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1、2010年7月南昌房地产市场分析报告一、月度房地产市场简析坚持调控政策不动摇，推进城市棚户区改造u针对7月初坊间有关政策可能出现松动的流言，中国住建部、银监会、国资委12日分别做出回应。住建部官员特别强调，各地将继续坚定不移地执行国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知及相关配套政策；央行表示要继续实行差别化信贷；国家领导人也在多个场合强调坚持调控政策不动摇。财政部、住房城乡建设部7月13日出台了中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法, 支持地方做好城市棚户区改造工作,中央财政设立补助城市棚户区改造专项资金。土地供应创09年10月份以来新低u本月南昌市土地供应面积124.797亩，与上月相
2、比，供应面积减少1620.157亩，减少了92.85%，供应面积创09年10月份以来新低。推出的124.797亩土地均以底价成交。2010年17月份，南昌市土地供应和成交面积是5812.463亩和5585.831亩，相比上年同期增加2594.333亩和2474.924亩，增长了80.62%和79.56%。前七个月，居住和商住用地累计成交1336.771亩，规划建筑面积206.05万，楼面地价为1852.47元/。写字楼年度首次取得预售，商品住宅连续三个月下滑今年前七个月南昌市(含南昌县)商品房新批预售面积266.72万，其中商品住宅预售233.51万，占总量的87.55%。市区商品房预售面积为
3、184.72万，相比上年同期增加53.1万，增长了40.34%。7月份南昌市商品房预售面积为35.65万，其中住宅23.94万，写字楼7.12万，这也是写字楼年度首次入市。2010年17月南昌市区商品住宅成交套数和成交面积分别是13738套和144.69万，同比减少9124套和114.19万，减少了39.91%和44.11%。如果不考虑内销房因素，6月份商品住宅成交1494套，商品住宅成交连续三个月下滑。住宅供应面积持续下降，拆迁货币补贴助推销售u本月南昌市共计12个楼盘开盘，推出1490套房源，供应面积15.33万，相比上月三项指标分别减少9个、1463套和13.8万，供应量已经连续第三个月
4、下降，而且降幅进一步扩大。利字街、塘子河约2000户拆迁家庭7月下旬开始领取补偿款，绿地香颂、幸福时光、正荣大湖之都等多个楼盘针对性的推出营销活动，带动了整体销售率的提高。7月份整体销售率达到56.48%，环比提高5.75个百分点。高价位板块成交比例上升带动均价上涨和上月相比，除新建板块外其他板块供应面积不同程度下降。红谷滩板块以4.62万的供应量排名第一，此前连续两个月位居第一的莲塘板块排在第二。本月朝阳州、红谷滩和青山湖三个高价位板块销售情况良好，销售率均在70%以上。三个板块成交量占总量的62.24%，环比提高19.52个百分点，这也带动了整体均价的上涨。不考虑别墅影响，本月成交均价为5
5、498元/，比上月上涨702元/，14.07%。各户型供应环比全线下滑，三房销售率最高与上月相比，各户型供应面积全线下滑。户型供应仍然以二房和三房为主，两个户型供应占总量的88.69%。其中三房以47.33%的比例超越二房排名第一，与之对应的面积区间90120供应套数排在首位，面积区间7090供应套数排名第二，结束了连续12个月排名第一的历史。在二套房标准确定“认房又认贷”后，首次置业者选择三房的越来越多，近两个月三房的销售率均高于二房，本月三房的销售达到60.62%，是除别墅外唯一一个销售率超过60%的户型。建筑形态全系供应，花园洋房销售排名垫底u本月建筑形态全系供应，但是除多层和高层以外的
6、其他建筑形态供应面积不超过1万。高层供应仍然排名第一，供应比例达到52.52%，相比上月提高了5.39个百分点。花园洋房越来越稀缺，供应量甚至少于别墅，但是销售却不理想。本月花园洋房全部由路通城邦供应，户型面积大(户型平均面积171.5)、单价较高(均价3500元/)和开盘时间晚(7月31日开盘)影响了销售率，销售率只有7.02%。二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析供应复苏，多个纯新盘入市从目前已经获得的市场信息来看，整个8月将有26个楼盘新推、续推房源，推盘楼盘个数远高于本月。推盘楼盘个数的增加，势必带来供应量的增长，预计8月整体的供应量有望突破30万。从新推房源的具体楼盘来看，
7、纯新盘的集中入市是下月楼市的一个主要亮点。预计入市的4个纯新盘分别为博泰静林府、智通悦蓝山、中大湖景和美罗嘉苑。全面开花，10大板块均有新房源入市从各板块的供应的情况来看，预计全部的10个板块都会有新房源入市，这在以往是不多见的。其中尤其值得关注的是青山湖和朝阳洲板块。青山湖板块预计8月将有3个项目入市，是自09年以来入市项目最多的一个月。随着万科青山湖的入市和香溢花城的恢复供应，青山湖板块的板块活跃度日趋提升。朝阳洲板块则是连续两个月出现住宅供应，同样较为罕见，随着皇冠国际和众鑫城上城项目的连续入市，该板块的高端舒适型物业的供需矛盾将有所缓解。高端为王，别墅供应迎来新供应高峰虽然楼市进入下行
8、通道，未来市场走势扑朔迷离，但从市场反应来看，高品质的高端物业依然受到市场青睐，在非常时期开发商们也更愿意推出此类产品。从8月预计入市的项目中，我们也可以看出这一趋势博泰静林府、保利国际高尔夫花园、凯美怡和、万科青山湖、红谷一品等5个项目都计划推出别墅产品。别墅将迎来自今年5月以来的又一供应高峰。在普通住宅方面，预计会是以高层、小高层建筑形态为主，多层的供应相对较少，仅有中大湖景、京东国际花园、居住主题公园等项目计划推出该类型的产品，而且推盘量都不会很大。两极分化，均价水平变化不大横向对比来看，预计下个月入市的楼盘中，既有万科青山湖、博泰静林府这样均价超过10000/的豪宅，也有均价仅为280
9、0元/的普通住宅，各项目所推产品的均价差距非常大。但从纵向对比来看，各项目产品预计入市的价格和目前在售的产品价格没有太大的变化，因此下月新推、续推的均价也许有波动，但市场整体价格水平不会有太大的变化。理性营销，拆迁改造成楼市新契机8月不是楼市的传统旺季，而且市场行情也不被看好，因此开发商的营销上力度不会很大，耗资多、投入大的大型推广活动会较为少见，在各类媒体上的广告投放也将维持在较低水平。但利字街、塘子河、十字街的拆迁改造，催生的大量购房需求，必然会成为各项目特别是红谷滩、象湖争取的重要客源，针对这部分人群的定向营销将会增多。三、附件附件一：预计下月土地供应一览表附件二：预计下月入市项目一览表
