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1、高顿财经 CPA 培训中心 高顿财经CPA 培训中心 电话 400 600 8011 网址 微信公众号 gaoduncpa 第四章 合同法律制度 十 第七单元买卖合同 考点 6 商品房买卖合同的司法解释 P96 2010 年多选题 2012 年案例分析题 6 商品房买卖合同与贷款合同的效力关系 1 贷款合同未能订立 导致商品房买卖合同不能履行的 则当事人可以要求解除合 同 并分析贷款合同未能订立的原因 在可归责于一方当事人的情况下 由该当事人赔偿 损失 2 商品房买卖合同无效 被撤销或者被解除 则贷款合同也应相应解除 出卖人应 当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人
2、7 违约金 1 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的 应当以违约金超过造成损失的30 为标准适当减少 2 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的 应当以违约造成的损失 确定违约金数额 例题 多选题 甲房地产开发公司在预售某住宅小区的广告中 宣称其 容积率不高 于 1 2 绿地面积超过50 引起购房者的热烈关注 所预售的商品房一售而空 价格也比周边小区高出20 但是 该小区商品房的预售合同中未对容积率和公共绿地面 积问题作约定 甲公司交房时 购房者乙却发现小区的容积率超过2 0 绿地面积只有 20 并且在调查后得知 甲公司报经批准的规划就是如此 根据合同法律制度的规定 下列关于甲公司
3、和乙之间的房屋预售合同的表述中 正确的有 2010 年 A 合同无效 B 乙有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同并请求甲公司赔偿损失 C 乙有权请求甲公司承担违约责任 D 乙有权请求甲公司支付不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金 答案 BC 解析 1 选项 AB 开发商的行为构成欺诈 但不损害国家利益 该合同属于可撤销 的合同 2 选项 C 就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 确定 并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 视为要约 该内容即使未订入 合同 仍属于合同的组成部分 当事人违反这些内容的 承担违约责任 3 选项 D 甲 高顿财经 CPA 培训中心 高顿财经CP
4、A 培训中心 电话 400 600 8011 网址 微信公众号 gaoduncpa 公司的行为不属于 买受人可以要求出卖人承担不超过已付房款1 倍的惩罚性赔偿金的五 类法定情形 第八单元租赁合同 考点 1 租赁合同的一般规定 P98 1 租赁合同的期限 租赁合同的期限超过20 年的 超过部分无效 租赁期间届满 当事人可以续订租赁合 同 但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20 年 相关链接1 定金数额不得超过主合同标的额的20 超过主合同标的额20 的部 分 人民法院不予支持 相关链接2 自然人之间的借款合同约定支付利息的 不得超过银行同期贷款利率的 4 倍 超过时 超过部分无效 2 不定期
5、租赁 1 租赁期限6 个月以上的 合同应当采用书面形式 当事人未采用书面形式的 视 为不定期租赁 2013 年案例分析题 2 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确 依照 合同法 有关规定仍不能确 定的 视为不定期租赁 3 租赁期届满 承租人继续使用租赁物 出租人没有提出异议的 原租赁合同继续 有效 但租赁期限为不定期 解释 对于不定期租赁 出租人或者承租人 均可以随时解除合同 但出租人解除 合同应当在合理期限之前通知承租人 2013 年案例分析题 相关链接 租赁物危及承租人的安全或者健康的 即使承租人订立合同时明知该租赁 物质量不合格 承租人仍然可以随时解除合同 高顿财经 CPA 培训中心
6、高顿财经CPA 培训中心 电话 400 600 8011 网址 微信公众号 gaoduncpa 3 租金的支付期限 对租金的支付期限未确定的 当事人可以协议补充 不能达成补充协议的 可以根据 合同的有关条款或者交易习惯确定 仍不能确定的 适用以下规则 1 租赁期限不满1 年的 应当在租赁期限届满时支付 2 租赁期限1 年以上的 应当在每届满1 年时支付 剩余期间不满1 年的 应当在 租赁期限届满时支付 4 维修义务 1 出租人应当履行租赁物的维修义务 但当事人另有约定的除外 2 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修 出租人未履行维 修义务的 承租人可以自行维修 维修费用由出租
7、人负担 因维修租赁物影响承租人使用 的 应当相应减少租金或者延长租期 3 承租人经出租人同意 可以对租赁物进行改善或者增设他物 如未经出租人同意 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 相关链接 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 致使租赁物受到 损失的 出租人可以解除合同并要求赔偿损失 2014 年案例分析题 5 风险的承担 因不可归责于承租人的事由 致使租赁物部分或者全部毁损 灭失的 承租人可以要 求减少租金或者不支付租金 因租赁物部分或者全部毁损 灭失 致使不能实现合同目的 的 承租人可以解除合同 2010 年案例分析题 6 转租 高顿财经 CPA 培训中心 高顿财经CP
8、A 培训中心 电话 400 600 8011 网址 微信公众号 gaoduncpa 承租人经出租人同意 可以将租赁物转租给第三人 承租人与出租人的租赁合同继续 有效 第三人对租赁物造成损失的 承租人应当 向出租人 赔偿损失 承租人未经出租 人同意转租的 出租人可以解除合同 2014 年案例分析题 例题 多选题 甲将自己的一套房屋出租给乙 乙擅自将房屋转租给丙 丙是个飞镖 爱好者 因练飞镖将房屋的墙面损坏 根据合同法律制度的规定 下列表述中 正确的有 A 甲有权要求解除与乙的租赁合同 B 甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C 甲有权要求丙搬出房屋 D 甲有权要求丙支付租金 答案 ABC 解析
9、1 选项 A 承租人未经出租人同意转租的 出租人可以解除合同 2 选项 B 承租人应当妥善保管租赁物 因保管不善造成租赁物毁损 灭失的 应当承担损害赔偿 责任 3 选项 C 甲是房屋的所有权人 丙的占有对甲而言属于无权占有 甲有权要求 丙搬出房屋 4 选项 D 根据合同的相对性原理 甲丙之间不存在合同关系 甲无权要 求丙支付租金 7 买卖不破租赁 1 租赁物在租赁期间发生所有权变动的 不影响租赁合同的效力 即 买卖不破租 赁 2003 年单选题 2005 年单选题 2013 年案例分析题 高顿财经 CPA 培训中心 高顿财经CPA 培训中心 电话 400 600 8011 网址 微信公众号 g
10、aoduncpa 解释 所有的所有权让与均不破租赁 并非局限于买卖 2 出租人出卖租赁房屋的 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 承租人享有 在同等条件下优先购买的权利 解释 1 只有在 房屋租赁 中承租人才享有优先购买权 对于其他标的的租赁 并 不适用优先购买权 2010 年案例分析题 2013 年案例分析题 解释 2 1 先出租后抵押的 租赁合同优先 2 先抵押后出租的 抵押权优先 例题 1 单选题 甲公司将所属设备租赁给乙公司使用 租赁期间 甲公司将用于出 租的设备卖给丙公司 根据合同法律制度的规定 下列表述正确的是 2003 年 A 甲公司在租赁期间不能出卖出租设备 高顿财经 CPA
11、 培训中心 高顿财经CPA 培训中心 电话 400 600 8011 网址 微信公众号 gaoduncpa B 买卖合同有效 原租赁合同继续有效 C 买卖合同有效 原租赁合同自买卖合同生效之日起终止 D 买卖合同有效 原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效 答案 B 例题 2 单选题 甲与乙订立租赁合同 将自己所有的一栋房屋租赁给乙使用 租赁 期间 甲在征得乙同意后 将房屋卖给丙 并转移了所有权 下列有关该租赁合同效力的 表述中 正确的是 2005 年 A 租赁合同在乙和丙之间继续有效 B 租赁合同自动解除 C 租赁合同自动解除 但是甲应当对乙承担违约责任 D 租赁合同自动解除 但是丙应当另行与
12、乙订立租赁合同 答案 A 考点 2 房屋租赁合同的司法解释 P100 1 房屋租赁合同的无效 1 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设 的房屋 与承租人订立的租赁合同无效 但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可 证或者经主管部门批准建设的 人民法院应当认定有效 2 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑 与承租人订立的租赁合 同无效 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的 人民法院应当认定有效 3 租赁期限超过临时建筑的使用期限 超过部分无效 但在一审法庭辩论终结前经 主管部门批准延长使用期限的 人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效 解释 房屋租赁合同无效 当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费 的 人民法院一般应予支持 2 登记备案 2011 年案例分析题 当事人以房屋租赁合同未按照法律 行政法规规定办理登记备案手续为由 请求确认 合同无效的 人民法院不予支持 高顿财经 CPA 培训中心 高顿财经CPA 培训中心 电话 400 600 8011 网址 微信公众号 gaoduncpa 相关链接 商品房预售合同应当办理登记备案手续 但该登记备案手续并非合同生效 条件 当事人另有约定的除外
