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1、增持 维持请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明房地产行业 2011年12月12日市场表现房地产行业2012年年度投资策略：调控方向看投资，政策优化看房价资料来源：海通证券研究所相关研究板块后期需要重新关注什么？2011.9.22再看货币政策趋势和房地产板块走势2011.7.11经济担忧越大、地产调控越难加码从次贷危机到欧债危机的思考 2011.7.10五因素择股逻辑 2011.6.27关注超跌地产个股 2011.6.8房地产行业2季度投资策略：寻找可能的超预期 2011.4.18谁来分享保障性住房的千亿利润蛋糕？2011.3.15房地产调控的延展路径和行业后期运行判断 2011.3.18房地
2、产行业分析师涂力磊SAC执业证书编号：S01电话：021-Email：房地产行业分析师谢盐SAC执业证书编号：S19电话：021-Email：联系人贾亚童电话：021-Email：l宏观层面，地产板块将受益流动性放松。通过将2012年经济走势与2005年对比，我们发现以上两个时段均具备紧缩过后又开始适度宽松的宏观背景。在利率走稳、存款准备金率持平，货币增速上升的2005年，受到政策调控的地产板块仍在3个季度具备超额收益。目前央行已经“降准”，2012年宏观流动性定向放松成为趋势。行业当前宏观政策基本面正在转好。l产业层面，调控方向看投资、政策优化看房价。我们提出将政策方向和强度用投资增速和房价
3、增速来分析演化的“四象限”方法。目前房价有回落、投资仍处于高位，市场处于“四象限”的“优化区间”，即调控政策不会加码，但政策调控方向基本不变。后期房价回落为政策优化准备了空间。行业当前产业政策面处于调控见顶阶段。l微观市场层面，对行业2012年运行趋势的看法。不认为房价和成交之间会出现螺旋式下跌：由于当前宏观经济处于主动降速过程，购房人未来收入预期并未发生改变。因此我们认为相比2008年，降价更能有效刺激需求。此外，开发商对本轮调控具备近2年的准备期，在销售不畅后又较早达成降价预期。开发商积极应对调控，为本轮行业逐步恢复准备了前提。行业销售最快下半年有望恢复：2011年11月，央行已经降低存款
4、准备金率。我们预期2012年还将有3次左右“降准”行为。从历史规律看，房地产是流动性扩大的先导受益行业。行业销售通常在流动性有效放大3到6个月后恢复。投资增速下半年有好转，但全年保持回落：2011年土地市场回落已成定局。由于开发商对2012年行业销售普遍悲观，预计2012年上半年房地产投资将保持谨慎。在土地价格没有大幅下降前，市场更多将表现为对现有项目的跟进。我们预计2012年上半年投资增速会明显下降，下半年有所恢复，但全年保持回落趋势。预计行业2012年投资增速在13.35%到17.28%之间。l维持行业“增持”评级。综合以上分析，在即将到来的2012年，宏观紧缩已经在转向、产业政策调控面临
5、见顶、微观销售开始向下，但降价有望促成成交。当前行业正处在底部形成过程。从全年投资角度出发，现在正进入地产最便宜的时候。截至12月9日，A股市场动态PE在13.67倍，房地产板块动态PE在15倍。综合以上原因，继续维持对行业的“增持”评级。l择股逻辑。我们以行业2011年3季报为标准，从业绩锁定、现金充裕和销售能力等方面精选18支代表性地产个股。与此同时按照经营稳健和股价弹性对其进行依次分类。l风险提示：一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。证券研究报告行业深度报告行业研究请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业深度报告房地产行业 2目 录1. 调控效果显现、行业增速回落
6、.61.1对前期判断的总结.61.2房价拐点来临、调控效果体现.81.3双轨制观点得到验证.92. 对行业2012年看法：行业会回落，但不悲观.102.1不认为房价和成交之间会出现螺旋式下跌.102.2行业销售最快下半年有望恢复.122.3投资增速下半年有好转，但全年保持回落.132.4 小结：行业2012面临回落，但不悲观.143. 宏观基本面：捕捉2012年定向宽松的机遇.153.1 对明年宏观基本面的预判：定向宽松.153.2 以史为鉴：由2005年审视明年定向宽松下的地产股表现.164. 行业政策四象限预判方法：方向看投资，优化看房价.194.1什么是行业政策四象限分析法.194.2对
7、后期产业政策的预判.205. 投资建议和择股思路.215.1板块2011年1月至今运行情况总结.215.2板块合理估值水平.235.3投资建议和择股思路.246. 风险提示.26请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业深度报告房地产行业 3图目录图1全国房地产新开工、施工和竣工面积情况.7图2 2008年房价和成交量之间出现螺旋式下跌.10图3 当前房地产销售已经开始回落.10图4 2007-2009年GDP增速和CPI.11图5 2009-2011年3季度GDP增速和CPI.11图6 2000-2011年10月土地购置情况.12图7万科和保利地产最近5年每股预售账款.12图8万科和保利地产最近5年有息负债率.12图9 2000-2011年10月土地购置情况.13图10 2012年上半年行业销售增速面临负增长可能.13图11 2012年上半年行业销售增速面临负增长可能.14图12万科和保利地产最近5年每股预售账款.14图13万科和保利地产最近5年有息负债率.14图14 CPI因翘尾因素和食品价格回落而下行.15图15 CPI走势与房地产板块对沪深300超额收益率.15
