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1、如何编写物业管理项目商业计划如何编写物业管理项目商业计划 书书 包括物业管理项目可行性研究报告 包括物业管理项目可行性研究报告 编制单位 武汉纵智联合投资咨询有限公司 2013 年 4 月 2 目目 录录 第一章 物业管理项目商业计划书作用及融资流程 3 第二章 物业管理商业计划书 标准编制大纲 4 1 0 物业管理项目概要 4 2 0 物业管理项目公司介绍 4 3 0 物业管理项目 产品与服务 介绍 4 4 0 物业管理市场分析 5 5 0 物业管理项目 SWOT 综合分析 5 6 0 物业管理项目发展战略与实施计划 5 7 0 物业管理项目管理与人员计划 6 8 0 风险分析与规避对策 6
2、 9 0 投入估算与资金筹措 6 10 0 物业管理项目投资效益分析 7 11 0 物业管理项目投资价值分析 7 12 0 融资方式及退出机制 7 第三章 高质量物业管理商业计划书编制关键点说明 专家答疑 8 一 一份高质量商业计划书应具备哪些要素 8 二 商业计划书应怎样对物业管理项目进行估值才科学 8 三 商业计划书编制过程中应必须避免的误区 纵智联合公司专家观点 9 四 一份成功的商业计划书应重点回答的 19 个核心问题 10 五 商业计划书编制细节提示 14 第四章 物业管理项目私募股权投资流程 15 步骤一 项目选择 15 步骤二 可行性核查 16 步骤三 尽职调查 17 步骤三 投
3、资方案设计 达成一致后签署法律文件 20 第五章 物业管理项目商业计划书编制服务 21 一 我们编制物业管理商业计划书需要客户 企业业主 提供资料清单 21 二 编制物业管理项目商业计划书专业团队构成 22 第六章 纵智联合成功案例 23 第七章 2013 年重点融资项目方向说明 27 附 关于纵智联合咨询公司 28 3 第一章第一章 物业管理项目商业计划书作用及融资流程物业管理项目商业计划书作用及融资流程 一 物业管理项目商业计划书作用一 物业管理项目商业计划书作用 物业管理项目商业计划书既物业管理项目投资计划书 是一份全方位的项目计划 书 其主要意图是递交给投资商及合作伙伴 以便于他们能对
4、企业或项目做出评判 从而使企业获得融资 物业管理项目商业计划书几乎包括投资商所有感兴趣的内容 从物业管理项目企 业成长经历 物业管理项目产品服务 市场营销 管理团队 股权结构 组织人事 财务 运营 到融资方案 只有内容详实 数据丰富 体系完整 分析精辟的物业管理项目商业计 划书才能吸引投资商 让他们看懂您的项目商业运作计划 才能使您的融资需求成为 现实 投资计划书编写的质量对您的项目融资至关重要 二 物业管理项目融资渠道及流程二 物业管理项目融资渠道及流程 4 第二章第二章 物业管理商业计划书物业管理商业计划书 标准编制大纲标准编制大纲 1 0 物业管理项目概要物业管理项目概要 纵智联合公司编
5、写商业计划书范文格式第一章 1 1 项目要点 1 2 项目背景 1 3 项目核心竞争力 1 4 项目内容与特点 1 5 市场机遇 1 6 项目投资价值 1 7 发展使命 1 8 盈利目标 2 0 物业管理项目公司介绍物业管理项目公司介绍 纵智联合公司编写商业计划书范文格式第二章 2 1 发起人介绍 2 2 项目公司与关联公司 2 3 公司组织结构 2 4 历史 财务经营状况 新建项目与公司没有本章节 2 5 公司地理位置 2 6 公司发展战略 2 7 公司内部控制管理 3 0 物业管理项目 产品与服务 介绍物业管理项目 产品与服务 介绍 纵智联合公司编写商业计划书范文格式第三章 3 1 项目内
6、容与目标 3 2 项目开发思路 3 3 项目创新与差异化 3 4 项目核心竞争力或特点 3 5 项目开发 条件 资源状况 5 3 6 项目地理位置与背景 3 7 项目设备与设施 3 8 项目建设基本方案与内容 3 9 经营模式与盈利模式 3 10 项目进展 4 0 物业管理市场分析物业管理市场分析 纵智联合公司编写商业计划书范文格式第四章 4 1 行业市场分析 4 2 行业准入与政策环境分析 4 3 市场容量分析 4 4 供需现状与预测 4 5 目标市场分析 4 6 销售渠道分析 4 7 竞争对手分析 5 0 物业管理项目物业管理项目 SWOT 综合分析综合分析 纵智联合公司编写商业计划书范文
7、格式第五章 5 1 优势分析 5 2 弱势分析 5 3 机会分析 5 4 威胁分析 5 5 SWOT 综合分析 6 0 物业管理项目发展战略与实施计划物业管理项目发展战略与实施计划 纵智联合公司编写商业计划书范文格式第六章 6 1 执行战略 6 2 竞争策略 6 3 市场营销策略 6 4 经销商培训与销售网络建设 6 5 公共关系与战略结盟 6 6 6 售后服务策略 6 7 战略合作伙伴 7 0 物业管理项目管理与人员计划物业管理项目管理与人员计划 纵智联合公司编写商业计划书范文格式第七章 7 1 项目公司组织结构 7 2 项目公司管理团队 管理层人员介绍或团队组建 7 3 管理团队建设与完善
8、 7 4 人员招聘与培训计划 7 5 人员管理制度与激励机制 7 6 项目质量控制系统 7 7 项目成本控制管理 7 8 项目实施进度计划 8 0 风险分析与规避对策风险分析与规避对策 纵智联合公司编写商业计划书范文格式第八章 8 1 物业管理项目风险分析 8 2 物业管理项目风险规避 8 2 1 政策规避方法 8 2 2 市场风险规避方法 8 2 3 经营管理风险规避方法 8 2 4 人才风险规避方法 8 2 5 融资风险规避方法 9 0 投入估算与资金筹措投入估算与资金筹措 纵智联合公司编写商业计划书范文格式第九章 9 1 项目融资需求与贷款方式 9 2 项目资金使用计划 9 3 融资资金
9、使用计划 9 4 资金合作方式及与资金偿还保障 9 5 退出机制 7 10 0 物业管理项目投资效益分析物业管理项目投资效益分析 纵智联合公司编写商业计划书范文格式第十章 10 1 财务分析基本假设 10 2 收入估算 10 3 成本与税金估算 10 4 成本估算 10 5 损益表与现金流量表估算 10 6 重要财务指标 10 7 财务敏感性分析 10 8 盈亏平衡分析 10 9 投资效益分析结论 11 0 物业管理项目投资价值分析物业管理项目投资价值分析 纵智联合公司编写商业计划书范文格式第十一章 11 1 分析方法的选择 11 2 收益年限的确定 11 3 基本数据 11 4 投资价值分析
10、结果 12 0 融资方式及退出机制融资方式及退出机制 8 第三章第三章 高质量物业管理商业计划书编制关键点说明高质量物业管理商业计划书编制关键点说明 一 一份高质量商业计划书应具备哪些要素 一 一份高质量商业计划书应具备哪些要素 由于各种项目性质及行业市场不同 编写物业管理项目商业计划书时的侧重点会 有所不同 但是一般要有以下共性的关注点 核心问题是项目商业模式与盈利模式核心问题是项目商业模式与盈利模式 以以 及实现项目盈利的执行策略及实现项目盈利的执行策略 包括 市场机会是否存在 如何抓住市场机会变成自己的包括 市场机会是否存在 如何抓住市场机会变成自己的 项目盈利模式 有哪些实施能力和条件
11、实现这个市场机会给予的盈利模式项目盈利模式 有哪些实施能力和条件实现这个市场机会给予的盈利模式 盈利目标 盈利目标 项目本身及投资者如何获得高额回报 项目本身及投资者如何获得高额回报 二 商业计划书应怎样对物业管理项目进行估值才科学 二 商业计划书应怎样对物业管理项目进行估值才科学 公开上市公司在一定时期内 有一个比较稳定的市场价 当年 上期 盈利 市盈 率 这就是该公司的市盈率 不同行业的上市公司市盈率差距较大 所以给某公司估 值 要参考同类别上市公司 利用市盈率进行某公司 非上市 的股权交易 私募参 股 并购 重组等 估值往往要在已上市同类公司平均市盈率上打个折扣 因为上 市公司有流动溢价
12、 打折比率不等 多在 5 8 折 1 收益现值法 通俗地说 就是把未来每年的现金流 不是净利润 折为当前价值 累加后即 为该项目的价值 这里面涉及几个重要参数 每年利润增长率 折现率 2 市盈率比较法 假设我们现在准备入股一家 A 食品公司 该公司业务与已经在港交所上市的 B 公司业务相似 B 公司当前三个月平均市盈率为 15 则我们的成交价可参考该市盈率 考虑到我们正在交易的 A 公司是非上市公司 交易市盈率要打折 一般 6 折或 7 折 主要根据其现有业务的稳定性 未来增长潜力 团队情况综合评测 谈判确定 3 交易比较法 假设前一月某交友网站 C 被一家风投投资 估值 5000 万美元 现
13、在有另一家风 投企业对我们的交友网站 D 有兴趣 现在讨论估值 那么就可以适当参照上述成交估 9 值 主要参照坐标 客户定位 当前注册人数 日均 IP 点击数 增长率等 进行谈 判修正 三 商业计划书编制过程中应必须避免的误区 三 商业计划书编制过程中应必须避免的误区 纵智联合公司专家观纵智联合公司专家观 点点 描述语言上混乱不清晰 废话多的冗长计划书 一定要用最简单的语言 明确的图表说明问题 商业计划显得非常不专业 例如缺乏应有的基础数据 分析过于简单 或数据没有说服力 拿出一些 与产业标准相去甚远的数据 没有强有力执行团体的项目计划书 只有创意 没有实际经验与没有细节的项目计划书 计划目标
14、界定不明或难以衡量目标执行的项目计划书 大篇幅描述市场和环境 到后面才讲清楚公司的业务类型和目标 过于强调技术的先进性或产品服务的创意 而忽略执行方面 未能清楚地解释商业机会与执行能力 以 为 功到自然成 一般投资公司对市场推广和实施能力更重视 例如过份强调项目技术国际先进 填 补国内空白 获得权威机构认证或某某博览会金奖 却忘记了创业投资基金是商业营利性机构 而不 是非营利性的科研基金 计划书中有很多口号 而为达到目标所制定的策略与战术却描述不多 强调面临的市场容量或生产能力 却没说清楚怎样销售自己的产品 只有销售目标 没有实现销售目 标的具体计划 强调过往成就 却不能令人信服地说明保持将来
15、可持续竞争优势的策略方法 过于强调依赖某一大公司的供销关系 使投资者很担心过于依赖单一战略合作伙伴带来的巨大风险 管理团队的实力言过其实 或声称 若获得投资 某某名人将加入本公司 对市场导入和团队协助的描述没有说服力 生产与营销实施方案或不作涉及 或一笔带过 低估竞争对手的实力 或者干脆说没有竞争对手 对竞争没有清醒的认识 忽视竞争威胁 对市场和竞争对手的描述缺乏具体资料和数据 对经营困难及风险预计不足 过于乐观 市场规模太小 偶然的阶段性市场 或市场容量和市场份额的估算方法不科学 产品或客户过于单一 投资公司会认为抗风险能力弱 或产品或客户过于太多太杂 投资公司会认 为专注度集中度不够 产品
16、服务卖点过多 泛而不精 没有依据的盲目乐观地预计公司将在两三年之后上市 过分的作表面文章或文字游戏 如强调留洋博士 领导关怀 大会获奖 众多专家顾问 过份夸张的公司名称与项目名称 如一个面向国内市场的初创公司起名为某某国际集团 故意隐瞒事实真相 对项目本应该描述内容避而不谈 10 对资金预算描述不清楚或不合理 资金使用方向模糊 预算中有昂贵的装修和高级轿车等不切实际的开支项 收入模式不明确 盈利模式的数字计算模型不清晰 财务数据测算不准确 勾稽关系不合理 数据出入过大 四 一份成功的商业计划书应重点回答的四 一份成功的商业计划书应重点回答的 1919 个核心问题 个核心问题 一份好的商业计划书首先应用来说服创业者自己 其次才能用来说服投资者 那么一 份完美的商业计划书应该包括哪些内容 有哪些核心问题是需要在编制过程中特别回 答解释清楚的呢 纵智联合建议从以下 19 个角度 创业者自己应搞清楚的 19 个问题 进行重点分析 问题一 你的远景和终极目标是什么 问题一 你的远景和终极目标是什么 你的远见是什么 你要解决什么问题 对象是谁 你将来想要成为什么样的公司 问题二 你的市场机会是什么
