研究通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的商业地产市场的供求状况，项目所在区域同类项目的现状及客户的租赁行为进行调研分析，再结合项目的SWTO分析，在此基础上，为项目进行市场定位提供市场依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和招商策略。市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础，好的市场调查可以了解市场至目前为止的静
3、态状况，市场研究则是为市场未来的发展做出动态预测，市场分析的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点，“调查”是不可缺少的一环，而“分析”则是最重要的一环。为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现招商目标，策划前期的市场调查和市场研究显得尤为重要。为此，凌峻机构组成了专项小组对北海市的商业市场进行了为期四天的深入专项调查。项目小组通过对项目地块实地考察，周边环境走访，竞争项目的点对点式调查，收集到市场的第一手资料；同时，结合通过各种渠道获得的市场资料和进行对经营商家的访谈，对该项目所在海城区的商业地产市场和商业零售市场作了深入的调查，顺利地完成市场的实地调查工作
4、。本分析报告是经过我司调查人员对北海市的商业物业及项目周边商业环境进行实地专项调查后，结合和安商港的实际情况而形成。第二部分：北海市宏观市场调查（一）、北海市基本概况北海地处广西南端，北部湾东北岸。西北距南宁206公里，东距广东湛江198公里，西南距越南海防157海里,东南距海口市147海里。市区南北西三面环海。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇（3个乡、24个镇），总面积3337平方公里,市区面积957平方公里，2002年年末北海市全市总人口145万人，其中市区人口52万人。北海市背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越，是西部地区最便捷的出
5、海口，也是西部地区唯一的沿海开放城市。1984年4月被国务院确定为进一步对外开放的十四个沿海旅游城市之一，既享受东部沿海开放城市的优惠政策，又享受西部大开发的优惠政策，是广西对外开放的龙头地区。（二）、北海经济发展现状1、北海市经济发展现已进入加速轨道北海是西部地区唯一同时拥有机场、深水港口、铁路和高速公路的开放性城市，先后被国家定为沿海开放城市、边境贸易区、国家旅游度假区、经济协作开发区，为北海的经济发展提供了更广阔的发展前景。各类经济指标实现新的突破,增幅均呈两位数增长, 其中2002年国内生产总值达到138亿元，比2001年增长10.7%， GDP的增长幅度每年均远超全国78%的增长水平
6、，显示近年来北海市经济得到持续、稳定的发展，固定资产方面的投资额更达到30%的增长率。20012002年北海市各项经济指标各项经济指标2001年2002年增长（%）国内生产总值124.7亿元138亿元10.7人均国内生产总值8579元9465元10.3财政收入10.7亿元11.6亿元8.7城市居民人均可支配收入7013元7714元10.0城市居民人均消费支出5406元农村居民人均纯收入2265元2454元8.3社会消费品零售总额37.4亿元40.7亿元9.0城乡居民储蓄存款80.63亿元85.8亿元6.4恩格尔系数46%固定资产投资19.9亿元26亿元30.7外贸出口0.8亿美元1.1亿美元3
7、4.3从北海各类经济指标发展状况来看，总体经济发展增长较快。而从北海的人均国内生产总值与社会消费品零售总额来看，北海市民的生活水平虽然已实现了跨越性的进步，但政府的财政收入、居民人均可支配收入、人均消费支出和社会消费品零售总额仍处于较低的水平，对北海市商业流通领域的发展存在一定的制约。根据恩格尔系数定律原则，随着家庭和个人收入的增加，收入中用于食品方面的支出比例就越小，一个地区恩格尔系数越大，则表示该地区居民生活越贫困，反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。按联合国标准，恩格尔系数低于40%为富裕生活水平，2001年北海市恩格尔系数仅为46%，属全国的中等水平，表明北海市城镇居民用于日常生活方面
8、的消费支出仍然占主要比例。2、产业结构得到有效的调整地产泡沫浩劫之后，经过了一段长时间的市场培育与酝酿，沉寂一段时间的北海经济目前已经开始复苏，第二、第三产业的比重具有明显的增长，政府着力促进北海地产与商业的发展,使得北海的地产与商业朝着良性的发展增长势头，产业结构更得到了有效的调整，加快了北海城市化的进程。经过分析，2002年北海市产业发展状况如表格所示：产业产值（亿元）产值份额增长率第一产业38.527.9%4.5第二产业40.629.4%18.0第三产业58.942.7%12.0合计138.0100%将2001年与2002年的产业发展结构比较，产业结构基本无较大的调整，第三产业仍占主导地
9、位，但第三产业的增长幅度却比第二产业要慢，而且北海本身的零售消费总额水平并不高，表明北海对外来消费具有较强的吸纳能力，旅游业对第三产业产值的增长贡献较大。如果房地产业与商业的发展得不到强有力的支持,将不能有效促进第三产业的迅速发展。1）工业北海的工业发展迅速，高产值企业不断涌现，产品结构得到有效的调整。由于大型石化基地的启动与恒基伟业等大型企业的进驻，将更大程度地加速第二产业的发展，同时因为这些企业吸纳了大量的从业人员进入北海工作和生活，也将为北海的商业市场提供更多、更大的商机。2）交通物流a、随着成都至北海高速、桂海高速与粤桂高速的全线贯通，将会大大地缩短了北海与其他城市的时间距离。b、北海
10、机场新航站楼即将落成，更有利于吸引更多的游客来北海进行旅游消费。c、北海港正在兴建5万吨集装箱专用码头，有利于建立北海较强的海运外贸体系。北海市已形成海陆空四通八达的立体交通运输网络，有利于加快了北海物流体系的建立与物流的运转，同时，也促进了北海商业及旅游业的发展。 3）旅游旅游业北海的四大支柱产业之一，2002年北海旅游业总产值18.2亿元，占北海市GPD的12%，占北海市第三产业总产值的30%。北海市20012002游客量与旅游收入分别为：类别年度游客量旅游收入人数（万人）同比增收入额（亿元）同比增20013519.7516.5 3.320023859.5718.210.3（三）、北海未来
11、城市规划1、一个中心两个翼布局框架是“一个中心两个翼”，即以市区为中心，以合浦县城和铁山港区为两翼。市中心区又划分为10个功能区和三条滨海旅游度假带（北部岸线滨海旅游带、西南部岸线冠头岭-白虎头旅游带即银滩西部景区、南部岸线侨港-大冠沙旅游带即银滩国家旅游度假区）。东西向北海大道连贯银滩西区、出口加工区、软件科技园、药业科技园、众多金融机构和星级酒店，北海大道改造建设工程的完工，更加强化了北海城市整体规划布局的功能性。2、建设现代化商贸旅游海滨城市按照北海市“建设现代化商贸旅游海滨城市”的要求，加快城市建设，拓展城市空间，营造良好的生态环境和投资环境，树立城市整体经营的理念，把城市作为一个资源
12、聚合体，将城市管理与市场经济结合，使城市管理自身也融入城市经营的范畴，实现城市管理的社会化、企业化。3、构筑崭新的商业架构北海的商业步行街即将在长青路与富贵路兴建。商业步行街是提升城市品位的重要标志，随着北海新一轮大开发的开始，市委市政府从加快城市化进程、提高城市功能的角度出发决定兴建一条具有购物、休闲、饮食、旅游、观光功能于一体的商业步行街。长青路商业步行街西接北部湾广场、东连长青公园，和安商港位于长青路步行街的龙头位置，两个大型项目互相配合，将以崭新的商业模式和消费模式，打破北海目前的商业格局。小结：1）北海市的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，迫切需要更高品位的、新兴的商业模式
13、来刺激消费市场。多项经济指标也表明，北海市具有得天独厚的自然条件“东部的环境，西部的政策”，随着经济的发展、恩格尔系数指标的逐步下降，北海的商业市场将有更大的发展潜力和发展前景。2）旅游业是北海市第三产业的龙头，在一段相当长的时间，旅游业仍将是北海的主要支柱产业，旅游业的发展将会带来庞大的消费群，有助促进商业、餐饮业的同步发展，前提是商业物业的发展也要跟上时代发展步伐。3）政府一方面加大了整治烂尾工程的力度，另一方面对北海市的市容市貌进行大力改造，并不断对产业结构进行优化调整，大大地提高了北海投资环境的商业价值，也加速了北海城市化的进程。优越的投资环境将会吸引大量的外资投入，势必会加快北海的商
14、业发展步伐。4）随着城市的整体规划出台，长青路将建成为北海第一条商业步行街，打破原来的商业架构，有利于提升和安商港的商业价值与发展潜力，两个大型商业机构的建成，一定会成为北海市的亮点工程，成为游客在北海的又一个极具特色的购物、观光、旅游景点。第三部分：北海商业市场调查（一）、北海商圈分析社会经济和房地产业的发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新“洗牌”的格局，给商业物业提供了巨大的发展机遇。目前，北海只有一个成熟的商圈。北海的商业格局由北部湾路商圈为主，以解放路、四川路、中山路、富贵路、长青路及北京路等零星商业为辅，组成一个传统的商业架构。北部湾路商圈位于北海市中心区域，
15、主要商业集中在北部湾路与四川路交接处、北部湾广场西广场一带，众多大中型商场拱卫，云集了北海最具影响力的商场，如新力购物广场、宝谊大厦、启东商城、好好佳超市等大型商业项目，规划完善，商业气氛浓厚，辐射力较强，能吸引周边地区的消费者前往消费、购物。北部湾路商圈所经营的品类丰富、集中，是北海市消费、购物人流最为聚集的地方，也是商家经营的首选之地。现正经营的商场不论是商场的硬件，还是经营的软件方面，都已明显落后于市场的发展，不能满足北海市民提高生活质素的需求。随着城市规划的完善，传统的商业格局已逐渐发生了较大的变化，长青路步行街的规划与和安商港的建设，将使商业重心逐步朝北部湾广场东广场、长青路一带转移，由此逐步形成了北海市新的商业格
