天津商品房市场研究报告

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1、天津商品房市场研究报告 目录第一部分项目区域市场发展潜力第二部分需求市场分析第三部分区域供给市场分析第四部分竞争对手分析第五部分项目自身分析第六部分项目定位 产品建议 第七部分营销推广建议 第一部分项目区域市场发展潜力 一 区位特点 项目区域市场发展潜力 二 区域市场住宅供应特点 五 区域市场发展潜力预测 三 区域商品房销售现状与趋势 四 区域市场社区普查结果 一 区位特点 宗地占天津未来战略东移之利 项目区位优越 1 张贵庄路项目选址位于天津东部地区 随着天津工业战略东移的逐步实施 该地区是今后天津的重点发展方向 2 是通往天津机场 北京以及其他地区的高速路网主要通道 3 天津与北京 天津市

2、区与滨海新区的最佳结合点 一 区位特点 本项目市场特性更偏向河东区区域市场 1 张贵庄路项目行政隶属于东丽区 宗地位于外环和中环之间 2 但从市场发展态势看 本案区域市场的表现更偏向于河东区区域市场 因此本案的市场需求 供给 竞争对手分析将主要以河东区域市场为参照 一 区位特点 交通环境改善后 地块潜力将大幅上升 图交通环境的改善是本社区市场前景的关键因素 尤其是轻轨的建成通车 是有力的卖点 1 本次调研数据表明 交通改善前 潜在目标人群认为本项目有吸引力的比例仅为3 交通改善后 有35 的认为本项目非常有吸引力 2 特别是轻轨的建成通车对交通环境改善的贡献率最大 54 图轻轨建成对目标人群的

3、吸引力最大 n 201 注 潜在目标人群定义 居住在万新村 中山门 王串场 小海地 东丽区政府 一号桥二号桥 津塘路 土城等地 未来3年内有购房意愿 且承受能力在3000元以上房子的人群 一 区位特点 东部市场是未来城市发展方向 1 02年以前 东部市场一直不是城市的重点开发区域 房地产市场投资较少 开发水平较低 曾经是实力开发商很少介入的市场区域 2 由于以往开发滞后 东部市场存留较大量的可开发土地资源 张贵庄新市镇的启动将对东部区域住宅市场起到拉动和示范效应 问题 未来3年内 您最可能在哪个区域购买房子 图潜在目标人群对区位判断 n 201 在您看来 哪个地区的房产最具增值潜力 3 02年

4、市政府投巨资用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设 兴建东南半环 张贵庄路 津滨轻轨三条重要干道 规划空港加工区 扩建机场 拉动了东部市场的全面启动 注 潜在目标人群定义 居住在万新村 中山门 王串场 小海地 东丽区政府 一号桥二号桥 津塘路 土城等地 未来3年内有购房意愿 且承受能力在3000元以上房子的人群 下同 一 区位特点 潜在消费人群对东部市场信心增长度 开发举措之一 从02年开始 市政府投资了近百亿元用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设 兴建东南半环 张贵庄路 津滨轻轨三条重要干道 规划空港加工区 扩建机场 今后1 2年 这些投资将拉东区域市场的启动 在这样的背景下 按照您的

5、估计 三年之后 河东区的房产价格的增长幅度会有多大 开发举措之二 目前张贵庄路正在建设 预计今年7月建成通车 届时张贵庄路将成为天津市道路状况最好 连接市区与机场最便利的一条道路 也会成为市区与滨海的物流走廊 按照您的估计 三年之后 张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大 开发举措之三 市政府在张贵庄沿线将规划兴建9000亩的新市镇 在这里 不但会建有大规模居住区 而且会有完善的市政配套设施 设有办公区 商业物流区 如兴建大型汽车城 会展中心 在您了解到这方面情况后 您估计三年之后 张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大 3 4的认为涨幅在5 以上 平均增幅为14 超过80 的人认为涨幅在5

6、以上 平均增幅为16 超过90 的人认为涨幅在5 以上 平均增幅为19 二 区域市场住宅供应特点 本区域商品房销量跃居全市首位 图近3年天津各区商品房的销售量 套 二 区域市场住宅供应特点 单户面积 均价逐年上升 但仍低于全市水平 图本区域市场户均销售面积逐年上升 仍低于全市平均水平 平方米 图单价承受力逐步上升 仍低于全市平均水平 元 平方米 三 区域商品房销售现状与趋势 主力需求为中小户型的产品 1 2002年主力需求是合同额在20 30万 面积在80 100平米的产品 2 均价在2000 3000元 平方米的比例为60 表2002各档次产品的销售比例 三 区域商品房销售现状与趋势 单套面

7、积100平方米以上的中 大户型 单套货值30万元以上的产品需求量逐年增多 图本区域单套100平方米的产品需求增加 套 图本区域单套价格在30万元以上的产品需求增加 四 区域市场社区普查结果 本区居民约20万户 居民居住条件欠佳 表本区域居民总数约70万人 图本区域居民家庭居住面积多在45平方米左右 平方米 四 区域市场社区普查结果 近一半的居民对居住状况不满意 4 的表示未来3年内肯定购房 12 的表示可能买房 表本区域居民住房满意度 表本区域居民16 的表示未来3年 可能 或 肯定 买房 四 区域市场社区普查结果 区域内居民有一定的购房潜力 但主要以安居及基础改善型 1 张贵庄项目附近的几大

8、居民区相对比较集中 居民数量大约有20万户 约70万人 人群构成以工人为主 文化水平和收入相对较低 2 区域内居民的商品房消费潜力比较大 在总户数的10 以上 但承受力普遍都比较低 未来3年想买房又能承受3000元 平米的价格的比例各区域没有明显差异 大约占总户数的2 3 3 区内医院数量比较多 其中距离张贵庄较近的河东中医院是三级医院 教育配套中学校数量不算少 但缺乏名校 大型娱乐设施比较多 缺乏距离近的邮局 银行 4 区内效益较好的大中型企事业单位比较多 其中天津制药集团 天津卷烟厂 河东税务局 天津中美史克都是规模大 效益比较好的企业 这些企业选择购房区域通常会选择河东区 五 区域市场发

9、展潜力 东部区域潜力大 市场需求以安居及基础改善型为主流 1 东部区域市政的投入将给该区域房地产市场带来巨大的开发潜力 将改变东部市场一贯的区域型消费定位状况 而吸引全市市场 潜力巨大 2 东部市场的区销量位于全市第一 成交均价低于全市市场 但涨势明显 3 安居及基础改善型消费占据该区域市场需求主流 其中基础改善性需求呈现逐年增多区域 且容量很大 第二部分需求市场分析 一 前言调研技术说明 二 区域市场基本状况及潜力分析 四 潜在目标人群产品需求分析 七 细分目标人群座谈会主要发现 需求市场分析 三 潜在目标人群特征分析 五 潜在目标人群配套需求分析 六 潜在目标人群价位承受力 一 前言调研技

10、术说明 张贵庄项目在客户定位初步确定为河东区几个重点居民区的居民和河东 东丽区重点企事业单位的职工以后 委托上海勺海市场调查公司对该部分居民进行全面的市场调查 所得到的数据和结论为项目定位提供决策依据 一 前言调研技术说明 调研内容 1 河东 东丽区重点居民区居民研究 调研范围 万新村 中山门 1号桥2号桥 东丽区政府附近居住区 小海地居住区 土城居住区 王串场居住区 津塘路附近居住区 调查对象 区域内八大居民区居民户访问方式 1 随机抽样入户访问2 座谈会样本量 潜在客户200个 入户访问 四场 座谈会 2 重点企事业单位研究 调研对象及样本量 职工100人企业管理人员 10人访问方式 拦截

11、访问 职工 预约深访 企业管理人员 调研范围 区域内及全市其他重点企事业单位 3 商业店铺访问 40家 对店铺经营者进行面访4 商户访问 30家 对有搬迁意向的单位主管进行电话访问 目标区域基本人口状况 二 区域市场基本状况及潜力分析 经济状况 家庭收入 该收入反应的是基本工资收入 不包含隐性收入 二 区域市场基本状况及潜力分析 N 随机入户的全部居民数量 社会特征 职业 二 区域市场基本状况及潜力分析 N 随机入的全部居民数量 社会特征 文化程度 二 区域市场基本状况及潜力分析 N 随机入户的全部居民数量 居住特征 现有住房面积 二 区域市场基本状况及潜力分析 N 随机入户的全部居民数量 未

12、来购房趋势 小海地和土城未来购房比例相当高 达到20 以上 王串场地区未来的购房比例最低 不到10 二 区域市场基本状况及潜力分析 N 随机入户的全部居民数量 区内教育配套基本状况 小学 二 区域市场基本状况及潜力分析 区内教育配套基本状况 中学 二 区域市场基本状况及潜力分析 区内医疗配套状况 二 区域市场基本状况及潜力分析 区域内基础市政配套状况 二 区域市场基本状况及潜力分析 区域内商业娱乐市政配套状况 二 区域市场基本状况及潜力分析 重点单位基本情况 二 区域市场基本状况及潜力分析 二 区域市场基本状况及潜力分析 二 区域市场基本状况及潜力分析 二 区域市场基本状况及潜力分析 项目概念

13、吸引力的测试 项目对不同区域客户的吸引力 二 区域市场基本状况及潜力分析 总体 A家 潜在市场 B 目标市场 C 张贵庄项目目标市场 D 潜在市场 该区域3年内有置业意愿 通过过滤获得 目标市场 3年内有置业意向 价格承受在一定水平 3000元 平米 的家庭 有效目标市场 3年内有购房意向 对张贵庄项目概念有兴趣的家庭 数据均为假设数据 二 区域市场基本状况及潜力分析 不同居民区的市场潜力 从数据上看 小海地的潜力最大 其次是中山门 万新村的突出特点是承受力差 并且对项目兴趣度不大 土城突出特点是对项目兴趣度不大 东丽区区域的特点是人口基数小 收入低 但对项目兴趣度相当高 王串场的特点是购房比

14、例小 二 区域市场基本状况及潜力分析 不同区域市场对河东房价及涨幅的判断 表距离项目最近的两块区域居民对项目增值潜力的判断最差 表单位职工对项目走势地判断与居民差不多 二 区域市场基本状况及潜力分析 居住年限不同的客户对不同增长变量对区域增值潜力的判断 不同居住年限的客户对目前河东房产的价格判断没有明显差异 但居住年限越长 对区域增值潜力的判断越弱 新市镇的兴建更能让人对张贵庄地域的增值有比较乐观的判断 两年及以下 对兴建新市镇对房产涨幅的判断 对修路对房产涨幅的判断 对政府投资对房产涨幅的判断 2 5年 5 10年 10年以上 表不同居住年限客户对河东房产价格的判断 二 区域市场基本状况及潜

15、力分析 对区域增值潜力的判断 总体上看 河西区被认为是最具增值潜力的区域 除了小海地 土城之外 其他区域对河东区的增值潜力认可度都比较高 河东区的单位职工对河东区房产潜力比较有信心 表单位职工对不同区域增值潜力地判断 二 区域市场基本状况及潜力分析 不同区域的购房意向 目前看 只有河东区居民对河东房产兴趣度比较高 但河西的房产被普遍看好 有7成多的河东区单位职工把河东列为他们购房选择的区域 表不同区域客户对可能购房区域的选择 表单位职工对可能购房区域的选择 二 区域市场基本状况及潜力分析 不同区域的购房意向 总体上讲 客户对本区域的忠诚度最高 但东丽客户对区域的选择比较分散 希望到城里选择住房

16、 中山门王串场的客户对区域的选择同样比较分散 河东区的单位最可能选择的购房地点是河东区 表不同区域客户对最可能购房区域的选择 表单位职工最可能选择的购房区域 二 区域市场基本状况及潜力分析 区域市场基本情况综述 项目的总体概念有比较强的吸引力 区域市场的潜在目标市场总量是4027户 与河西区相比 项目和河东区的增值潜力并没有被普遍认可 但购房意愿与对区域的增值潜力判断密切相关 因此加强对河东区的宣传对购房意愿的改变将有十分重要的作用客户普遍更愿意在自己居住的区域购房 对河东认可度较高的是万新村 津塘路和东丽区政府附近河西的两个区域小海地和土城对本地区认可度相当高 改变他们的区域选择会有一定的难度河东单位对河东区域认可度相当高 项目概念对他们的吸引力也比普通区域住户强 但单位职工毕竟基数小 因此只能作为辅助市场 二 区域市场基本状况及潜力分析 三 潜在目标人群特征分析 年龄 三口之家是目前居民家庭的主体 也是未来家庭的主体 但为结婚而买房的新婚夫妇的数量不容忽视 三 潜在目标人群特征分析 家庭结构 机关企事业干部 专业技术人员和个体经营者是改善型客户的主体 三分之二的目标客户受过高等教育