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1、 1 分值判定标准 与项目情况越接近 越相似 权重值越高分值测算因素 区位相似度配套相似度 生活配套 自然景观配套 商圈 人文环境等 开发商品牌相似度产品相似度 项目定位 规划 产品形态 户型 面积区间等 社区成熟度相似度 是否入住 园林成熟度 商业配套成熟度等 物业管理服务 TIPS 均价的制定 1 选取区域内在售项目 与本案多维度对比 各维度合计100 综合获得权重值 2 计算选取竞品近期 3 6个月 成交毛坯价格 与权重值相乘得到加权价格 3 各竞品加权价格相加得到均价 1 区域均价测算 竞品选择 同区域 临近区域 类区域 跨区域 二手房 次新房 在售房 潜在项目 同类型产品 同档次产品
2、 替代产品 时间比较价值 区位比较价值 产品比较价值 竞争度高的产品 竞争度低的产品 选择竞品维度 区位 产品线 档次 时间 核心点 选择潜在目标客户意向选择购买物业 3 A D B C 本案 五环线 根据项目情况 选取以下5个竞品项目 区域内在售项目 ABCDE TIPS 选择竞品 通常竞品选择的原则为 应该选择具有市场比较价值的楼盘 一般为4或5个 而且具备典型性 至少1个 请重点参考开发商意见 1 区域均价测算 竞品选择 本案竞品权重值打分 比较因素的选择不应过多过细 应该根据不同地区 不同物业类型选择相应的比较因素 消费者关心的要素相应权重要加大 比如景观 物管等 一些关键的劣势不容忽
3、视 比如污染问题 噪音问题等 均价测算 Si 100 Vi fiP0 Pi Si V0 Vi 对比项目 指最具比较价值项目 其权重应当适当加大 TIPS 按照竞品的相似度进行权重值打分可以将表格下发给所有项目工作人员进行综合打分 请重点参考开发商意见 均价测算 均价测算 按照价格量化分析推算 全盘住宅均价 10045元 底价 Px Pi Si V0 Vi Px PA SA VX VA PB SB VX VB PC SC VX VC PD SD VX VD Px 2638 1870 3087 2459Px 10045 8 本项目因为有面积赠送 赠送率在23 30 之间 均值28 左右 需对产品附
4、加值进行溢价调整 TIPS 产品附加值溢价方法 1 判断本案产品附加值的溢价根据 常有的溢价因素有精装修 面积赠送 智能化及高科技应用等 2 不同产品附加值的溢价方式面积赠送 类比市场中同类溢价方式的溢价率 对比本案 综合取值 乘法 精装修 依据精装标准 加法 智能化高科技等其他产品附加值 通常溢价率取值不超过5 乘法 2 产品附加值溢价 附加值说明 9 90平米左右产品 赠送面积在10 以下的户型 赠送空间多为零碎空间 溢价率普遍偏低 约5 以内 赠送面积在20 以上 能够形成独立功能空间 溢价率出现明显提升 约10 15 因为A项目赠送平均面积28 建议溢价率为15 示意内容仅供参考 产品溢价参考 2 产品附加值溢价 赠送附加值溢价调研 10 本案均价计算 本案市场指导基准均价约10045元 赠送面积溢价率为15 因此 A项目修正后的均价为 11551元 本案均价 均价X 1 溢价率 精装标准 2 产品附加值溢价
