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1、2010年10月份及第三季度 郑州市房地产市场分析报告目录一、行业环境分析1.楼市运行2.行业政策3.行业资讯4.市政动态二、土地市场分析1.2010年9月中旬至10月中旬供、求分析（1）供应分析（2）成交分析2.2010年前三季度供、求分析（1）供应分析（2）成交分析三、商品房市场分析1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局四、住宅市场分析1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局五、商业市场分析
2、1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）供求格局六、办公市场分析1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）供求格局一、行业环境分析1.楼市运行2010年全国楼市运行指标一览指标7月8月9月9月同比9月环比前三季度前三季度同比三季度在前三季度占比房地产开发投资（亿元）41184490515635.00%14.83%3351136.40%41.07%新开工面积（亿）1.171.271.4644.30%14.96%11.9463.10%32.66%竣工面积（亿）0.420.3
3、70.458.30%21.62%3.6910.40%33.60%土地购置面积（万）32463944339220.30%-14.00%2908335.60%36.39%土地购置费（亿元）833963109480.10%13.60%711183.70%40.64%商品房销售面积（万）646668861044616.60%51.70%632008.20%37.66%销售额（亿元）30663533549835.20%55.62%3190015.90%37.92%房屋销售价格/9.10%0.50%/国房景气指数104.72104.11103.52/视点： 9月，房地产市场各项指标同比均现攀升，环比中土地
4、购置面积下滑态势显著，国房景气指数持续滑落，整体而言，房地产开发投资热度持续高位。9月，土地购置面积环比下滑，但购置费同比涨幅高达80.10%，彰显开发成本的攀升，为销售价格的持续攀升奠定基础；9月，商品房销售面积和总额环比涨幅均超过50%，再次验证“金九”的火热，但在9月底、10月初中央和地方调控政策密集出台形势下，“银十”难现。 2010年二季度、三季度国房景气指数持续下滑，但其他各项指标攀幅显著，尤其是土地购置费和新开工面积，彰显楼市开发热度之高。2010年前三季度，房地产开发投资力度和土地购置力度显著加强，将利于后续商品房供求格局的盘整，抑制价格的大幅攀升。2010年三季度，全国商品房
5、开发投资、土地购置和商品房销售方面热度均高于季均水平，随着调控新政的出台和落实，四季度楼市成交量将面临萎缩，多指标难避下滑态势。2.行业政策2010年9月中旬-10月中旬行业政策一览 时间发文部门名称内容简要9-21国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知强化住房用地和住房建设的年度计划管理：探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。严格住房建设用地出让管理：不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让；存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的、非
6、法转让土地使用权等违法行为的、因企业原因造成土地闲置一年以上的、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的违约行为的禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。加大违法违规行为清理查处力度：要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。加大违法违规行为清理查处力度：严格查处擅自调整容积率行为。9-27财政部和国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的
7、印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。9-29中国人民银行和中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂
8、停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷
9、款政策。9-29财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知关于契税政策（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。关于个人所得税出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。10-11郑州住房公积金管理中心暂停公积金三次贷款购房申请从10月15日起，郑州市住房公积金贷款购房首付比例比原来提高了10个百分点。即第一次使用公
10、积金贷款购房的家庭，购房首付款从原来的不低于20%，提高到不低于30%，所购住房为二手房的，购房首付由原来的30%提高到不低于40%，首付款比例均较以前提高了10个百分点。其中，家庭成员包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所购住房包括普通商品房、经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等。同时，第二次申请使用公积金贷款购房的家庭，要在结清上笔公积金贷款以后满一年时间才能申请贷款，且第二次公积金贷款金额不得高于所购房产总价的50%。10-11中国人民银行上调存款准备金率中国工商银行、建设银行、中国银行、中国农业银行及招商银行、民生银行被实施差别存款准备金率，上调0.5个百分点10-20中国央行加息自2
11、0日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。10-20住房和城乡建设部公积金贷款利率上调上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。视点： 面对房价的持续攀升和成交量的高位运行，9月底，调控政策再次加码，从土地、财税、信贷、金融等方面着手，强化和落实前期出台政策，并在原有的
12、基础上严格和细化。在中央调控方向的基础上，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、杭州、海口、广州地方调控政策陆续出台响应中央政策，地方的积极响应也在一定程度上折射政府调控楼市的决心。 10月份，在地方政府纷纷出台政策的同时，央行再出杀手锏，先是上调六大行存款准备金率，再次祭出加息利器，虽主要目的是预防资金流动性过剩和通货膨胀，但直接关系到楼市信贷，加重购房负担，与此同时，住房和城乡建设部再出令上调个人住房公积金贷款利率。至此，开发商从融资、拿地、建设、销售环节面临调整，而消费者从首付、月供、纳税环节均面临新的问题，买、卖双方均受此次调控影响甚大，楼市迎来了新一轮调控风暴，至于后市走向
13、则赖于地方政府和相关部门对政策的贯彻和落实。2010年前三季度全国性行业政策一览季度时间发文部门名称或简要一季度2010-1-7国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知2010-1-12中国人民银行上调存款准备金率0.5个百分点2010-1-13国土资源部关于加强市县乡级土地利用总体规划成果核查工作的通知2010-1-14国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知2010-1-20财政部投资性房地产评估意见（试行）2010-1-21国土部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知2010-2-12中国人民银行上调准备金率0.5个百分点2010-2-20银监会流动
14、资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法2010-3-8国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知2010-3-9财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知2010-3-10国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知二季度2010-4-2财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知2010-4-13住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010-4-17国务院国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010-4-27住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知2010-5-2中国人民银行上调
15、准备金率0.5个百分点2010-5-7国务院国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见2010-5-19国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知2010-5-24国土部关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知（征求意见稿）2010-5-24国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知2010-6-3国税总局国税总局划定土地增值税预征最低限2010-6-3住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知2010-6-8住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局
