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1、发展历史 中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫
2、。 1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。 1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这
3、种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30、20，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致
4、严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。 2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。 2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、
5、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，
6、从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。 中国股票市场和房地产市场相生相克的辩证关系，因为两者分别是虚拟经济和实体经济的代表行业，每当中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市场，反之亦然。目前中国股市沉寂了多年，而房市价格却节节上涨成为社会矛盾的焦点，政府、企业和民众必须在彼此利益博弈中寻求平衡，否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。不过作为一个以资源换发展的农业国家，在世界竞争中没有高端优势行业支持的情况下，必然选择持续大规模的城市化道路不断激化内部市场需求，以拉动经济增长。所以长远看来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一，只是经常会有间歇
7、式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。后金融危机过中国的房地场市场发展状况:国内房价下跌的路线图：2007.9.28日国务院调控房地产的新政出台，收紧信贷，二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率；-2007年底开始购房者持币观望，造成开发商资金紧张，开发商开始降价-2008年初次贷危机波及国内，出口型企业订单迅速下降，国有四大银行出现次贷坏账，使国内资金链条紧张；百姓持币观望情绪严重，房价进一步下跌-2008年中次贷危机进一步恶化，演变成为金融危机，对国内的影响加大，银行收紧借贷，造成中小企业资金链断裂，开发商资金链岌岌可危，市场上开始出现5折房价-2008年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂
8、，私营企业开始倒闭，进而引发倒闭潮，失业率迅速上升，此时百姓人人自保，更无心买房，发展商除了降价已无计可施，地方政府无奈开始出面救市-2008年底国务院提出2年投资4万亿的目标，同时迅速降低存贷款利率，加速放贷，防止金融危机演变成为经济危机，并力图尽快复苏经济，至此房地产行业已经不重要，重振经济信心才是最关键的。次贷危机起源于美国银行业对不良信用客户放贷过多，又通过投资银行的杠杆作用放大危险，并将这些不良资产打包卖给了众多知名的欧洲银行，当经济增速放缓时，购房者入不敷出，因此断供，产生不良资产，被杠杆放大后造成欧洲银行巨额亏损，形成了金融危机。银行对不良信用客户放贷过多，源于美元的流动性过剩（
9、也就是银行的钱太多了），这又源于美联储2000年之后采取的刺激经济的财政政策（即过多的发行货币），货币过多又源于美联储对2000年发生的互联网危机的拯救政策。总的来讲，本次的经济危机，根源在于美国没有处理好2000年的互联网危机，好比是美国用过多的货币把互联网之火压了下去，但并没有扑灭，现在死灰复燃了，而且引燃了上面的美元，所以烧得更旺了。这一轮危机，对中国也许是塞翁失马，挺过危机，中国会更加强大。国际市场变化对中国房地产市场的影响:美国总统奥巴马近日宣布的将实施新一轮经济刺激政策。美联储主席伯南克在美联储年会公开表示美国经济比预期更差，美联储将随时准备进一步出手拯救经济，实施扩张性货币政策。
10、奥巴马及伯南克的表态表明，在以美元为核心的国际货币体系下，为了美国经济的复苏及美国的核心利益，美国已决定将量化宽松的货币政策坚持到底。全球的流动性过剩的问题将“常态化”。欧洲央行受美国的经济政策及欧洲债务危机、失业危机的影响，于上周宣布维持利率不变的同时，将对欧元区银行提供的3个月期无限制贷款延长到2011年1月。亚澳主要经济体日本和澳大利亚央行9月7日分别宣布维持该国基准利率不变。相对于2008年国际金融危机，当前中国所处的外部环境更为恶劣，国内经济形势更为复杂。虽然从国家统计局公布的数据来看，当前中国经济已经走上了良性发展的道路，但超发的货币、通胀阴影以及各地居高不下的房价已经使中国经济面
11、临着新的风险。在全球化的今天，任何一种政策的选择都会受到外力制约。外向型的经济结构决定了中国政府可选择的货币政策空间更加有限。虽然国家自4月份就已经开始房地产调控，央行自年初也一直在逐步回笼货币，但和去年各地蓬勃的地方债平台融资、金融机构发放的巨额贷款以及美日等国实施的量化宽松的货币政策对中国经济的影响，这些政策显然不够。在新的经济增长点尚未明确，地方政府和银行高度依赖房地产发展的背景下，房地产宏观调控的可行性及成功性受到空前挑战。北京禧泰房产数据研究中心监测数据显示，2010年8月，53个大中城市中，有45个大中城市二手住宅价格上涨。上涨城市约占监测城市的85%。以上数据显示，随着时间推移，
12、房地产宏观调控政策出台之初对全国大部分地区的房地产市场的威慑作用已经开始减弱。“金九银十”到来之际，各地传媒报道的消息显示，受政策压抑的购房需求已经开始释放，房地产宏观调控可能功败垂成。在此情形下，美日等国实行的量化宽松的货币政策无疑对中国的房地产调控形成更大的打击。无论欧美等国经济继续恶化，还是进一步好转，中国的货币政策都将处于两难境地，中国的房地产宏观调控都有可能无功而返。在此情形下，中国政府是否具有举重若轻、审时度势的远见与智慧，釜底抽薪、壮士断腕的勇气与执行力至关重要的，这两点如何决定着本轮房地产宏观调控的成败。、租房： 1、优点：租房适合购房资金不足、工作尚不稳定、生活区域需要经常迁
13、移的人群。租房的好处首先是初期投入少，不必象购房一样负担大额的首付款。而且租房在居住区域选择上要优于购房，基本上可以想住在那里就住在哪里。如果工作地点的变化较为频繁，租房居住的优势将更加明显。在目前的房价调整期内，暂时租房居住观望房价也不失为一种比较合理的做法。 2、缺点：无论我们缴纳了多少房租对租住的房产也不会拥有产权，因为房子永远是别人的。租房居住最大的缺点实际上来源于我们主观上的感觉。即：缺少归属感。我曾经有3年的时间租房自用，虽然房子的条件相当不错但始终对租来的房子缺少一种“家的感觉”。在客观上，近期的房租存在着明显的上涨态势，这也使租房者的成本开始大幅提高。另外，租房居住也有一定的不
14、稳定性，当房东遇到拆迁、自用以及其他的一些问题时会随时将房子收回。虽然在合约期内会对租房者进行一定的赔偿，但是还是会给租房方带来相当的不便。实际上，频繁的搬家是令租房者最头痛的一个问题。 二、买房：1、优点：很多朋友都有这样的想法：有了自己的房子生活才算是真正的稳定下来。事实上也正是如此。回想私家车刚刚开始进入家庭的那个时期，当时也是在争论是打车值还是买车值这个问题。现在回头看看，打车的成本当然远远低于买车、养车的成本。而为什么高车本的私家车却反而越来越多了呢？其实原因很简单：拥有私家车会大大提高自己的生活品质。买房也一样，实际上买房买的是一种生活品质、一种实实在在的安全感和归属感。 2、缺点
15、：买房最大的缺点实际上还是来源于较高的房价。现在的房价已经高到一般的工薪阶层无法承受的地步。所以说当下租房市场的火热并不能说明租房就一定优于买房，实际上在很多的情况下租房居住是一种无奈之举。除此之外，当发生房产价格大幅下跌的情况时，我们的家庭资产也会受到损失。而对于普通家庭来讲，这种损失还是比较严重的。 三、租房居住与买房自住如何选择：按照当下的情况，在条件允许的前提下，买房自住还是一个比较好的选择。 首先，因为租房价格的大幅上涨，我们在有能力缴纳购房首付款后，每月供房的钱并不比租房高多少甚至会更低一些。而在还款期结束后我们将得到一所完全产权的房产。 其次，对于一些不善理财的朋友来说，购房还贷
16、可以养成一种定期储蓄的好习惯，哪怕是被强迫的。而拥有了一套随时可变现的房产也会使家庭抵御意外、疾病等风险的能力大大提高。办理流程申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：* 有效身份证件；* 婚姻状况证明；* 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。 审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。 签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：* 与银行签订借款合同和相应的担保合同；* 办理公证、保险、抵（质）押登记等手续。 贷款发放：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。“个人住房循环授信”申办条件具有完全民
