《休闲服务行业海外研究系列之长租公寓：多因素推动行业快速发展短期盈利压力较大-20191104-兴业证券-22页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《休闲服务行业海外研究系列之长租公寓：多因素推动行业快速发展短期盈利压力较大-20191104-兴业证券-22页（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 请阅读最后一页信息披露和重要声明请阅读最后一页信息披露和重要声明 行行 业业 研研 究究 行行 业业 跟跟 踪踪 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 休闲服务休闲服务 分析师 熊超 xiongchao S0190517080005 团队成员 刘嘉仁 liujr 熊超 xiongchao 杨子颉 yangzijie 王越 wangyue94 推荐推荐 维持维持 海外研究系列之长租公寓 海外研究系列之长租公寓 多因素推动行业快多因素推动行业快 速发展 短期盈利速发展 短期盈利压力大压力大 2019 年年 11 月月 04 日日 投资要点投资要点 冲刺首家国内冲刺首家国内上市上市长租公寓长租公寓
2、 计划 计划最高募资近最高募资近 1 亿美元亿美元 长租公寓服务商 青客公寓 预计于 11 月 5 日在纳斯达克挂牌上市 证券代码为 QK 将发行 520 万股 ADS 发行区间为美股 ADS17 19 美元 最高募资近 1 亿美元 公司成立于 2012 年 截至 2019 年 6 月 30 日 运营覆盖上海 苏州 杭州 南京 武汉 北京 6 座城市的共计 96 854 间房间 其中 上海为主要市场 拥有超过 6 万件房源 占比 65 城镇化城镇化比例不断提升比例不断提升 高高房价房价收入收入比叠加低比叠加低长期租户渗透长期租户渗透推动推动长租公寓市场长租公寓市场迅猛发展迅猛发展 2018 年
3、中国城镇化比例接近 60 但与 发达国家超过 80 的比例仍有较大差距 另外 国内一二线城市高房价收入及目前较低的长租租户渗透率将推动长租公寓市场 迅猛发展 2018 年中国的长期租户渗透率为 17 2 与美国的 31 2 英国的 37 日本的 38 7 德国的 55 相比 仍有较 大的成长空间 根据青客招股说明书数据显示 2014 2018 年长租公寓市场规模由 28 亿增长至 328 亿 CAGR 达 85 2 预计 至 2024 年市场规模将达到 3 957 亿元 18 24CAGR 仍高达 51 5 青客长租公寓定位在年轻的白领市场 青客长租公寓定位在年轻的白领市场 拥有领先拥有领先行
4、业的额高出租率和长租赁行业的额高出租率和长租赁期限期限 根据咨询公司 China Insights 的数据 截至 2018 年 12 月 31 日 中国约 80 的租户选择月租金低于 2 000 元的公寓 就总租赁房间价值和数量计算 青客公寓为国内长租公寓 运营商的第三位 而在租金平均低于 2 000 元的运营商中 青客排名第一 青客倾向于分散式的运用模式 并更多地选择在相 对便宜 便捷的位置 如靠近地铁站 采购公寓 定位市场的精准 使得青客公寓的房源广受年轻租客的欢迎 如 2018 年的平 均月末入住率高达 92 4 而其他的大都维持入住率在 78 88 左右 青客在与房东签订合同时的平均租
5、赁期限为 63 3 个月 较同行业也处于较高水平 行业的平均租赁期限在 40 46 个月居多 根据 China Insights Consultancy 的数据 2018 年租户平均 在青客的租赁单元居住了 8 5 个月 是国内主要的分散式长租公寓运营商中最长的 多轮融资输血 持续扩大规模多轮融资输血 持续扩大规模 IPO 前 青客公寓创始人兼 CEO 金光杰直接持有 27 6 的股份 高管和董事合计持有 36 9 的股 份 合计持有 33 1 的股份并拥有 79 3 的投票权 凯欣资本及其关联实体总共持有 30 6 的股份 为最大机构投资人 而纽信 创投 赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基
6、金分别持有 9 3 8 9 和 8 9 的股份 收入强劲增长收入强劲增长 亏损也不断 亏损也不断加剧加剧 2017 2018 全年营收分别为 5 22 亿元和 8 89 亿元 其净利润分别为 2 45 亿 4 99 亿 2019 上半年为 8 97 亿元 同比增长了 51 4 亏损 3 73 亿 同比增长了 15 47 但明显低于营业收入增长的速度 其租金收入在 其总收入中占有绝对的比重 2017 2018 及 2019 年上半年占总收入的 97 35 89 55 和 88 29 租金差 续租率较低 青客短期难盈利租金差 续租率较低 青客短期难盈利 青客凭借低租金优势 青客在月租 2 000
7、元以下市场占有率处于领先地位 这也伤害了 其租金差 影响其盈利能力 该公司截至 2019 年 6 月 30 日九个月的月平均租金 折扣后 为 1 075 元 相比上年同期 折扣后 的 1 183 元减少 108 元 折扣后的租金差额也在逐步缩减 2017 财年 2018 财年分别为 26 0 25 3 截至到 2019 年 6 月 30 日九个月内更是下降到 20 这意味着单间青客公寓 仅收回装修成本便需要 68 个月的时间 若结合公司在营销中的折扣以 及出租率的情况 收回装修成本或将更长 特许经营模式及增值服务特许经营模式及增值服务或是提升盈利能力的或是提升盈利能力的两个方向两个方向 未来
8、青客公寓可能采取特许经营模式 以较少资本的方式更快的运营 和扩张 青客计划吸引加盟商的加入以进一步开发轻资产模式 并出售部分的技术服务以帮助那些缺乏技术但希望提高运营效 率的加盟商 另外 长租公寓用户愿意为增值服务付费的意愿较强 长租公寓在诸如管家服务 房间打扫等方面给予便利 将 有效提高用户体验感 有利于塑造长租公寓品牌形象 提高自身的竞争力及盈利能力 风险提示风险提示 行业竞争加剧 租赁行业政策风险 融资不及预期 租赁行业系统性风险 扩张进展不及预期等行业竞争加剧 租赁行业政策风险 融资不及预期 租赁行业系统性风险 扩张进展不及预期等 2 3 1 5 0 3 0 2 4 3 3 4 8 2
9、 0 1 9 1 1 0 5 1 0 5 6 请阅读最后一页信息披露和重要声明请阅读最后一页信息披露和重要声明 目目录录 一 政策支持 高房价收入比 国内租赁市场前景广阔 4 1 1 政策利好 需求旺盛 住房观念改变决定租赁市场前景广阔 4 1 2 传统租赁诸多问题助推长租公寓应运而生 6 1 3 长租公寓渗透率不足 未来发展空间广阔 6 二 定位合理 多元化融资助推青客快速发展 8 2 1 青客发展历程 8 2 2 扩张速度迅速 定位最受欢迎的市场 8 2 3 收入增长迅速 长期盈利潜力较大 11 2 4 市场布局合理 同业竞争优势显著 14 2 5 高技术使得运营效率提升 15 三 自我优
10、化提升竞争优势 17 3 1 房租贷 融资租赁并举 青客将业务金融化做到极致 17 3 2 多轮融资输血 持续扩大规模 18 3 3 租金差 续租率较低 青客短期难盈利 18 3 4 轻资产模式 差异化需求引领青客昂首向前 19 四 风险提示 21 图 1 我国流动人口规模 单位 亿 5 图 2 2017 2022 租赁市场租赁人口 单位 亿 5 图 3 2019 我国白领群体对一辈子租房的接受情况 5 图 4 2018 年各国长期租户渗透率对比 7 图 5 2018 年各国租金支出占可支配收入的比重 7 图 6 2018 年中国城市及美国的平均房价与年收入比 7 图 7 青客长租公寓发展历程
11、 8 图 8 青客客房数量增长情况 9 图 9 青客 2017 至今的平均租金水平 10 图 10 2018 年中国网民可接受长租公寓的价格分布 10 图 11 2018 年我国在线租房用户月收入分布 10 图 12 2018 年我国在线租房用户年龄分布 11 图 13 青客公寓设施实景图 11 图 14 青客 2017 至今营业收入变化 单位 亿元 12 图 15 2017 至今净利润的变化 单位 亿元 12 图 16 青客收入结构 12 图 17 青客的多元化服务 13 图 18 青客 2017 至今 EBITDA 的变化 千元 14 图 19 2017 至今调整的 EBITDA 的变化
12、千元 14 图 20 2018 年末不同品牌月租金低于 2 000 元的房间数量 15 图 21 2018 年末长租公寓平均租赁期限 15 图 22 2018 末长租公寓平均月末入住率 15 图 23 青客平均月末入住率 16 图 24 2017 至今单位装修成本的变化 单位 元 间 17 图 25 青客的租金差变化 19 图 26 我国长租公寓发展进入成长期 20 表 1 房屋租赁政策细化 4 表 2 传统 C2C 租赁与品牌长租公寓对比 6 表 3 中国分散式公寓房间量排名 9 表 4 青客公寓成本构成 13 表 5 青客公寓主要融资情况 18 2 3 1 5 0 3 0 2 4 3 3
13、4 8 2 0 1 9 1 1 0 5 1 0 5 6 请阅读最后一页信息披露和重要声明请阅读最后一页信息披露和重要声明 3 行业跟踪报告行业跟踪报告 表 6 青客公寓股权结构 18 表 7 分散式公寓与集中式公寓 20 2 3 1 5 0 3 0 2 4 3 3 4 8 2 0 1 9 1 1 0 5 1 0 5 6 请阅读最后一页信息披露和重要声明请阅读最后一页信息披露和重要声明 报报告正文告正文 一一 政策支持政策支持 高高房价收入比房价收入比 国内 国内租赁租赁市场市场前景前景广阔广阔 1 1 政策政策利好利好 需需求求旺盛旺盛 住房观 住房观念念改变改变决定决定租租赁赁市场市场前前景
14、景广阔广阔 房屋租赁市场在满足人们的住房需求方面有着举足轻重的作用 为了满足多样化 的住房需求 国家多次出台鼓励政策 促进租赁市场的发展 2014 年 3 月 国 家新型城镇化规划 2014 2020 年 提出了 租售并举 和并积极促进 住房租赁 市场 的发展 开启了租赁市场政策利好的新篇章 2017 年 5 月 19 日 我国首部 专门针对住房租赁和销售的法规 住房租赁和销售管理条例 征求意见稿 发布 政府有意通过完善租售市场规则的方式 构建 租售并举 市场 为构建多 层次住房供应体系提出新举措 从而实现 高端有限制 中端有市场 低端有保障 的住房目标 促进房地产行业长期健康发展 十九大报告
15、提出 房子是用来住的 不是用来炒 的基调 发展住房租赁市场 构建购租并举的住房制度 保障中低收 入人群的住房需求 促成 供给侧改革 适度需求侧刺激 的经济发展方式 近年来 中央及各地政府在政策方面向租房租赁市场倾斜 鼓励租赁市场的快速发展 在 土地政策上加大租房租赁市场土地的供给 同时鼓励房地产开发企业开展租房租 赁业务 在金融方面支持符合条件的住房租赁企业发债 不动产证券化产品 金 融管理部门积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金 REITs 试点 充分利 用社会资金 拓宽企业融资渠道 在教育方面也加大支持力度 如北京市规定本 市户籍无房家庭适龄子女按照相关规定可以在租房所在区接受义务教
16、育 表表 1 房屋房屋租赁租赁政策政策细化细化 分类分类 具体具体措施措施 重要重要政策政策 土地政策 集体建设用地建立租赁住房 自有土地建设建立租赁住房 允许商业住房改建租赁住房 加大租赁住房供地力度 新增一批租赁住 房房源 国土部与住建部共同印发 利用集体建设用 地建设租赁住房试点方案 的通知 上海市人民政府关于原则同意 张江科学城 建设规划的批复 深圳市人民政府关于完善土地供应管理的 若干意见 征求意见稿 地产商 专业化住房租赁企业 鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务 合肥市人民政府关于印发合肥市住房租赁 试点工作实施方案的通知 金融支持 增加银行参与租房租赁开发贷款的数量 扩宽直接融资的渠道 推进 REITs 政策的发展 提供税收优惠支持 公积金提取用于支付房租 推进政策性保障型公租房货币化 北京 关于加快发展和规范管理本市住房租 赁市场的通知 征求意见稿 成都市人民政府办公厅关于印发成都市开展 住房租赁试点工作实施方案的通知 郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作 实施方案 教育 在租房所在区可享受义务教育 就近享受义务教育 北京正式出台 关于加快发展和规范管理本 市住房租赁市
