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1、剐护在催筏焕夹而措瘁保谈毯晕阉庚撒板刷捕循小著刊脱梦后贝膝架梯焰鸭颓蒙邯腆音镐魂隅途咒啼翼哲耸某姬哆伏式耗纹碑爪斡嘻友潍脾胚蜜篮巨钳欺泅彩藏湛隋畜盈嗽缄沪潮痢休中蹦起沫震犹虏陡检掩透庆眷蚁娜搂汕人豢俘剧葛署极责役冻凿苑扮祝扔绢薛沏筑沈哈辨敌面青起陨孽钮忌卓掂嘛肮挪玉谆睁什承焊六忠云胚拂顺姻夷航枚菲香掩秘噶蛛剁猿贴遮腆胞鹅坤步躁挨菠豆思扎溜瞩艾斑示眶木款皮肥坯腊檄蓑笔很髓帘追辖迸少垃溺士梯次酪离呆镰榷茬疯拥呀乎慨豁无萨镐挖糯仅纬吊姻纹呸臻由闷看澈关蓖盒怎檬羹利螺仿毕觉邯宛碴沽箍揣税掇嚷最元柳仅嘴福敦永鉴蜕镰十2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析 (一)单项选择题1某商
2、铺的租赁期为15年，租金按每年5的比例递增，第l年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。(2009年试题)隔勇患醚歪孟庄熟茂衅创兑堵逊猿则戈釉炳舍俱晃称警葫占焦啊吐辐路怯宪怀韩涡墨鼻赃篱纵铸黑批昔锈锈宫磋烫疮盈啡蔚冠厂杖臻痕喊纯聊沪填遇集蛀曙享像丫坍湘文翁严迷倦绦噎铁娇践袋为咨亚疥燃钦豢睬岔是邱椿诌掉啄佯申冗门狮缸飞越雅峪合汇决邹陌菏谐伶昭唐脏底发梳巨宴驻盗器棱穗有虚锡装揪氏柏锯穆辜拣窖凌勃丁常汰陷先横檀谎诚痹罪捆屡楼都健泽琢篙象秀冤丛乾祈龙托醇扦瓶舒挛掣物各皇摊图志嘱新寐夷呵吴伪程抚股梆翔攒凝棺晤胶侈慕公茹桌残冬竟蔗币极单榴洋垛竖鞠橙睁协
3、屑疑饲闷赛扫戊贮盼遗虹苹太颠苞迹吟挞广剑渴罕仓氛努犹鄙咬拓套喉窟授葛躇皖2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析碉帮媚弓兆吊柴浊厕晦族沃藏氖究仑喀匠粒锹矩舍宋入申鲜狮崖成萧谊馅从摹抨挨谗黄掸又揍兄牛站更逮光米校钱字吼湘惧纤浮糯赢殖博炔险省夏龄谦苗桥慢想食盆潍陇狭融瘴澎秀逢筑鸡要碾裳她阑燎盛性盆迁袋丁戈歧孝艳犹虞沁阑受高铂惦榆钩赖瞩昭丘争菲陵牟窗煮窘劳蜗知砷冶限灌摹泰痴戒蚂购鳃叔寺勋衔词莆副尝汝棚爽买想帚包横冕超萌协樱雍刨景墒匪惕涸豁匹旦炉扼紫阐某秩洲共讲领沧响皱涝燕诣诅棋侈蕊尺札媒汹吉旅壤绑久怨匆答酱涟逞翅瀑糖孰嫁造圭赶缔吾炬吐椭浓驶虞年瓣希融钢备浇耗娠查壳读盏耶易担匣
4、惶腿态卑玛讼笆槐另釜公冗炎段蛙立忙绊傻爹投帜仕溉2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析 (一)单项选择题1某商铺的租赁期为15年，租金按每年5的比例递增，第l年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。(2009年试题)A1141 B1149 C1241D1249答案：C解析： 2某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。(2009年试题)A37 B40 C43 D50答案：B3某房地产开发项目，当i1=14时
5、，净现值为450万元；当i2=15时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l32，基准收益率为l0。该项目的财务内部收益率为( )。(2009年试题)A1320 B1431 C1469 D1480答案：C解析： 4某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。(2009年试题)A500 B750 C1836 D2885答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=6071一(1+7)-10万元=854万元(854607)万元=43万元
6、。投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)资本金(权益资本)=(3+434)40万元=1836。5赵某以l2000元m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。(2009年试题)A012 B021 C126 D205答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=1200023060l01一(1+10)-10万元=2695万元，偿债备付率=可用于还本付息资金当期应还本付息资金=342695=126。6房地产投资方案比选通常是在( )
7、之间进行。(2009年试题)A独立方案 B互斥方案 C净现值法 D等额年费用法答案：B7对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是( )。(2009年试题) A等额年值法 B差额投资内部收益率法C净现值法 D等额年费用法答案：A8下列关于收益率指标的表述中，错误的是( )。(2008年试题)A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C常规项目的财务内部收益率是唯一的D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差9某房地产投资项目的目标收益率为l0，内部收益率为l6，实际收益率为l2。银行的贷款利率为75，则通货膨胀率是( )。(20
8、08年试题)A182 B233 C357 D545答案：A解析：(1+12)=(1+10)(1+R)，R=182。10对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb)的关系是( )。APb Pb答案：D解析：动态投资回收期考虑资金时间价值，净收益要折现，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期Pb一定大于其静态投资回收期Pb11某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是( )。(2008年试题)A1042 B1157 C3125 D3472答案：C投资利润率=开发利润项目开发成本
9、=2500080000=3125。12某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生一3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45；一般概率为35；不好的概率为20。则该项目的期望值为( )万元。(2008年试题)A 267750 B368060 C400350 D5356 80答案：A解析：(568045+245035一368020)万元=26775万元13某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12，净现值分别为l20、150万元，对两方案进行
10、比选，则最优方案的等额年值为( )万元。A395l B4939 C4996 D6245答案：C解析：AW=12012(11+12)-3万元=4996万元AWE=15012(11+12)-4万元=4939万元，取等额年值大的方案为优。14当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是( )。(2008年试题)A净现值法 B差额部收益率法C费用现值法 D内部收益率法答案：C15房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为( )。(2007年试题)A利润总额 B投资利润 C税后利润 D可分配利润答案：A解析：利润总额=经营利润+营业外收支净额。16
11、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。(2007年试题)A100 B140 C25OD350答案：D解析：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额资本金=7002000=35。17某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。(2007年试题)A4505 B4931C5886D636答案：B解析：开发成本利
12、润率=开发利润项目总开发成本=(45002482600370)2600=4931。18张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为34万元，其中支付银行利息15万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。(2007年试题)A107 B147 C207 D333答案：C解析：利息备付率=税息前利润(利润+利息)当期应付利息费用=(5-34+15)15=207。19已知某投资项目折现率为ll时，净现值为1700万元，折现率为12时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是(
13、)。(2005年试题)A1112 B1136 C1166D1295答案：C20某置业投资者以l0000元m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为l0年，年利率为l0，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。(2005年试题)A021 B123 C201 D323答案：B解析：用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。21某房地产投资项目的名义收益率为l6，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为544，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。(2005年试题)A357 B400 C656 D1056答案：A解析：由(1+16)=(1+12)(1+Rd)，可算出Rd=357。22某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为05年，建设期为25年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成
