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1、第一部分XX 市概况 地理环境 XX XX 省省会 位于XX 之间 XX 之滨 市域总面积7266 平方公里 建成区面积130 平方公里 全市总人口456 多万 其中市区人口156 多万 是全省旅游中心城市 XX 古称 XX 历史悠久 自秦置县 至今已有 2200 多年的历史 由于北接中原 南近江南 历为军事重镇和兵家必争之地 自古就有 江南唇齿 淮右襟喉 XX 首郡 吴楚要冲 之 称 1992 年 XX 被授予全国首批 园林城市 称号 20XX 年荣获 中国优秀旅游城市 称号 改 革开发以后 XX 形成以科技 教育 旅游 文化 工业型为重的城市格局 城市布局规划 城市发展目标 坚持可持续发展
2、的战略 依托科研和教育的优势 大力发展高新技术产业和第三产业 把 XX 建设成为经济繁荣 科教发达 布局合理 设施完善 环境优美的现代城市 城市性质 XX 市是 XX 省省会 全国重要的科研教育基地 城市规模 人口规模 到20XX 年控制在150 万人以内 到 2010 年达到 300 万人以上 用地规模 到 20XX 年控制在125 平方公里以内 到 2010 年控制在150 平方公里以内 城市规划区范围 1672 平方公里 城市发展方向 城市主要向西南方向发展 适当向东发展 控制向北方向发展 要坚持 多中心 组团式 的规划布局形态 合理控制老城区环境容量 逐步有序地开发新城区 城市形态 城
3、市以老城区为核心 向东 北 西南三翼伸展 继续保持风扇形城市形态 三翼之间 楔入大片田园 绿地 新城区在312 国道南侧依托老城区 相对独立发展 城市总体布局 XX 城市分为 5 个分区 老城市为全市行政 商贸 金融 信息 文化中心 兼居住 游憩功能 东区为居住 工业 商贸 交通功能的综合区 北区为居住 工业 建材 仓库功能的综合区 西南区为居住 工业 商贸 科研 教育 旅游功能的综合区 新城区为现代工业基地 兼居住 游憩功能 全市建立XX 高新技术产业开发区 XX 经济技术开发区 新火车站综合试验区和蜀山 XX 紫蓬山风景区 人口环境 人口自然增长率略有上升 据公安年报统计 全年出生人口48
4、153 人 出生率 10 92 比上年上升0 67 个千分点 死亡人口20951 人 死亡率4 75 上升0 65 个千分点 人口 自然增长率为6 17 上升 0 02 个千分点 全市年末户籍总人口为444 68 万人 其中非农 业人口 168 96 万人 农业人口275 72 万人 市区年末人口为168 52 万人 非农业人口145 77 万人 城乡居民生活水平稳步提高 20XX 年 全市在岗职工年平均工资为16369 元 比上年 增长 17 8 城镇居民人均可支配收入8610 元 增长 10 6 人均消费性支出6998 元 增 长 12 3 城镇居民恩格尔系数为43 2 农民人均纯收入28
5、89 元 增长 21 2 农民人均 生活消费支出2509 元 增长21 8 农村居民恩格尔系数为49 5 居民住房条件继续改 善 城镇居民人均使用面积17 01 平方米 农村居民人均居住面积29 3 平方米 比上年分别 扩大 1 和 2 1 1 家庭户人口 全市共有家庭户123 92 万户 家庭户人口为419 07 万人 占常住人口的93 84 平均 家庭户规模为3 38 人 比 1990 年第四次人口普查的4 09 人下降了 0 71 人 2 年龄构成 全市常住人口中 0 14 岁的人口为100 31 万人 占常住人口的22 46 15 64 岁的人 口为 315 24 万人 占常住人口的7
6、0 59 65 岁及以上的人口为31 04 万人 占常住人口的 6 95 3 性别构成 全市常住人口中 男性为234 57 万人 占 52 52 女性为212 02 万人 占47 48 性别比 以女性人口为100 为 110 6 4 民族构成 全市常住人口中 汉族人口为442 88 万人 占常住人口的99 17 各少数民族人口为 3 71 万人 占常住人口的0 83 5 城乡常住人口 全市常住人口中 居住在城镇的人口206 34 万人 占常住人口的45 居住在乡村的 人口 240 25 万人 占常住人口的55 经济环境 国民经济快速协调增长 经济总量和人均水平跨上新台阶 初步核算 全市实现生产
7、总 值 589 7 亿元 比上年净增104 74 亿元 增长16 2 其中 第一产业增加值54 亿元 增 长 16 6 第二产业增加值297 2 亿元 增长 17 5 第三产业增加值238 5 亿元 增长 14 5 三次产业结构为9 16 50 4 40 44 按户籍人口计算 人均生产总值为13378 元 比上年增 加 2658 元 物价总水平上涨 全年城镇居民消费价格总水平比上年上升2 2 其中食品价格上涨 7 3 居住价格上涨6 0 工业品出厂价格总水平上升2 5 原材料 燃料 动力购进价 格总水平上升15 6 宏观与微观景气指数高位运行 随着经济持续快速健康发展 企业家信心明显增强 企
8、业生产经营状况持续趋好 反映宏观经济运行质量的企业家信心指数全年在132 89 153 29 之间高位运行 四季度达140 55 反映企业运营状况的企业景气指数全年一直保持在140 以上 四季度到达全年最高点 为 153 26 点 消费品市场繁荣活跃 20XX 年 我市城乡居民收入的快速增长 推动了居民消费水平的提 高 消费结构升级的加快和消费层面的拓宽 消费品市场日渐兴旺 全年实现消费品零售额 239 77 亿元 同比增长15 6 比上年加快3 3 个百分点 为 20XX 年以来最高增幅 其中 批发零售贸易业增长14 8 餐饮业增长24 3 从城乡市场看 呈共同发展态势 全年农村 市场增长1
9、4 8 城市增长16 2 投资环境 20XX 年 XX 市投资环境进一步优化 投资速度高速增长 全年完成全社会固定资产投 资 255 11 亿元 比上年增长51 2 是 九五 以来最高增幅 其中房地产投资完成89 70 亿元 增长1 24 倍 20XX 年 全市消费品市场消费结构升级加快 消费热点比较突出 全 市全年实现消费品零售额207 43 亿元 同比增长12 3 其中 批发零售贸易业零售额为 187 26 亿元 增长 12 4 至去年年底 全市商品交易市场为344 个 全年商品成交额175 7 亿元 外部环境更加优化投资环境 交通运输的不断完善 利用外资增势良好 全年完成进出口总 额 3
10、0 18 亿美元 同比增长31 3 其中 出口18 19 亿美元 增长21 实现贸易额顺差 6 2 亿美元 第二部分XX 市商业市场综合分析 05 年度 XX 房地产投资建设规模 土地供应量 新建商品房批准上市预售面积和登记预售 面积等各项指标与去年同期相比 均出现了不同程度的增长 但是因为房产新政等因素的影 响 XX 商品房预售面积 存量房交易面积 商品房抵押贷款数量却直线走低 1 供求关系基本平衡 供求总体是平衡的 供应大于需求 这一状况说明XX 房地产市场的需求受房产新政策的影 响比较大 2 投资消费继续保持合理的结构 房地产投资仍以住宅为主 占总量的85 新建商品房中住宅的买卖成交量占
11、成交总量的75 以上 消费对象结构相对稳定 个人购房占主导地位 3 空置商品房面积增幅加大 4 金融对房地产市场的制约有增无减 有关调整房地产金融政策出台 金融对 XX 房地产市场的支持力度是开始下降 特别是对项 目贷款加大了监管力度 提高了相关的标准 对于个贷的影响也开始加强 提高了利率和降 低贷款的比例和年限 总的来看 20XX 年 XX 房地产市场发展是正常和健康的 分析总结及未来市场的预测与分析 一 商铺市场分析总结 一 行业五年总结 过去的5 年是XX零售业平稳发展的5 年 社会消费品零售总额的年增长率基本保持在 8 9 而且行业具有7 大特点 传统零售业不断让位给现代零售业态 传统
12、百货店大部分进入微利状态 连锁超市 大卖场和便利店发展趋势不同 购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点 新兴业态被不断引入并得到快速发展 购物者日益成熟 个性化购物群体越来越多 专业市场逐渐发达 并且潜力巨大 二 商铺划定各自范围 根据 XX 市现有商业规划及各商业街的租金水平 XX 商业街可分中心商业区 次级商业区 和城市边缘商业区三个层面 其中中心商业区包括传统的淮河路 长江路 四牌楼和城隍庙 等 4 个黄金地带 次级商业区包括三孝口 新站 新XX 商业城及各区范围内的特色商业 区 三 政策牵动商铺旺销 1 XX 市政府逐步出台的利好政策也牵动着商铺的热销 由于政府方面并轨新政策的出台 目
13、前 XX 商铺价格尤其是一环线外店铺较为便宜 因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主的 投资者介入 这一趋势将启动新一轮商铺抢购战的形成 2 更为有利的大环境是 随着百货业 连锁业 金融业 服务业的率先开放 国外零售业 巨头已经纷纷进入中国市场 为应对新的竞争态势 XX 许多银行 零售商已开始展开新一 轮的 圈地运动 其中商铺作为商家的必争之地自然占有重要地位 而连续多年GDP 增幅 自然将催动商业的繁荣 进而招来商铺需求的不断扩大 二 分析性结论 市场走势已呈现明显的转折趋势 销售开始走低 整体形势不容乐观 房价走势呈缓慢前进势头 增幅趋缓 价格上涨幅度减小 个别地区和个别楼盘甚至可能会 出现走
14、跌现象 对部分楼盘的开盘时间 推广计划已产生影响 对已开盘销售而目前仅余少部分产品的项目影响不大 但对于 撞在枪口 上的楼盘影响甚 大 对于即将开盘的项目则产生延迟 观望的影响 政策对中低端楼盘影响不大 对远郊区域影响甚微 政策对高端楼盘影响较大 对市区楼盘 对价格泡沫成分大的楼盘影响甚巨 商业市场供需特征 1 居民休闲消费和日常消费呈现明显分别 XX 居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业区集聚 日常消费在住宅配套商业集聚的特点 由于中心城区的居民大量外迁 近年来环线外的消费日益增长 为了重振中心城区 市政府 又开始有意识的推进中心城区的商业结构 使外移的的消费回流一部分 同时 旧商业市场 改
15、造将使原有的商业进行重新组合 为商业流创造新经营地 这又给中心城区的商业带来了 新的机遇 2 商业进入形态多元化与力量重组的战国时代 XX 商业步入群雄并起的战国时代 传统的百货业与新兴的连锁商业 专业市场 专卖店等 商业形态百舸争流 百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄 连锁商业的红火以及专卖店的 崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力 内外交迫要求百货业发挥自身优势 寻 求新的突破 淮河路百大体育运动城 正是百货经营向专业化发展的一个前兆 3 地段的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系 淮河路 长江路 四牌楼 城隍庙等租金较高的地段 出租比例也较高 而租金水平一般地 段 出租比例相对较
16、低 4 商场与店面需求分类明显 各取所需 休闲类 对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面 主要依靠人流保证营业额 已有一定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低 并且不须和他人利润分成 往往也愿 意选择街铺 中档品牌以及一些急于打品牌的经营者因要借助大商场已有的知名度而希望能在鼓楼这样 的知名商场中占有一席之地 顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮河路 长江路那样过于喧哗的商业街 大型商场为了保持本身形象 聚集人气 招商倾向于知名度较高的品牌 商场经营者经常会 采用差异化租金策略 对著名品牌给予租金上的优惠 其利润的损失通过对其他品牌收取较 高租金来弥补 5 商场进入品牌竞争时代 知名度较高的商场其门如市 租金水平也会有大幅度提高 据统计 同处于四牌楼商圈 淮河路和长江路已有较好的品牌知名度 大大提升了租金水平 6 规模效应与错位经营 规模效应是指同等级 同类型的商场聚集在一起产生的商业聚集效应 错位经营是指同类型 的商业聚集在一起时 各商场采取不同的目标客户定位 从而使个体利益与整体利益都达到 最大 四牌楼商业布局是典型的案例 表 2 3 1 商业的错位经营 商场名称经营理念目
