(同济大学硕士论文)城市旧住区更新发展研究知识讲解

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1、我国城市旧住区更新发展研究 渐进式更新模式的理论与若干实践 OntheApproachesofResidentialRenewalinChina TheoryAndPracticeOfGradualRenewalPattern 硕士研究生 硕士生导师 第一章绪论 第二章文献综述与理论建构 第三章城市旧住区更新案例研究 第四章城市更新的国际经验研究 第五章城市旧住区渐进式更新的策略 主要内容 论文主要内容 第六章结论 城市住房制度的改革使得城市住房的供给和分配方式发生了重要的变化 也使得城市住区的属性发生了多元化变迁 商品房住区的建设蓬勃发展 大量的存量老公房住区也因 房改 而发生了变化 迅猛的

2、城市化发展和城乡二元结构催生了很多城中村 而以经济适用房 拆迁安置房 廉租房为代表的保障性住房也逐渐成为一种主要的住区类型 本文选取老公房住区 商品房住区及 城中村 住区作为研究对象 这三种类型的住区同属存量资产 产权也基本都归属于私人 本文试图基于此 产权在民 的前提 从政府视角出发 对我国城市旧住区更新方法 模式及策略进行探讨 第一章绪论 研究对象 理论研究与实证研究相结合 第一章绪论 研究方法 理论研究部分对国内外旧城更新理论的演变 国外旧城更新的相关政策进行分析 评价和总结 实证研究对象为上海鞍山四村 深圳万科商品房住区 以及深圳蔡屋围城中村 比较分析法 对中西方旧城更新理论与实践演变

3、的过程进行分析比较 借鉴西方国家在旧城更新方面的正确理论及实践经验 同时 对于研究中涉及的三种不同类型住区的现存问题 更新工作的难点及更新的可行性等进行比较研究 发现其中的共性及特性问题 并针对这些问题 提出相应的策略 第二章文献综述与理论建构 文献综述 国外旧城更新相关理论发展 从形体规划出发的城市改造思想 对大规模城市改造的不同角度的反思 可持续发展思想影响下的新的探索 第二章文献综述与理论建构 文献综述 国外旧城更新的实践过程 大规模推倒重建与清理贫民窟 城市中心土地的强化利用和城市的衰败 中产阶级与邻里复苏 公众参与和社区规划 第二章文献综述与理论建构 文献综述 国外旧城更新的政策演变

4、 政府主导的 带有一定福利色彩的旧城更新 市场主导 基于公私伙伴关系的旧城更新 以公 私 社区三方伙伴关系为导向的城市更新 第二章文献综述与理论建构 理论建构 本研究的逻辑过程可概括为 以国内外旧城更新理论和实践为指引 以国内城市的三类旧住区的案例研究为基础 结合国际经验 提出我国城市旧住区渐进式更新改造的相关策略 第三章城市旧住区更新案例研究 上海鞍山四村 老公房住区 案例对象 商品房住区 城中村 住区 介绍老公房住区的更新改造方法及经验 基本概况 第三章城市旧住区更新案例研究 老公房住区 上海鞍山四村的更新改造事例 以安置杨浦区大量产业工人为目的而建的鞍山四村是福利制公房这一类住区的典型

5、时至今日 在上海乃至全国各级城市都存有极大数量的此类住区 1998年房改后 公房住区的居住单元已基本都出售给住户 上海称为售后公房 由于其年代久远 设施陈旧 这类老公房已经无法满足居民日益发展和变化的生活需要 存在着很强的更新改造需求 鞍山四村已实施的更新改造对其他同类住区的更新改造工作具有借鉴意义 基本概况 第三章城市旧住区更新案例研究 老公房住区 上海鞍山四村的更新改造事例 鞍山四村是杨浦区四平街道管辖的鞍山新村的组成部分 总面积约为15公顷 鞍山新村始建于1950年代 整个建设直到1980年代才结束 建设时间跨度大 建设主体和背景不尽相同 导致了现在鞍山新村内的住宅类型多样且相互混杂 除

6、了统一建设的工人新村外 还有一些计划经济时期由一些系统或企业为各自单位职工建造的统称为 系统房 的零星职工住房 不同的对象具有不同的管辖主体和物业管理 这对小区改造的整体推进有所不利 四平路街道区位示意 鞍山四村在四平街道区位及平面示意 现状问题 第三章城市旧住区更新案例研究 老公房住区 上海鞍山四村的更新改造事例 物质层面鞍山四村的居住环境存在着诸多问题 主要包括 1 大量的住户合用生活设施 如厨房 厕所等 这种情况较为严重地影响了住户生活居住的舒适度和私密性 2 平屋顶的住宅屋面渗漏率高 漏雨问题频发 屋顶 墙面缺乏保温隔热层 保温隔热性差 尤其是顶层住户冬冷夏热 居住条件不佳 3 住宅建

7、筑年久失修 门窗 楼道出入口等公共部位脏乱破败 建筑外立面非常凌乱 4 住区内的上下水管道等市政管线破损情况严重 其管径 管材等均已无法很好地适应现代化生活的需要 5 住区内部的路面存在严重的破损情况 绿化杂乱 空间环境质量不高 毁绿建房的现象时有发生 6 原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求 社区管理用房 老年人活动室 图书室等资源缺乏 7 小区管理水平较低 存在一定的安全隐患 影响社会治安 基本概况 第三章城市旧住区更新案例研究 老公房住区 上海鞍山四村的更新改造事例 社会层面鞍山四村容纳的居住人口约有1 6万 这些居住人口有一系列特征 1 人口老龄化的现象十分明显 退休人口比例

8、高 鞍山四村作为老工人新村 大部分从业居民为企业工人 随着时间的推移那些已居住了几十年的老居民都已经进入了老龄 2 人口同质程度高 人口流动性低 社会活力下降 在市场经济的背景下 收入水平十分有限而自身住房的资产价值又不高 大部分老居民都难以通过购房等手段改善自身居住状况而只能维持原状 虽然固定的居住人口使邻里的社会网络日益成熟 但小区和外界交流的活力却在不断下降 3 低保及特殊群体人员的比例高 由于旧公房原有的社会福利性质 使得住区中容纳了许多难以改善自身生活状况的社会弱势群体 如低保户 两劳回归人员等 更新改造工作的难点 第三章城市旧住区更新案例研究 老公房住区 上海鞍山四村的更新改造事例

9、 更新改造工作的内容 第三章城市旧住区更新案例研究 老公房住区 上海鞍山四村的更新改造事例 更新改造工作的经验总结 第三章城市旧住区更新案例研究 老公房住区 上海鞍山四村的更新改造事例 1 资金筹措鞍山四村三种改造内容的资金来源有所不同 但主要都由政府承担 旧住宅 平改坡 改造由市 区两级政府承担主要资金 居民只是象征性地按照20元 m2的价格投入一小部分资金 且这笔资金由小区大修基金统一支出 旧住房成套改造工程的资金主要由三方筹措 政府 卫百辛物业 居民各出资约1 3 居民出资部分根据改造所增加的建筑面积确定 如增加面积未超过8m2 按照1295元 m2的价格计算 其中包括产权的费用 而超出

10、8m2的部分按照2100元 m2的价格计算 旧住宅小区整治工程的资金投入方式则并没有固定的模式 须由街道与居委会讨论出方案并经业主委员会决议通过后确定 一般的处理方式是将小区大修基金的2 3拿出 剩余部分由政府补贴 更新改造工作的经验总结 第三章城市旧住区更新案例研究 老公房住区 上海鞍山四村的更新改造事例 2 管理 运作及公众参与管理及运作 市 区 街道各级层层管理 层层负责的机制 公众参与 小区居民有权利对改造的方案提出要求和意见 充分申明自己的主张 由于实施改造的最终方案需要全体居民经过民主投票决定 居民以签署改造协议书的方式完全掌握了改造的主动权 更新改造工作的经验总结 第三章城市旧住

11、区更新案例研究 老公房住区 上海鞍山四村的更新改造事例 3 缓解居民间的矛盾或冲突居民的更新改造需求存在一定的差异 若统一对待容易引发矛盾或冲突 在改造中 正视了住区内住宅建筑存在的多样性特征 在做好更新工作前的调研工作的基础上 将住区内存在的问题及独有的特征摸透 并以个案式更新方法 有针对性地施行差异化的更新工程 以更好地满足居民的不同需求 整个鞍山四村住宅在更新改造后呈现出 大相似 小不同 的特点 不仅取得了令各方都满意的效果 而且还产生了一些意料不到的 积极的附加效果 更新改造工作的经验总结 第三章城市旧住区更新案例研究 老公房住区 上海鞍山四村的更新改造事例 4 合理的利益分配鞍山四村

12、的更新工作 既完成了住宅成套改造 又一些居民的住房面积有所增加 同时也因加建少量住宅单元而获得了一定的销售收益 这样的改造方案和运作策略 使居民满意及获得了增量的利益 而市 区政府则因改善了旧住区居民的 民生 状况 体现了良好的政绩 第三章城市旧住区更新案例研究 商品房住区 深圳万科早期商品房住区的更新议题 基本概况 第三章城市旧住区更新案例研究 商品房住区 深圳万科早期商品房住区的更新议题 现状问题 第三章城市旧住区更新案例研究 商品房住区 深圳万科早期商品房住区的更新议题 现状问题 第三章城市旧住区更新案例研究 商品房住区 深圳万科早期商品房住区的更新议题 更新改造的需求认识 对住区不满意

13、的地方 第三章城市旧住区更新案例研究 商品房住区 深圳万科早期商品房住区的更新议题 更新改造的需求认识 对住区不满意的地方 第三章城市旧住区更新案例研究 商品房住区 深圳万科早期商品房住区的更新议题 更新改造的需求认识 较为迫切的改造需求 噪音停车位车库宠物干扰 隔音效果外墙排烟道电梯间楼梯间公共走廊水电管线 太阳能设备循环水系统双层玻璃垃圾分类系统外墙保温雨水收集系统地热采暖或制冷系统屋顶保温 智能安保系统统一安装纯净饮用水系统智能化抄表系统 第三章城市旧住区更新案例研究 商品房住区 深圳万科早期商品房住区的更新议题 更新改造工作的难点 第三章城市旧住区更新案例研究 城中村 住区 深圳蔡屋围

14、的内涵式改造事例 基本概况 蔡屋围拥有700多年的村龄 是深圳市历史最悠久的老村之一 位于深圳繁荣的金融中心区 包括新围 七 八 九 十坊 老围 清庆新村 南村 南村西 红围等7个相对集中的片区 共有483户居民 约1500人 外来租住人口21000人 改造前 蔡屋围是深圳中心区内的一个典型的城中村 村内居住环境十分恶劣 脏乱差的落后面貌与其周边的地王大厦 深圳书城及发展银行大厦等形成鲜明的对比 2000年起 在罗湖区委 区政府的大力支持下 蔡屋围逐步实施了改造计划 第三章城市旧住区更新案例研究 城中村 住区 深圳蔡屋围的内涵式改造事例 现状问题 现状问题 建筑质量差 握手楼 贴面楼 建筑的使

15、用性质更改随意缺乏有效的管理手段 第三章城市旧住区更新案例研究 城中村 住区 深圳蔡屋围的内涵式改造事例 更新改造工作的难点 城乡二元的土地管理体制及相关法律法规的复杂交叉 所需资金数量大 来源不稳定 第三章城市旧住区更新案例研究 城中村 住区 深圳蔡屋围的内涵式改造事例 更新改造工作的难点 政府管理及村民协调存在难度 更新规划编制缺乏政策指引和技术指导 第三章城市旧住区更新案例研究 城中村 住区 深圳蔡屋围的内涵式改造事例 更新改造工作的内容 1 拆除违法建筑 完善公共环境及市政设施从2000年开始到2004年9月 在蔡屋围城中村村内先后拆除了各类违法违章建筑15万m2 并先后投资3800万

16、元进行了综合整治 具体内容包括 拓宽路面 铺设市政管线 新建公共绿化 增设路灯等 此外 还对住区的巷道进行了拓宽 规范了建筑间距 随着违法建筑的拆除 公共环境和市政设施的完善 住区的环境有了很大的改善 2 建筑立面整治 新增商业设施对村内的建筑立面进行更新整治 很大程度上改善了住区的空间形象 并对村内的主街沿街底层建筑进行了更新改造 适量新增了商业设施 目前在村内的长度约为500m的主街上 分布着时装 美发 食品 文印 通讯等不同业态的商业设施 绝大部分店铺虽小 但装修精美 在方便了村内居民日常生活 提高了居民生活水平的同时 也赋予了蔡屋围城中村更多的生活氛围和活力 3 改进住区管理物业管理公司花大力整治住区的治安 包括投资110万元为住区安装了电子监控设备 雇用40余名保安实行24小时轮流值班 经过不到半年的时间 住区内的发案率比以前下降了70 还推广实行更完善的管理并协助派出所建立了业主和租户的档案管理系统 第三章城市旧住区更新案例研究 城中村 住区 深圳蔡屋围的内涵式改造事例 城中村进行渐进式更新的可行性探讨 在对蔡屋围城中村进行了渐进式更新改造之后 住区内道路宽敞 公共绿地 公