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1、一 项目的基本情况 一 项目概况 XX 广场居住区由XX 置业发展有限公司组织开发 某市城市规划局已批准了项目的建设用 地 同意征用土地496 266 亩 33 08 公顷 并出了红线图 市国土局发出了该地块的建设用地 通知书 有关该项目的征地工作 XX 置业有限公司已着手进行 自1995 年 7 月起 已停耕填土 的地块面积为312 04 亩 现已被公司征用 属于规划建设用地红线范围内 未停耕而交由原土地 所在村继续耕用的地块面积为179 226 亩 另有 5 亩为农村留用地 XX 广场项目位于该市东南部 距市中心区30 多千米 该区的西面和北面为香蕉园和自然村 用地 南面隔河为经济技术开发
2、区的东基工业区 东面紧邻的220KVA 开发区变电站 XX 广场 居住区规划总用地为33 08 公顷 其中居住区用地为24 77 公顷 地上总建筑面积399260 建 筑密度为20 76 容积率为1 61 详见规划设计要点 二 可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数 总建筑面积 399260 其中 住宅面积 351476 公建面积 47784 总投资 126108 万元 不含贷款利息 自有资金投入 25222 万元 经分析研究 本项目主要经济指标为 多层住宅得房成本 3275 高层住宅得房成本 3925 元 税后利润 14747 万元 全部投资净现值 1430 万元自有资金净
3、现值 3172 万元 全部投资内部收益率 10 86 自有资金内部收益率 17 05 总投资利润率 25 1 自有资金投资利润率 58 5 二 项目投资环境与市场研究 略 三 项目开发条件及技术设计方案的分析 一 项目现状概括 1 自然条件 规划区内土地大部分已被平整 地势平坦 东北角部分土地地势较低洼 地块北面为郭尾村 涌 流向由东向西 南面为横窖河 流向由西向东 东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河 流 向由北向南 整个用地未发生雨季积水现象 本地区常年主导风向为北风及东南风 夏季主导风 向为东南风 东风及南风 平均相对湿度83 为多雨潮湿区 2 地物情况 规划区内以东的XX 大道红线宽60
4、M 北接高速公路 是该地区的进出口干道 东面地铁专 用线一条至新沙港 一条至黄海新港 新沙港是该市总体规划确定的重点建设项目之一 将有较 多的铁路运输 而至黄海新港的铁路交通量不会太大 占地 3 26 公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物 其目前已基本建成 担负着对该地区 的供电 现有两条高压线由东向西横穿本区 北边一条是110KVA 碧开线 南边是220KVA 黄开 线 另有一条110KVA 高压线至该区 在用地红线内边缘由北向南穿过 该市总体规划确定的该 变电站的进出线路还不止这些 已有一些线路在规划设计之中 经过有关各方的协商之后确定所 有进出高压线尽量集中设置 使得占地最少 确定的该
5、变电站的进出线有四组 本规划区内以南开发区内已建有自来水 污水处理厂等市政基础设施 二 项目发展条件 1 优势分析 1 区位优势 本规划区位于该市东南部 符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南 东北两个方向发 展为主的发展方向 该市经济技术开发区经过十几年的建设 已形成具有一定规模 较高档次的 集居地 工业 港口 仓储为一体的综合区 本规划区与经济技术开发区紧邻 将成为开发区的 有机组成部分 开发区内的水 电 污水等基础设施为本区的建设提供了保障 并为本区居民提 供就业和购物 医疗等公共服务 本区东北面的云海工业区 西北面的大沙地综合城市副中心区 都将与其发生相互促进 共同发展的关系 2 自
6、然条件优势 本规划区内原有较好的果园现以被平整 周围仍有不少果园 植被条大 水质较好 便于营 造良好优美的滨河居住环境 2 劣势及对策分析 1 变电站和高压线 已建成的 220KVA 变电站对本规划区的环境和景观造成一定影响 现有及规划的高压线既占 去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较大影响 为了减低变电站和高压走廊的不良外 观和对人们威胁感的影响 应在变电站周围设置防护绿化带 而高压走廊穿过的地方更应有宽阔 的防护绿地 且建筑物距变电站或高压线的距离都应在18M 以上 2 铁路 规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响 但铁路专用线运输量不太大 可在规划中采取一些防护措施
7、 如 在靠近铁路处设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防 护绿化带等方法 使铁路对本区的噪音干扰减低到最低限度 三 地块征用情况 因 XX 广场建设用地需要 根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征用了位于XX 大道以西 横窖河以北 夏园新河东南面的果基地345 066 亩 河滩地 151 2 亩 在该征地红线范 围的 496 266 亩地以内 实际征地面积为491 266 亩 其中已填土面积312 04 亩 未填土面积179 226 亩 划给原土地所在村自留地面积为5 亩 本地块的征地总费用初步估算为15821 万元 目前征地情况进展顺利 四 项目规划设计构思方案 根据本市城市勘测设
8、计研究院对本项目的规划方案 其设计构思要点说明如下 1 规划目标 1 以具有 21 世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标 满足居住生活环境和条件的 居住性 舒适性和安全性的要求 为住户提供多样化 可选择的 适应性强的小康型住宅 创造 具有良好居住环境 有完善基础设施的文明卫生的示范小区 2 依靠科技进步 推广新材料 新产品 新技术 提高住宅功能质量水平和小区与住宅的 节能 节地 节材效果 使小区和住宅具有较高的科技含量 3 合理组织绿化 交通体系 完善公建布局和高 多层住宅分布 使整个小区具有良好的 空间布局形态 4 吸收优秀的地方居住规划特点 创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功
9、能 2 规划结构和空间布局 1 规划结构 本规划区的规划结构可概括为 三片 两中心 两轴 两带 三片 整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南北两片 北片又被规划河涌 分为东西两片 两中心 北片设小区公建中心 南片设小区公建次中心 两轴 由南至北规划一条绿化步行系统轴 东西向沿高压线规划一条防护绿化轴 两条 绿化轴交叉呈 十 字形 两带 沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带 以改善居住环境 2 空间布局形态 北面的高层住宅是整个小区的至高点 起到本小区和北面自然村视觉上的隔离作用 往南 接近水体和绿带的住宅层数和密度降低 起到逐步接近自然的空间效果 小区公建中心基本位于小区用地的几
10、何中心 结合小区公园布局且位于绿化轴两侧 加强 了轴线感 形成严谨向心的空间布局 三条相对独立的曲折形小区道路呈发散状布局 分别为小区的三片服务 十 字形的两条绿化轴位于小区中央 使小区空间变得疏密有致 并把水体 滨河绿化 的自然气息渗入居住空间 两条滨河绿化带把水景 绿化 居住空间融为一体 创造了优美的空 间景观 3 公共服务设施规划 规划配置的公共服务设施见表4 2 1 公 共 服 务 设 施 表 4 2 1 编号项目建筑面积 用地面积 数量 1 幼儿园1500 1800 1800 20XX 2 2 小学4500 8500 1 3 中学9000 14000 1 4 卫生站450 3 5 文
11、化活动中心400 1 6 球类场地2550 2 7 粮油店300 1 8 肉菜市场20XX 1 9 副食品店400 2 10 饮食店500 2 11 饭店500 1 12 小吃店300 3 13 综合百货店500 1 14 日用杂品店260 1 15 五金交电建材店120 1 16 理发店100 1 17 废品收购店100 1 18 书报销售店60 1 19 公共电话亭40 5 20 中西药店80 1 21 水果店90 1 22 综合修理店260 1 23 储蓄所200 1 24 邮政所200 1 25 电讯营业所200 1 26 汽车停车场 库 54000 1800 个车位 17 27 自行
12、车 摩托车 停车场 库 14790 9860 个车位 39 28 变电房300 5 29 路灯配电室30 700 1 30 净化石油气站40 1 31 公共厕所150 3 32 垃圾集散点150 3 33 小区综合管理处400 1 34 居民委员会420 6 4 道路交通 规划道路红线和断面见表4 2 2 道 路 红 线 和 断 面 表 4 2 2 序号道路红线 M 道路断面 M 备注 1 38 5 8 20 5 城市道路 括号内为高压线下绿化隔离带 2 36 5 10 6 10 5 城市道路 括号内为高压线下绿化隔离带 3 30 5 20 5 城市道路 4 20 5 10 5 城市道路 5
13、15 3 9 3 小区道路 6 15 4 7 4 小区道路 7 12 2 5 7 2 5 小区道路 8 3 4 3 4 组团道路 9 2 5 2 5 宅间小道 5 主要技术经济指标 1 土地使用指标 本区的土地使用情况见表4 2 3 其中高压线控制用地内包括防护绿化地 道路停车场 用 地 平 衡 表 4 2 3 项目用地面积 公顷所占比重 人均面积 人 居住区规划总用地33 08 其 中 居住用地24 77 100 19 38 其 中 住宅用地12 32 49 74 9 64 公建用地4 46 18 01 3 49 道路用地3 72 15 02 2 91 公共绿地4 27 17 24 3 34
14、 河涌用地0 71 高压线控制用地4 18 城市道路用地3 42 2 密度指标 本区的密度指标详见表4 2 4 主 要 经 济 技 术 指 标 表 4 2 4 居住套数3652 套 居住人口12782 人 总建筑面积399260 其 中 住宅建筑面积351476 公共建筑面积47784 住宅平均层数8 47 层 人口毛密度516 人 公顷 住宅面积毛密度14190 公顷 住宅面积净密度28529 公顷 容积率1 61 总建筑密度20 76 绿地率43 26 四 项目 开 发 建 设 及 经 营 的 组 织 与 实 施 计 划 一 建设方式 建议采用公开招标方式选择施工单位 并聘请工程监理 有效
15、地控制项目的工期 成本 质 量 二 开发方案设想与分析 考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要 拟将整个项目分为四期开发 第一期首先完成样板楼展示工程 修建跨横窖河1 号桥 含引道 一座 主干道东西向 南 北向各一条 并配备管网 同时开发南片多层住宅66609 这样可以在小区内部配套尚未完成 的情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟的公建配套设施 本期个别楼宇接近变电站和高压 走廊 因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要 绿地建设甚至应先于住宅建设 尽力减低变 电设施对人们心理的威胁感 本期推出的楼盘售价不宜太高 以略高于成本价甚至与成本价持平 即可 志在吸引买家 树立XX 广场形象 创立小区
16、知名度 第二期可开发东片两组团和北片右下组团 多层住宅面积55593 该区临近XX 大道 便 于市场推广 第三期将建北片左下组团及中部3 栋高层 住宅建筑面积101296 其中多层26471 高 层 74825 本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设 对销售有利 第四期建北左上组团及余下4 栋高层 建筑面积127977 其中多层33210 高层 94767 这期是本区位置较好的组团 加上小区的成型 配套设施完善 人气 聚集 销售价此时 可提高一个档次 获得较好的利润 三 建设进度 项目建设拟共八年 分四期进行 第一期 二年 1998 年 10 月 20XX 年 9 月 第二期 二年 20XX 年 10 月 20XX 年 9 月 第三期 二年 20XX 年 10 月 20XX 年 9 月 第四期 二年 20XX 年 10 月 20XX 年 9 月 详见项目实施计划表 表4 2 5 五 项目投资估算 资金筹措计划 一 开发成本 1 土地成本 征地费 土地有尝使用费 1 征地费 征地补偿费 496 266 亩 19 万 亩 9429 05 万元 注 征地补偿单价按19 万元 亩 由夏园村
