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1、根据项目本题面临的问题 提出创新的低密度产品解决方向 打造容积率的低密度产品 创新 打造高容积率的低密度产品 项目需打造低密度产品标杆 目标 解决方向 高容积率别墅产品使间距尺度更加宽松高容积率能有效减轻对地形 进深条件的依赖 根据产品定位低密度产品容积率不低于0 5 找到适合本项目的创新高容积率别墅产品 并借鉴案例 独栋 合院 联院 创新联排 普通联排 经验容积率 0 3 经验容积率 0 5 0 7 注 由于叠拼 双拼在青岛乃至全国的市场实现度较差 故在此不予考虑 营销定位上向独栋靠拢 在特定地块条件限制下 更好的联排产品 由于地块条件限制以及项目定位客户级别 本项目并不适合营建独栋别墅产品
2、 坡地地形限制 普通四联排或六联排实现起来较为困难 即使能实现 也会浪费很多空间 借鉴案例上海 万科深蓝 r 0 57 重庆 龙湖悠山郡 r 0 6 借鉴案例北京 领秀新硅谷 r 1 13 北京 香江别墅 r 0 6 借鉴案例深圳 城市山谷 r 1 6 深圳 万科棠樾 r 0 62 创新的高容积率别墅产品 城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积率达到了1 1 创新联排 深圳 城市山谷 地址 深圳南山高新科技园区产品 联排 小高层 高层建筑面积 16万平方米联排面积 230 主力户型 330 容积率 1 6 其中联排做到了1 1 特点 层层附送花园和露台 顶层赠送30 阳光花房 项目介绍
3、联院别墅分别从南北入户 中间用围墙分隔私家庭院通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积 进而提高容积率 双向8联式联院排布方式联院别墅容积率达1 1 1A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A 1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B 入户道路 入户道路 万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到 景舒物密 的效果 创新联排 深圳 万科棠樾 棠樾 悦水庄 地址 东莞 塘厦 林坪大道 莞深高速路旁占地面积 66万平方米建筑面积 41万平方米总体容积率 0 62总户数 约124户产品类型 三层双拼 三拼别墅单位联排别墅一期项目概况规划总用地 约110000m 容积率 约0 378 项目介绍 人行
4、道 约宽2 5m 通过减小前后两个三拼单元的间距 提升了别墅容积率去除大面积水景的 稀释 作用 其三联排别墅的平均容积率约为0 6 相连三联排之间的处理 三联排别墅 领秀新硅谷通过L型排布方式 实现联院组团容积率0 64 联院 北京 领秀新硅谷 项目介绍 三层设计 做足容积率下沉式庭院 增强小面积庭院的空间感 体现自然体验与趣味性利用层数做到功能区分 克服单层面积过小的劣势 L型的联院别墅排布方式联院组团容积率达0 64 联院组团 地址 北京市海淀区西二旗西路占地面积 34万平方米建筑面积 47万平方米容积率 1 13产品 双拼 联排 联院 多层 小高层联院面积 280 规划 社区中间横竖道路
5、将社区分成四个区 不同物业分区排布 香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能突出独栋别墅意向 联院 北京 香江别墅 项目介绍 通过花架 矮墙等局部构件相连 山墙保证庭院的私密性 庭院 建筑 建筑 庭院 建筑 庭院 两户别墅之间山墙相连 形成围合庭院 两户别墅通过山墙相连形成围合庭院 同时山墙相比别墅进深长 更有独栋别墅意向 两户别墅U型联院 虽然更能突显独栋意向 但容积率损失较大 地址 北京上西山东麓 昌平马池口镇占地面积 100万平方米容积率 0 6 总体 产品 独栋 双拼 联院 联排规模 一期90栋 二期280栋左右联院面积 210 230 主力 260 特点 u形空间布局规划三重院落
6、空间 每户拥有240平米以上院落 每个空间有对应的院落 万科深蓝通过控制面积的四合院联栋 提升容积率的同时突出独栋意向 合院 上海 万科深蓝 项目介绍 1户 2户 3户 4户 四合院 控面积 提升容积率 独栋意向 四户组成一个单元 围合一个下沉式院落 有坡道与小区道路系统相连为提升容积率 尽量减少合院户型面积 一个合院由4户160 250平米的别墅构成附赠150平米阳光底层该产品为万科的创新别墅类型 合院联栋 类似的项目还有深圳万科 金域华府 中央合院 地址 上海浦东新区金海路3333号占地面积 26万平方米容积率 0 57产品 独栋别墅 部分合院 户型面积 160 250平方米首期占地 规划
7、15万平方米首期建筑类型 合院联独 龙湖悠山郡创新7联合院别墅 高容积率的前提下 保证每户都有南向庭院 合院 重庆 龙湖悠山郡 南 七合院由7栋别墅组成 每栋采用子母楼设计子楼相连 母楼分开 母楼之间最大间距达十余米 给人以7个独栋的印象各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊 达成 内 外 沟通 创新7联合院别墅 高容积率的前提下 保证每户都有南向庭院 地址 重庆北部新区经开园礼嘉占地面积 24 7万平方米容积率 0 6产品 独栋 合院规模 201户户型面积 200 400平方米特点 合院别墅由7栋别墅采用子母楼设计 达到独栋感受 项目介绍 案例总结 并
8、选择适合本项目的高容积率低密度产品 创新联排 联院 合院 深圳 城市山谷 r 1 6 深圳 万科棠樾 r 0 62 北京 领秀新硅谷 r 1 13 案例 北京 香江别墅 r 0 6 上海 万科深蓝 r 0 57 重庆 龙湖悠山郡 r 0 6 示意图 优缺点 与项目匹配度 容积率贡献极高 创新度大联排舒适性差 市场接受风险高 容积率贡献高 能挤出大量空间做绿化 庭院空间太小 独栋化意向不够强烈 能设置多个庭院 独栋化意向更强烈 强烈的独栋别墅意向控制每户型面积能提高容积率小户型合院组合能较好适应坡地 高容积率实现别墅舒适度较差 独栋意向不足 对照规划图确定别墅产品的规划排布 四联院别墅产品作用
9、创新型高端产品作为项目形象标杆设计要点 两户别墅之间山墙相连 形成多个围合庭院规模确定 占别墅产品的绝大部分 四合院别墅产品作用 更具独栋别墅意向 项目产品绝对标杆 奠定低密度高端社区形象 设计要点 控面积 大面宽短进深 能更好的适应山地地形规模确定 占别墅产品的小部分 只出现在启动期 单体建筑 资源占有型独栋创新小独栋品质联排情景化洋房 通过控制面积的四合院联栋 提升容积率的同时突出独栋意向 项目介绍 地址 上海浦东新区金海路3333号占地面积 26万平方米容积率 0 44产品 独栋别墅 部分合院 户型面积 160 250平方米首期占地 规划15万平方米首期建筑类型 合院联独 小区鸟瞰 创新
10、小独栋 上海 万科深蓝 四户组成一个单元 围合一个下沉式院落 利用坡道与小区道路系统相连 创新小独栋 上海 万科深蓝 四合院组团 四户 车流动线 1 通过抬升社区内交通路网高度 形成半地下的可赠送面积 2 经过坡形车道进入合围的庭院 车流自庭院进入私人的地下车库 别墅设计地上两层 14米超大面宽的室内空间 大尺度通透感 提升别墅居住舒适性 深蓝别墅只做了两层 264m2的空间能把尺度感完全体现出来 空间大 使生活更为舒适 14米面宽 全朝南房间 地上二层 B1 1户型 地上建面 264M2 地下建面 158M2 车库 主入户门 地下一层 地上一层 270度观景露台 娱乐空间 主卧套 客卧 次卧
11、 书房 客卧 餐厅 二楼露台 下沉庭院 入户庭院 客厅 私家庭院 创新小独栋 上海 万科深蓝 户型设计既保证了私密性 又强调邻里之间的沟通交流 每家每户都有室外沟通空间 一楼花园 二楼露台 二楼露台 一楼庭院 围合式 强调邻里生活 一方面迎合现代人对生活的隐私要求 一方面体现出传统社区邻里相望的人文关怀 满足人们社会交往的需求地下集中停车 庭院内四户共用一个车道 采用地下停车 实现了社区整体的人车分流 又大幅度地将地上道路面积让给了绿植等功能空间 提供给业主更舒适的居住环境视野开阔 围合式庭院 户与户之间间隙大 在二楼露台上视野开阔 规避了围合式别墅局促的缺点 创新小独栋 上海 万科深蓝 地下
12、室面积达158M2 功能细分合理且完全赠送 地下室面积达158 对于建筑面积仅250 260 的小独栋别墅而言 已经属于大尺度的赠送空间空间上划分合理 做到运动室 影音室 会客室 佣人房等 但是并不局促 特别是设有一个较大面积的可采光多功能厅 可采光多功能厅 采光 健身室 影音室 创新小独栋 上海 万科深蓝 在容积率限定条件下创新七独栋围合庭院的产品形式 创新小独栋 重庆 龙湖悠山郡 地址 重庆北部新区经开园礼嘉占地面积 24 7万平方米容积率 0 6产品 独栋 合院项目户型区域 200 400平方米特点 合院别墅由7栋别墅采用子母楼设计 达到独栋感受 项目介绍 创新七合院别墅 高容积率的前提
13、下 保证每户都有南向庭院 由7栋别墅组成 每栋采用子母楼设计子楼相连 母楼分开 母楼之间最大间距达十余米 给人以7个独栋的印象各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊 达成 内 外 沟通 户户有庭院 动线 创新小独栋 重庆 龙湖悠山郡 面积区间较大从210平米到340平米均可 但210平米为狭长户型户型均好性不足 210 户型 地下赠送 地上三层 地下一层 一层 二层 三层 下沉花园 主入户门 客厅 书房 餐厅 洗衣室 私家花园 主卧套 次卧 次卧 次卧 露台 6米面宽 16米进深 地下54平米面积全赠送 创新小独栋 重庆 龙湖悠山郡 340平米宽松 方正
14、 二 三层拥有东西露台 地下一层 一层 二层 三层 多功能室 下沉花园 主入户门 餐厅 客厅 私人花园 露台 主卧套 露台 次卧 次卧 次卧 335 户型 地下赠送 地上三层 地下110平米面积全赠送 15 3米面宽 8 7米进深 创新小独栋 重庆 龙湖悠山郡 由于建筑密度较高 为增加私属感 在各栋之间布置绿化软性间隔 建筑物之间 通过辅助绿色软隔 如 高冠树木 等手法抵消高密度建筑物对居住舒适性和私密性的影响 创新小独栋 重庆 龙湖悠山郡 设露台增加体验感 弱化单栋面积较小且狭长的特点 由于270平米户型面宽较窄 故设置了多处阳台 扩大了视野的同时 将室外的环境引入室内 与室内相融合 减弱了
15、户型狭长所带来的局促感 创新小独栋 重庆 龙湖悠山郡 容积率 0 30 61 54 类独栋别墅 联排 类联排洋房 Townhouse 0 50 82 0 200W 100W 70W 300W 50W 独 联 花 高 创新小独栋产品介于独栋和联排两种物业形式之间 规划满足容积率需要 销售实现独栋的价格 1 2 3 4 总结一 英国都绎风格 该类产品的价值在于可以给客户提供低总价的独栋感受 因此建筑风格对他的影响较小 其可以适用在各种风格上 产品设计能够适应各种建筑风格 四合院 七合院 现代风格 西班牙风格 总结二 可以提高土地使用效率 而且不影响别墅之间的私密性 四独栋围合在提供独栋感受的同时容
16、积率可以做到0 5 七独栋围合可以做到0 6 0 8 大大提高了土地的使用效率 而且通过户型及景观绿化 并不会明显降低别墅的私密性 实墙 无窗 通过绿化等设施保证居住空间的私密性 总结三 以一个庭院为一个单元 可以进行快速复制 可以在一个项目中快速复制 形成极强的社区氛围 加快施工进度 其次在形成成熟的户型结构后 也可以快速的在异地嫁接 这也是为什么合院被万科 龙湖等规模开发商所钟爱的原因 总结四 项目运用设计时同样考虑了产品模块化和对复杂地形的适应性 因此布局简单 移植方便 可大量节省项目研究 运作的难度和时间 项目A 项目B 模块可方便使用于不同项目 大幅加快项目进度 创新小独栋产品对地形条件要求较低 总结五 创新小独栋产品发展方向 四独栋围合相比七独栋围合形式 其单体面积区间较小 因此二者在产品体系中需保持合理面积梯度 露台 客厅挑高 庭院设计保证产品的舒适度和空间感 利用绿植等阻隔等手法保证居住空间的私密性 要点一 要点二 要点三 原则 作为市场创新产品 整体具备该类产品的基本要素的基础上 针对当地客户对空间感和私密性的需求偏好特点 在细节上进行点式发力 创新小独栋的户型面积区
