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1、房地产市场形势分析报告 2011 年第一季度 房地产市场形势分析报告房地产市场形势分析报告 20112011 年第一季度 年第一季度 编辑委员会编写编辑委员会编写 20112011 年年 5 5 月月 3 3 日日 房地产市场形势分析报告 2011 年第一季度 2 章节目录章节目录 一 宏观形势分析 3 二 房地产开发投资 4 三 土地市场情况 9 四 商品房销售情况 9 五 存量房市场交易情况 14 六 趋势分析 15 房地产市场形势分析报告 2011 年第一季度 3 一 一 宏观形势分析宏观形势分析 2010 年 我国在加快转变经济发展方式 加强和改善宏观调控方面政策有 力 市场需求回暖趋
2、旺 有效巩固和扩大了应对国际金融危机的成果 国民经 济由回升向好逐步转为稳定增长 2011 年一季度正值 十二五 规划开局之际 在 以科学发展为主题 以加快转变经济发展方式为主线 战略思想的指导下 国民经济稳定增长的基础将更加坚实 GDP 增速有望保持在 9 左右 但物价上 升压力仍然偏大 预计 CPI 将上涨 5 左右 必须将控制价格上涨放在经济工作 更加突出的位置 应当运用短期需求管理政策和结构优化政策化解当前结构性 价格上涨压力 一 通胀预期明显增强 一 通胀预期明显增强 对物价上涨速度的计算主要考虑两方面因素 一是翘尾因素 二是新涨价 因素 20ll 年 CPI 各季度翘尾因素分别为
3、3 4 3 5 2 9 和 0 7 一二季 度翘尾因素偏高 从新涨价因素来看 要素成本上涨 输入型通胀压力 国际 热钱流入 农产品供求趋紧等推动新涨价因素继续上行的条件均较 20l0 年有所 强化 也就是说一季度新涨价因素有可能高于去年同期水平 在这种情况下 目前社会通胀预期较为强烈 如果不加以有效管理 预期将转化为真正的通胀 压力 将会影响经济正常运行 二 房地产调控难度加大 二 房地产调控难度加大 2010 年国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施 并加大了 保障性住房建设力度 尽管房价没有出现明显下降 但快速上涨的势头得到遏 制 然而近期 在热钱流入 物价上涨等因素影响下 房价
4、再度上升 房价与 居民收入之间矛盾继续扩大 房地产市场既有资本市场的属性 又与实体经济 密切相连 房价继续上涨将使宏观调控不得不面对 抑制资产价格与防止经济 增速回落 的矛盾 从而使得房地产调控陷入两难境地 三 各地方存在投资高增长冲动 三 各地方存在投资高增长冲动 中央发布的 十二五 规划建议明确提出以科学发展为主题 以加快转变 经济发展方式为主线 经济增长速度指标被淡化 但是从各地方规划目标来看 在确定经济增长目标时 并没有与中央保持一致 对能源 资源的承载能力考 虑不足 全国只有不到十个省份将 2011 年经济增速目标定为 8 9 其余大部 房地产市场形势分析报告 2011 年第一季度
5、4 分省份超过 10 有些省份提出未来五年实现 GDP 翻番 在这种情况下 一方 面 地方政府的投资热情仍然难以控制 在货币政策连续加息 提高存款准备 金率释放出紧缩信号的情况下 2011 年上半年可能出现地方政府投资开工与中 央政策 赛跑 的博弈 为了争取得到更多信贷支持 地方政府存在集中上项 目 铺摊子的倾向 这将可能导致政府投资再度膨胀 挤压民间投资规模 不 利于激发投资内生增长动力 另一方面 目前地方规划的投资项目中仍有不少 属于高耗能重化工项目 有的地区甚至不问条件要在沿海建立深水港和钢铁 化工为主的临海工业区 实现 两头在外 的国际大循环 这将把污染与能耗 留到国内 这类投资不仅不
6、利于优化结构 转变发展方式 而且将固化未来 20 30 年的产业结构 使中国产业结构出现 逆调整 二 房地产开发投资二 房地产开发投资 受一系列宏观调控政策影响 国房景气指数 自去年 3 月国房景气指数达 到高点以来连续回落 不过依然连续运行于 100 点以上的景气区间 一 国房景气指数小幅回落 一 国房景气指数小幅回落 受一系列宏观调控政策影响 反映全国房地产开发综合发展水平的 国房 景气指数 环比继续回落 国家统计局发布的数据显示 2011 年 3 月全国房地 产开发景气指数 简称 国房景气指数 为 102 98 比 2 月份提高 0 08 点 比上年同期回落 2 91 点 这是继去年 3
7、 月国房景气指数达到高点以来连续回落 不过依然运行于 100 点以上的景气区间 表表 1 1 2010 20112010 2011 年年 1 31 3 月国房景气指数月国房景气指数 月份月份综合景气指数综合景气指数开发投资指数开发投资指数施工面积指数施工面积指数销售价格指数销售价格指数 2010 年 1 3 月 105 89103 58112 04113 08 1 4 月 105 66104 94111 85112 77 1 5 月 105 07105 56111 36109 31 1 6 月 105 06105 54109 39106 78 1 7 月 104 72105 23109 441
8、04 10 1 8 月 104 11104 89109 00103 57 1 9 月 103 52104 85108 56104 03 1 10 月 103 57104 88108 67104 55 房地产市场形势分析报告 2011 年第一季度 5 1 11 月 103 20104 82106 25104 34 1 12 月 101 79 103 87 104 81104 54 2011 年 1 2 月 102 90104 00110 50104 70 1 3 月 102 98103 83109 98104 50 数据来源 国家统计局 从分类指数来看 房地产开发投资分类指数为 103 83 比
9、 2 月份回落 0 17 点 比上年同期提高 0 25 点 房屋施工面积分类指数为 109 98 比 2 月份回 落 0 52 点 比上年同期回落 2 06 点 商品房平均销售价格指数为 104 50 比 2 月份回落 0 20 点 比上年同期回落 8 58 点 图图 1 1 2009 20112009 2011 年年 3 3 月国房景气指数及主要分类指数走势月国房景气指数及主要分类指数走势 数据来源 国家统计局 注 自 2011 年起 取消发布指标 土地开发面积分类指数 增加发布 房屋施工 面积分类指数 二 房地产开发投资增速有所放缓 二 房地产开发投资增速有所放缓 在一系列宏观调控政策影响
10、下 2011 年 1 3 月全国房地产开发投资增速有 所放缓 但总体上依然保持了 30 以上的高增长态势 国家统计局发布的数据 房地产市场形势分析报告 2011 年第一季度 6 显示 2011 年 1 3 月全国完成房地产开发投资 8846 4 亿元 同比增长 34 1 增幅同比回落 1 0 个百分点 比 1 2 月回落 1 1 个百分点 从供应结构来看 以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行 这主 要是由住宅的特性决定的 在工业化 城市化迅速发展所形成的城镇人口不断 增加的背景下 作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需 求 具体来看 2011 年 1 3 月 在房地产开发
11、投资中 商品住宅完成投资 6253 1 亿元 同比增长 37 4 增幅同比提高 4 4 个百分点 比 1 2 月提高 2 5 个百 分点 占房地产开发投资的比重为 70 6 办公楼投资 361 4 亿元 同比增长 19 1 增幅同比回落 24 5 个百分点 比 1 2 月回落 10 5 个百分点 所占比重 为 4 1 商业营业用房投资 1058 2 亿元 同比增长 40 2 增幅同比提高 9 6 个百分点 比 1 2 月提高 3 5 个百分点 所占比重为 12 0 其他投资 1173 6 亿元 同比增长 19 2 增幅同比回落 27 9 个百分点 比 1 2 月回落 18 2 个 百分点 所占
12、比重为 13 3 从保障性住房的供给情况来看 2011 年 1 3 月 90 平方米以下住房完成投 资 1802 4 亿元 同比增长 25 4 增幅同比回落 15 3 个百分点 比 1 2 月回 落 7 8 个百分点 占住宅投资的比重为 28 8 经济适用房完成投资 146 0 亿 元 同比增长 8 8 增幅同比提高 2 9 个百分点 去年同期为下降 9 1 个百分 点 占住宅投资的比重仅为 2 3 现有保障性住房的供给数量远远满足不了中 低收入居民家庭的巨大需求 表表 2 2 20112011 年年 1 31 3 月不同用途房地产投资完成额及同比增长月不同用途房地产投资完成额及同比增长 单位
13、 亿元 房地产开发投资完成额房地产开发投资完成额 比重 以投资总额为比重 以投资总额为 100100 自年初累计自年初累计去年同期去年同期 同比同比 增长增长 自年初累计自年初累计去年同期去年同期 投资完成额 8846 46594 534 15 100100 按工程用途分 住宅 6523 14551 843 31 73 74 69 02 办公楼 361 4303 419 12 4 09 4 60 商业营业用房 1058 2754 740 21 11 96 11 44 其他 1173 6984 519 21 13 27 14 93 数据来源 国家统计局 从区域分布上来看 2011 年 1 3 月
14、东部地区完成房地产开发投资 5464 8 亿元 同比增长 31 2 增幅同比回落 3 9 个百分点 比 1 2 月提高 0 5 个百 房地产市场形势分析报告 2011 年第一季度 7 分点 中部地区完成投资 1647 1 亿元 同比增长 39 3 增幅同比提高 11 1 个百分点 比 1 2 月回落 0 4 个百分点 西部地区完成投资 1734 5 亿元 同比 增长 39 0 增幅同比回落 1 1 个百分点 比 1 2 月回落 7 9 个百分点 图图 2 2 2010 20112010 2011 年年 1 31 3 月不同地区房地产投资额完成情况月不同地区房地产投资额完成情况 数据来源 国家统
15、计局 三 房地产开发企业资金来源增长幅度回落 三 房地产开发企业资金来源增长幅度回落 在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下 今年以来全国房地产 开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势 国家统计局发布的数据 显示 2011 年 1 3 月全国房地产开发企业到位资金 19268 1 亿元 同比增长 18 6 增幅同比回落 42 8 个百分点 比 1 2 月提高 2 3 个百分点 其中 国 内贷款 3836 8 亿元 同比增长 4 4 增幅同比回落 39 9 个百分点 比 1 2 月 回落 3 3 个百分点 利用外资 144 0 亿元 同比增长 45 2 去年同期为负增 长 33 7
16、 比 1 2 月回落 16 3 个百分点 企业自筹资金 7126 3 亿元 同比增 长 27 2 增幅同比回落 20 6 个百分点 比 1 2 月提高 5 8 个百分点 其他资 金 8160 9 亿元 同比增长 18 7 增幅同比回落 73 1 个百分点 比 1 2 月提 高 2 1 个百分点 在其他资金中 定金及预收款 4824 5 亿元 同比增长 28 7 增幅同比回落 56 0 个百分点 比 1 2 月回落 0 2 个百分点 个人按揭 贷款 2076 2 亿元 同比下降 5 3 去年同期为增长 122 8 个百分点 比 1 2 月降幅缩小 6 0 个百分点 房地产市场形势分析报告 2011 年第一季度 8 表表 3 3 2010 20112010 2011 年年 1 31 3 月全国房地产开发企业资金来源及同比月全国房地产开发企业资金来源及同比 单位 亿元 资金资金 来源来源 国内国内 贷款贷款 利用利用 外资外资 外商直外商直 接投资接投资 自筹自筹 资金资金 自有自有 资金资金 其他资其他资 金来源金来源 定金及定金及 预收款预收款 2010 年 1 3 月 16250 50
