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1、2.0区域环境分析报告 银帆西雅图项目顾问咨询服务 2.0 区域环境分析区域环境对房地产市场起着决定性的作用，因此，对本项目所在区域进行系统而全面的实地调研并在此基础上做出严格而准确的归纳分析，将为本项目的市场定位及总体规划等后期策划工作提供准确、有力的依据和支持。从宏观角度来讲，区域环境应该包含：区域自然环境、区域人文、社会环境和区域市场环境几大部分。但由于区域市场环境部分的重要性，我们将它分为几个单独部分在随后阐述。因此，本部分将着重就区域人文状况、区域交通状况和区域配套设施等方面进行调研后的整合分析。2.1区域2005年经济环境分析 截至4月底，全区累计新批三资企业157个，同比增长44
2、.0，1月份以来利用外资4.7亿美元，同比增长2.2，占全市实际利用外资的比重为43.9，继续保持全市领先。 1-4月，全区实现固定资产投资65.7亿元，同比增长64.3%。基建投资和房地产开发投资大幅增长对固定资产投资总量增长的贡献明显，贡献率分别达到37.7和73.9。 1-4月，全区财政收入27.7亿元，同比增长30.0%，增速比1季度提高1.7个百分点。其中：区级固定税收入5.6亿元，同比增长21.7%；共享税收入21.7亿元，同比增长34.0%。增值税、营业税和企业所得税分别增长13.6%、39.8%和41.9%。1-4月，全区财政支出12.4亿元，同比增长20.4%。 1-4月，全
3、区实现社会消费品零售额109.3亿元，同比增长16.2%，增速比今年一季度提高1.8个百分点。其中吃、穿、用、烧四类商品分别实现零售额36.2亿元、18.6亿元、46.8亿元和7.7亿元，同比增长7.4%、31.9%、12.5%和63.5%，用类商品所占比例最大，烧类商品增幅最高。 4月末，全区金融机构各项人民币存款余额3171.8亿元，同比增长24.3%。其中：企业存款余额1878.0亿元，同比增长27.8%；储蓄存款余额1063.4亿元，同比增长20.5%。4月末，全区金融机构各项贷款余额1808.1亿元，同比增长32.6%。 1-4月，全区城镇居民人均可支配收入5546元，同比增长10.
4、5%；农村居民人均现金收入4290元，同比增长6.5%。2.2 区域2005年房地产市场分析2.2.1 市场总结 房地产开发投资增势强劲 1-4月，全区实现房地产开发投资47.4亿元，同比增长66.9%。龙头企业拉动作用明显，全区共有金隅嘉业、富力城、红石建外等13家房地产开发企业投资超过亿元，较上年同期增加7家，其中投资额排名前10位的企业共完成投资24.9亿元，同比增长88.6%，占全区房地产投资的52.5%。 房地产消费市场比较活跃，空置面积进一步下降良好的市场销售形势吸纳了一定空置房屋，截止到一季度末，朝阳区商品房空置面积132.5万平方米，同比下降16.5%。其中商品住宅空置面积85
5、.4万平方米，同比下降16.8%，办公楼、商业营业用房的空置面积分别27.4万平方米和43.7万平方米，同比下降37.3%和1.5% 投资平稳开局，房地产开发增速回落30.8个百分点今年1-3月房地产开发累计完成投资38.3亿元，占北京市房地产开发投资总量（191.2亿元）的五分之一，同比增长25.6%，但与上年同期56.4%增速相比，增长势头明显趋缓。房地产开发投资对全社会投资增长的贡献率高达92.8%。 施工面积和新开工面积双双下降，增速为近三年最低1-3月份，全区施工面积1346.9万平方米,与上年同期相比下降12%，其中商品房开复工面积1137.4万平方米，新开工面积39.2万平方米，
6、与上年同期相比分别下降15.6%和28.7%，增速达到近三年来最低水平。2.3区域地理环境分析 区域范围是自姚家园路到京通快速的东四五环之间的区域，东西长约4.5公里，南北宽约4公里，区域面积约18平方公里。 区域是城市重心东移所必然带动的区域，随着燕莎、朝外、CBD三大商圈的逐渐连贯，区域作为三者居住核心区位的趋势日益明显。 区域区位优势明显：与和燕莎商圈保持着最舒适的距离，驱车分钟即可直达，这里生活舒适、闲逸，吸纳了大量CBD的中高收入人群在此居住，故被称为CBD的后花园。 区域拥有较完善的交通网络，各种生活配套设施日渐成熟。 由于政府的规划政策，以及去年的土地政策和银行利率的调整，区域房
7、地产开发力度保持大幅增长，未来2年内新建及拆迁面积有望达到500万平方米。 随着区域开发力度的不断加大以及大量高素质人群的入住，原有的商业和生活配套已远远不能满足市场需求，新型高档商业及生活配套项目将成为新的开发和市场需求热点。2.4区域交通环境分析随着朝阳北路的贯通, 北京东部的交通瓶颈被打破，朝阳北路与规划中的地铁6号线、朝阳路、青年路、姚家园路，连同京通快速路、八通线轻轨一起构筑了CBD东北区强劲的交通网络，使得整个区域的价值有了一个很大的提升。待几条主干道的建设与改造彻底完成后，CBD以东的交通将更加畅通，朝青板块的区域价值将再度提升。2.4.1 道路系统 从东西向的城市主干道看，区域
8、内有四条城市主干道：朝阳路（西起东大桥贯通东部）、朝阳北路（西起东大桥贯通东部）、京通快速、姚家园路（西起东三环贯通东部）。朝阳北路新近加宽，工程现已完工，朝阳路拓宽工程预计将于2005年10月份动工，而姚家园路拓宽工程也正在实施。 从区域南北向的主干道看，则相对显得有些逊色：只有青年路和星火路。这两条路都是连接姚家园路和朝阳路，且拓宽工程均在实施中。再加上东四、五环，区域交通可以说四通八达。 京包铁路将区域分为东西两部分，对居民日常出行造成一定影响。表2.4.1 项目所在区域道路列表街道名称属性区域内长度（米）姚家园路主干道4500朝阳北路主干道4500朝阳路主干道4500京通快速路城市快速
9、4500西四环主干道3800星火路主干道3500青年路主干道3500东五环主干道4000高碑店路主干道1000黄杉木路未来主干道3000距项目所在地最近的三条主干道：朝阳路朝阳路西起东大桥，东向在邻近通州区处与京通快速相连，现为双向四车道，市政规划今年10月份进行改造拓展工程，完工后路宽将达到60米，为双向6车道，两侧辅路各宽6米，北侧还有50米的绿化带，届时，连接通州区与市中心的城市主干道地位更加明显。朝阳北路朝阳北路西起东大桥，东向直达温榆河，路宽40米，为双向六车道，两侧辅路各宽6米，自2004年10月份拓宽通车以来，一直是区域东西交通的主干道，是连接通州与市中心的一条纽带。计划2010
10、年建成的地铁6号线与朝阳路并行，且将在路上设站，届时，朝阳北路的交通地位将进一步提升。青年路青年路南起朝阳路，北与东坝路相接，全长约5500米，目前正在进行改造拓展工程，将成为紧邻本项目地块的城市主干道。该路段改造后的基础状况为：道路断面为双车道，两侧主路各宽5米，外侧人行步道各宽2米，将成为连接区域南北方向的主干道，同步实施雨水、绿化、照明、交通工程。图2.4.2 区域道路系统图资料来源：汉博投资顾问2.4.2公共交通设施 区域有四惠总站、青年路、黄杉木店等几十个公交车站牌，距离本项目最近的青年路站，到本项目只有步行25分钟的路程。 区域内112、115、1、4、306、364、120支、3
11、50、718、950等10多路公交途经，但辐射区域主要集中于城市中东部，对西部的辐射程度较低。 通过地铁八号线和一号线的换乘站四惠东站，可以迅速抵达地铁沿线各站，辐射范围极广。 值得注意的是，规划中2010年建成的地铁6号线将在朝阳北路设站，大大增强区域人流的营运能力。表2.4.3 项目地块周边部分公交线路统计表公交线路始发站终点站306沙窝小庄1马官营四惠120支前门青年路小区4靛厂新村四惠350东大桥乡政府718康家沟颐和山庄950东直门太师屯112亮果厂十里堡611东大桥石佛营119地坛芍药居731康城南站顺新百货城628东北旺中路康家沟区域公交系统相当发达，线路密集纵横交错，10多条的
12、各类公交线路运营范围遍及北京东部，保证了区域内部与其他地区的公共交通互动联系性。同时，随着区域的不断发展和局部规划的逐渐成型，商务、居住人口将逐渐增加，与之相对应的各种配套设施将更加全面和完善，公交线路、公共交通系统状况也将更加合理、选择性更强、范围更加延伸，将成为本项目商业板块目标消费人群重要的交通方式。2.4.3 通行状况 东西向的四条交通干道相对来说压力较大，但东部的人口密度远低于市中心，所以堵车情况并不很多，朝阳路与朝阳北路的堵车路段主要是在三环以内路段。 南北方向由于有东四、五环的分压，交通压力不大，随着星火路和青年路的拓宽，交通将会更加顺畅。2.5区域人文环境分析2.5.1区域人口
13、规模分析 随着区域内经济、环境等因素的逐步提升及各项技术指标趋于良好，本项目周边地区人口总量一直保持较快的增长速度。现阶段地块周边区域内人口总量约为20万人，人口密度约为1.1万人/平方公里。 区域内九十年代建设的小区和原有村民，如青年路小区、十里堡东里等就有46000户居民，约15万人，再加上周边相对固定的流动人群，使区域现阶段常住人口总量达到20万人以上。2.5.1.1 现有户数小区青年路小区甘露二期甘露晴苑叠彩园炫特区远洋天地日月东华石佛营西里户数7600500200600380039005503450小区朝阳园朝阳无限八里庄南里十里堡西里十里堡北里通惠家园康家园合计户数150015703000850018006000300045970 本项目地处朝青板块核心区域，优越的地理位置吸引了众多地产项目汇聚于此。现阶段本项目地块周边存在20个左右的新兴居住社区和中高档公寓，如国美第一城、青年汇、兴隆家园、北京星河湾等，随着未来23年内这些项目的陆续入住，区域内还将增加20万人的高消费群体。2.5.1.2 未来23年户数小区青年汇华纺易城国美第一城珠江罗马炫特区特区808
