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1、广东省房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）2008年4月23日一、社会经济环境一季度完成国内生产总值7194.35亿元，比上年同期增长10.5%，增幅同比回落2.5个百分点。全社会固定资产投资1735.56亿元，同比增长18.3%，增幅同比回落0.7个百分点。城镇居民人均可支配收入5745.41元，增长9.5%，扣除物价上涨因素影响，实际增长1.9%。二、基础数据分析（一）房地产投资 1、完成开发投资一季度，广东房地产完成开发投资558.77亿元，增长36.86%，与上年同期增长幅度相比，增幅同比增加8.72
2、个百分点，房地产投资增长幅度较快。房地产投资占固定资产投资比重为32.2%，增幅同比增长4.38个百分点。（见表1）。 表1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元地 区时 间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GDP比重房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占GDP比重全 国2007年1季度5559817526354331.52%20.22%6.37%2008年1季度6149121845468835.53%21.46%7.62%同比增长(%)10.624.6432.34.01百分点1.24百分点1.25百分点广 东2007年1季度6510.721467.56408.2922.54
3、%27.82%6.27%2008年1季度7194.351735.56558.7724.12%32.2%7.77%同比增长(%)10.518.336.861.58个百分点4.38个百分点1.5个百分点在各种用途房地产开发投资中，住宅增长45.48%，增幅同比增加22个百分点；商业营业用房增长17.52%，增幅同比增加11个百分点；其它投资增长28.86%，增幅同比下降36个百分点。办公楼投资同比下降14.41%，与上年同期增幅34.18%形成鲜明的反差。数据表明，一季度住宅投资成为房地产投资的热点（见表2）。表2 按用途完成开发投资数据表 单位：万元完成投资住宅投资办公楼投资商业用房投资其它投资
4、2007年1季度408292527363581976613771997717072008年1季度55877323980869169182443276994405同比增长(%)36.8645.48-14.4117.5228.86同比增幅8.72个百分点22个百分点-48.59个百分点11个百分点-36个百分点2、开发资金来源房地产开发到位资金926.91亿元，同比增长25.35%，增幅同比增加3个百分点。从资金来源看，国内贷款与自筹资金同比增幅较大，而外资同比下降幅度较大，政府限制外资进入房地产投资的调控初见成效。其它（订金、预付）资金来源只有小幅增长，增幅低于去年同期，反映市场交易偏冷（见表3
5、）。表3 房地产资金来源基础数据表 单位：万元本年到位资 金国内贷款外资自筹其它（订金、预付）金额%金额%金额%金额%2007年1季度739.44172.6323.3525.93.5225.630.51315.342.642008年1季度926.91256.0927.6313.641.47331.4335.76325.7635.14同比增长(%)25.3548.354.28个百分点-47.34-2.03个百分点46.915.25个百分点3.32-7.5个百分点从房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，同比下降8.29%，房地产开发资金有所紧张（见表4）。表4 房地产到位资金占房地产开发资金的比
6、重年 度房地产到位资金（亿元）房地产开发资金（亿元）到位资金占房地产开发资金的比例增长（%）2007年1季度739.44408.291.811-2008年1季度926.91558.771.661-8.29（二）土地购置与上年同期相比，房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点；购置金额增长28.62%，增幅同比减少55.64个百分点。购置单价同比下降26.16%。（见表5）。表5 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万m2时 间土地购置面积投资单价（元/m2）2007年1季度792.914680021410092008年1季度1381.53651029210745
7、同比增长(%)74.2428.62-26.16同比增幅27.64个百分点-55.64个百分点-51.97个百分点（三）商品房建设商品房施工面积、新开工面积同比分别增长32.13%、35.83%，增幅同比分别增加15.59和20.75个百分点。竣工面积与上年同期增幅-12.21%相比，增长速度较大，多增加竣工面积283万平方米。商品住宅施工面积同比增长33.58%，竣工面积同比增长43.51%；竣工面积与上年同期增长-17.17%相比，增幅很大，住宅市场供应充足（见表6）。表6 各类商品房建设数据表 单位：万m2时 间面积总数住宅办公楼商业其他2007年1季度施工面积12499.459605.3
8、8546.601178.371169.10新开工面积1921.781616.2520.78130.26154.48竣工面积634.96510.1623.5860.6640.562008年1季度施工面积16516.0012831.23540.931399.951743.89新开工面积2610.412074.5442.72177.57315.58竣工面积918.39732.1216.1398.4271.72同比增长(%)施工面积32.1333.58-1.0418.849.17新开工面积35.8328.36105.5836.32104.29竣工面积44.6443.51-31.5962.2576.82
9、（四）商品房交易一季度销售面积812.74万平方米，同比下降25.69%；商品房销售额460亿元，同比下降26.89%。商品住宅均价5546元/平方米，同比增长3.24%，环比增长1.76%（见表7）。时 间商品房销售面积（万m2）商品房销售额（亿元）均价（元/m2）住宅销售面积（万m2）住宅销售额（亿元）均价（元/m2）2007年1季度1093.7416629.21305753980.1747526.590853722008年1季度812.7357460.02465660739.0876409.89045546同比增长(%)-25.69-26.89-1.62-24.6-22.163.24表7
10、 房地产交易数据表（五）市场消化系数1、定义“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。计算公式：销售面积/（k竣工面积+待销面积以月为单位的时段数/12）。公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量。系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。2、分析与去年同期相比，1季度市场整体消化系数有一定增长，增加0.9442，市场销售活跃程度不够，消化能力一般（见表8）。表8 生成指标数据表名 称2007年1季度2008年1季度总体增长市场消化系数1.74072.68490.9442（六）商品房空置一季度末商品房空置总量1492.13万平方米，较2007年末减少
11、87万平方米，下降5.51，空置面积下降速度放慢。可喜的是滞销（空置13年）和积压（空置3年以上）面积下降幅度稍大于待销（空置一年以内）面积，为6.57%。住宅空置面积下降幅度较少，不够1个百分点（见表9）。表9 房地产空置数据表 单位：万m2总数住宅办公楼商业其他2007年末空置面积1579.21751.61104.59439.42283.59其中待销491.74268.0533.97100.04154.59滞销689.57352.7725.71189.32121.76积压397.9130.7944.91150.0672.14滞销和积压1087.47483.5670.63339.39129.
12、02008年1季度末空置面积1492.13745.0100.42371.74274.97待销476.13272.1132.6788.3583.08其中滞销645.1351.329.34154.26110.21积压370.9121.6838.41129.1381.68滞销和积压1016.0472.9867.75283.39191.89增长(%)空置面积-5.51-0.88-3.99-15.4-3.04其中待销-3.171.51-3.83-11.69-46.28滞销和积压-6.57-2.19-4.08-16.548.75三、结论1、关于资金供应和土地供应。开发到位资金同比增长25.35%，增幅同比增加3个百分点。到位资金占开发资金的比例同比下降，显示开发资金有所紧张。房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点，购置单价同比下降26.16%。高价争地的现象有所缓和。2、关于开发投资和商品房供应。房地产开发投资同比增长36.86%，增幅同比增加8.72个百分点；房地产投资占固定资产投资比重为32.2%，增幅同比增长4.38个百分点；在当前从紧货币政策下，如果开发投资增幅过快，企业资金链条会趋于紧张。商品房施工面积、新开工面积同比增长均超三成，竣工面积超四成，其中住宅竣工面积同比增长
