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1、 .目 录第一章 策划导语第二章 市场研究一 行业分析 1、宏观环境及项目所在地概况 2、区域市场调查二 对标榜样三 项目 SWOT分析第三章 市场定位一 市场定位1、商业概念2、项目卖点定位3、项目形象定位4、项目功能区定位 二 市场细分 1、区域市场细分 2、经营业态市场细分 3、经营种类市场细分第四章 招商策略 一 租金标准建议 二 招商优惠政策 三 具体措施 第一章 策划导语我国是世界农产品生产大国，农产品及其制成品生产成本远远低于国际水平，具有较强的价格和成本竞争力。我国农业和农村经济结构的战略性调整正在向纵深推进。切实把市场流通产业作为先导产业，找准结构调整的着力点主攻方向，进一步
2、搞活农产品流通，加快农产品市场体系建设，特别是发展与实现消费者的有效需求、开拓潜在需求相适应的新型业态和营销方式，真正发挥市场流通产业在农村经济结构调整中的作用。而乐平有着“江南菜乡”美誉，是全国无公害蔬菜示范县，全市蔬菜种植面积达29.8万亩,总产量85.7万吨,总产值接近10亿元,在这一大背景下，乐平蔬菜（农产品）批发大市场的建设可谓占天时地利人和。做为正在兴建的蔬菜（农产品）批发市场，找准自身定位，分析目标消费群，对标行业榜样，学习行业成功经验，是其运作前期不可或缺的环节，如何找准市场定位，如何锁定目标客户群，如何制定招商优惠政策，如何进行有针对性的经营推广，便是本案试着要解决的问题。第
3、二章 市场研究一 行业分析 1、宏观环境及项目所在地概况 （一）宏观环境“民以食为天”，农产品是最基本、最高频率消费的产品，拥有最广泛的消费群体。支持农业生产，保证农产品供应，稳定农产品价格是事关国家稳定，人民安居乐业的大事，省长抓粮袋子，市长抓菜蓝子已然成为我国的政治生态。 商务部2006年印发农村市场体系建设“十一五”规划、农业部印发“十一五”时期全国农产品市场建设规划等文件为农产品流通业的发展奠定了坚实的政策基础。目前已具备相当规模的农产品批发市场4600家，年成交金额3700亿，其中年成交金额上亿元的有600多家。从宏观环境上看，农产品流通市场的建设有市场的需要，也有政策的保障。（二）
4、项目所在地概况乐平地处赣东北腹地，辖区面积1973平方公里，有85万人口，其中城市人口约25万，农业人口约60万。交通便利，皖赣铁路穿境而过，新建的济广高速通过该市与杭瑞高速连接，乐安河四季通航，是赣东北交通枢纽。乐平是江西省最大的蔬菜生产基地和第一个蔬菜产值高于粮食产值的县（市），是全国久负盛名的“江南菜乡”和全国无公害蔬菜示范县（市）。同时乐平还是赣东北地区的商贸重镇，商贸流通业发达，商贾云集，周边景德镇、万年、德兴、弋阳、鹰潭、贵溪等客商均有长期到乐平进货，辐射能力强，商业基础好。 2、区域市场调查 （一）乐平市场 乐平是本次区域市场调查的重点，是乐平市蔬菜（农产品）批发大市场今后招商的
5、基础。主要从标准摊位面积、租金、市场配套等方面进行调查分析。 标准摊位（）摊位数量租金（元/年）市场配套备注赣东北大市场275005000-10000较好为产权买断式市场，功能区划分不明显，经营品种非常杂。老火车站水果批发市场26203000-5000差 位于居民区内，是市政府限期关闭的市场之一。安平南路蔬菜批发市场121002000-3000差是市政府限期关闭的市场之一。人民路水产批发市场20262000-3000差是市政府限期关闭的市场之一。结论1、上述市场均位于老城区，与城市规划不协调，大部分是市政府限期关闭的市场。2、市场配套差，规模小，经营模式落后，物业管理与卫生条件多受垢病，不适应
6、现代流通业的发展。3、标准摊位小，功能区规划凌乱，管理落后粗放。（二）周边县市 周边县市主要是万年、翻阳、余干、弋阳、鹜源、浮梁、景德镇、德兴等八个县市，主要商户数户、进货渠道等方面做调查，其中商户数量仅限于调查人员所走访统计到的。商户数量（批发商）进货渠道从乐平进货情况备注万年26其中南昌、九江，鹰潭、乐平。有3户没有规模的农产品专业批发市场。鄱阳50南昌、上饶、乐平、鹰潭。10余户。其中蔬菜3户，副食10户。没有成规模的农产品专业批发市场。余干60南昌、鄱阳、乐平、余江。有3户。没有成规模的农产品专业批发市场。弋阳20南昌、衢州、鹰潭、贵溪、乐平。10户。其中蔬菜3户，副食7户。没有成规模
7、的农产品专业批发市场。婺源58南昌、衢州、上饶、乐平。只有2户蔬菜经营户从乐平进货。没有成规模的农产品专业批发市场。浮梁17景德镇没有成规模的农产品专业批发市场。景德镇200南昌、山东、武汉、九江、翻阳、鹰潭。副食有4户从乐平进货。没有成规模的农产品专业批发市场。德兴50南昌、衢州、乐平。有6户，其中蔬菜4户，水产2户。没有成规模的农产品专业批发市场。结论1、 上述周边八县市均没有成规模设施先进功能区布局合理的蔬菜（农产品）批发市场。2、 进货渠道上以南昌为主，但对乐平蔬菜市场和赣东北大市场均有认知，也有零星从乐平进蔬菜和从乐平的赣东北大市场进副食等。3、 大多经营户规模小，品种单一，资金实力
8、在十万元以内。二 对标榜样1、寿光蔬菜批发市场始建于1984年3月，20年来，市场本着“先育市、后建场”的发展思路，先后10次进行大规模扩建，现占地面积3000亩,是亚洲最大的农产品物流园区。建有全封闭钢架结构交易大厅14万平方米；理货区13万平方米。市场还建有电子物流区、物流配送中心、电子拍卖中心、质量检测中心、安全监控中心、冷库区、汽车修理及配件区、生资交易中心、种子公司、居住区、酒店办公综合大楼、电子结算中心等，总投资达20亿余元。年上市蔬菜品种300多个，年成交蔬菜15亿公斤，年交易额28亿元。全国除新疆维吾尔自治区外，30多个省、区、直辖市的蔬菜在该市场大量销售。寿光市80万亩蔬菜基
9、地生产的蔬菜占该市场交易量的百分之三十，外来菜占百分之七十。交易旺季日交易量为5000吨，两广、海南三省区仅辣椒一个品种在该市场的交易量达1000吨以上。市场管理人员300多人，（不含清洁工和搬运装卸工），交易旺季场内务工人员达到万人以上。带动周边200多家汽车修配厂，100多家餐饮店，带动农户100万户以上。寿光蔬菜批发市场以“高标准高地位、大实力大影响、大平台大贸易、大物流大网络、大行情大商机”立市，实现了跨越式发展，成为国内及国际农产品批发市场的翘楚 。 2、东莞江南农批该市场位于东莞市中堂镇。地处深圳市、东莞市、广州市三角区的中心位置，市场占地面积600亩，于2004年4月破土动工，2
10、004年12月30日投入运营。市场第一期工程占地22万平方米，建有1500个固定铺位，1.2万吨冷库、1500吨级码头、2万平方米鲜活专区、8万平方米的库房、400亩仓储冷库基地、1100多亩加工基地、7000平方米专用农产品展览馆和1000多个专用停车泊位。总建筑面积达25万平方米，总投资6亿元人民币。市场干品类已形成粮油、调味品、干货、副食、腊味、香料6大系列的批发客户群，并均已成为广东省内的一级批发点。鲜品类现已形成鲜蛋、蔬菜、鲜肉、水产、野味、家禽、冻品7个系列的批发客户群。该市场还将引进水果、高档淡水产品、特色蔬菜、进口辅料、酒店用品等配套产品入驻市场经营。江南农批硬件设施完善，有铺
11、位、仓库（常温仓库、配送仓库）、冷库（高温冷库、低温冷库即冷藏库、冷冻库）、码头、加工基地、商务中心、展览馆、科技平台等8类专用设施，合成多快好省（nb）购销一条龙服务平台。3、深圳农产品公司自 1989 年成立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初 517 万元的注册资本发展成为总资产65.9亿元、净资产约35.7亿元的上市公司。近几年公司连续五次入选 “ 中国最具发展潜力的上市公司 50 强 ” 。公司以投资管理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产、加工、包装、储运、批发、拍卖、直销、连锁零售经营、进出口贸易、物流配送及电子商务等多功能于一体，基本形成了符合现阶段我国农业产业化要求
12、的产业体系和流通模式。农产品公司始终坚持 “ 以农产品批发市场为中心，构筑全国性农产品市场体系，建设农产品拍卖、电子商务、物流配送三个交易平台，向生产、零售领域两头延伸，努力实现农产品经营的专业化、产业化、网络化、现代化 ” 的发展战略。 15 年来，公司通过收购、兼并业务关联度强、资产质量高、具有较好发展前景的企业，将一、二、三产业融为一体，延长了农产品流通的链条。公司开创了 “ 企业办市场、市场企业化 ” 的 “ 布吉模式 ” ，首开我国农产品流通体制改革之先河，使深圳布吉农产品批发市场迅速成长为全国规模最大的农批市场。布吉批发市场在多年发展中探索出物资集散、价格生成、信息发布、标准化建设
13、、商品促销、服务引导、产业带动等七大功能，并使这些功能得到淋漓尽致的发挥，构建了 “ 公司 + 销地批发市场 + 产地批发市场 + 中介组织 + 基地 + 农户 ” 的产业化模式。近年来，公司加快了扩张的步伐，先后投资控股了深圳福田、南昌、上海、广西柳州、山东寿光、合肥、西安、北京、成都、长沙、惠州等地的大型农产品批发市场，初步形成了覆盖珠江三角洲、长江三角洲、京津唐渤海湾三角区、西北、中南和大西南地区的全国性批发市场体系。4、结论（一）要树立“大市场、大流通”的发展理念。“兴建一个市场，带动一批产业，搞活一方经济，致富一方百姓”。就是政府通过招商引资建设培育市场，带动了农业产业规模化，带动了
14、第三产业的崛起，带动了城市的繁荣，带动了地方经济的超常规发展，从而实现企业、政府、经营户、农民等农产品批发市场生态链上的多赢。（二）积极寻求政府支持，强化政府对培育市场的指导。从上述行业榜样发展轨迹上我们还可以看出，当地政府对市场培育的支持与否是一个市场生存与发展的关键。乐平老城区市场多而不专，辐射力不强，难以形成大市场、大流通的格局，不能适应现代流通发展的新形势。通过政府之手，关闭老市场，使老市场的经营户进驻新市场，即可以让新市场的招商事半功倍，带动新市场的人气，优化市场资源，减少内耗，分流客源。（三）东莞江南农批与乐平市蔬菜（农产品）批发市场在功能布局与发展定位上最有可比性，均为综合性的农
15、产品批发市场。在招商范围上扩大农产品范围，农资、饲料、农机农具、酒店用品、鲜肉、花卉苗木等涉农商品均可纳入招商范围，在经营推广上，以“农产品”展销会等活动带动市场人气，增强市场影响力和辐射力。三 项目 SWOT分析 1、机会点（一）国家支农政策带来的机会。国家对农产品流通业一直持支持鼓励的政策，从中央到地方均有类似文件出台。（二）城市规划带来的机会。乐平市对安平南路老蔬菜批发市场、老火车站水果批发市场等均位于城市中心商业区，且处于居民区，严重影响了城市交通和附近居民的正常生活，与乐平城市发展不相适应，在乐平市“十二五城市规划”中均属于取缔的市场。（三）乐平市优势蔬菜产业与商贸重镇带来的机会。乐平市是享誉全国的“江南菜乡”和全国无公害蔬菜示范县（市），蔬菜产量大，质量优，同时乐平还是赣东北地区商贸重镇，商品流通业发达，周边县市从乐平进货的商家很多
