《【房地产上半年报】天津2019年上半年土地市场分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产上半年报】天津2019年上半年土地市场分析报告（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、上半年天津市土地市场场分析及预预判 凯凯成 研发发中心 回顾顾 2018年度发发布会市场场预预 判 PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 供应应端分析 成交端分析 后市 预预判 滨滨海板块块投资资建 议议 Contents 目 录录 住宅类类用地供地112宗 其中99宗成功出让让 合计计土地面积约积约700万 成交总总价约约770亿亿元 2019上半年土地市场场关键键数字 一 二线线城市是本轮轮地市火热热的主战战 场场 2019年1 5月城市卖卖地排行榜 排名城市成交土地数量 成交土地规规划建筑面 积积 万m 楼面价 元 m 溢价率 成交总总价 亿亿元 1杭州市54504 3
2、71691825 72853 29 2天津市871050 6166648 91700 15 3武汉市421098 856033 662 92 4北京市25303 952137111 46649 56 5苏州市30346 871533826 13532 03 6上海市50457 53100190 46458 41 7重庆市66707 6568030 2401 94 8福州市23293 821205818 18354 3 9常州市39535 73634534 5339 93 10济南市42505 725385 272 34 11广州市14203 11221318 64248 05 12郑州市435
3、45 9644969 68245 47 13青岛市69605 1640542245 36 14佛山市20302 6731422 98221 31 15太原市49760 66284915 72216 69 数据来源 WIND 2019年1 5月天津住宅用地成交金额额位居 全国第二 成交金额环额环比上涨涨60 以上 那么其真正的市场场运行情况如何呢 PART 1 供应应端分析 特征一 上半年土地供应应创创新高 2019上半年供应应面积积 1172万 同比2018年上半年 44 5 环环比2018年下半年 14 8 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 200 40
4、0 600 800 1000 1200 图图 天津市住宅用地半年度供求走 势势 1400 15年上半年 15年下半年 16年上半年 16年下半年 17年上半年 17年下半年 18年上半年 18年下半年 19年上半年 供应建筑面积成交建筑面积楼面价 平米 元 特征二 上半年完成全年供地计计划的83 2019住房用地供应应计计划面 积积 900公顷顷 截止上半年完成率 82 55 数据来源 供应计 划 天津市规划和自然资源局 实际 供应量 天津土地交易中心 凯成统计 64 49 21 12 63 27 82 55 90 00 80 00 70 00 60 00 50 00 40 00 30 00
5、20 00 10 00 0 00 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2016 图图 2016 2019历历年上半年供地占全年供地量比 例 2017 规划全年供应量 公顷 2018 1 6月实际 供应量 公顷 2019 完成率 特征三 环环城四区和滨滨海新区供应应增幅明显显 主城区扩扩大逐步落 实实 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 15年上半年15年下半年16年上半年18年上半年18年下半年19年上半年 图图 各区域半年度宅地供应应走 势势 16年下半年 市内六区 17年上半年 环城四区远郊五区 17年下半年
6、滨海新区 特征四 上半年供地出让让底价大幅下调调 以地价调调房价 2019年滨滨海成交地块块名称板块块 2019年出让让地块块 起 挂楼面价 元 周边边同板块块或3KM范围围内历历年成交价 差值涨涨 降幅 2018年成交楼 面价 2017年成交楼 面价 2016年成交楼面 价 津滨塘 挂 2018 1 2 5 6 7号塘沽湾5066688971134502 1823 26 46 津滨塘 挂 2018 11号胡家园45544543110 24 津滨开 挂 2019 1号大沽618722014 15287 69 44 津滨保 挂 2018 23号空港1000013411 3411 25 43 津滨
7、开 挂 2018 3号开发区1051426280 15766 59 99 津滨北塘 挂 2018 1号北塘630814797 8489 57 37 津滨开 挂 2019 2号高铁东822422014 13790 62 64 津滨生 挂 2018 13号生态城起步区899712192 3195 26 21 选取滨海典型出让地块为 例 2019年供应宅地出让底价相比同板块前期成交价下跌幅度均在20 以上 政府主动下 调 出让底价 也是通过合理的地价来稳定房价 政府负债负债 持续续上涨涨 天津市政府负债 近几年持续增加 而天津市土地出让金约占一般 公 共预算收入的20 政府对土地市场依赖较 大 在此
8、情况下 以价 换量增加土地供应是持续发 展的基础 以地价调调房价 自2016年启动限价以来 天津房价控制已取得较好的成绩 在三 价 联控的指导思想下 合理的土地供给价格也是房价稳定的基础 因 此下调土地价格降低房价增长预 期 同时杜绝高价地王出现 保证 土地市场整体稳定 原因解析 负债负债及限价影响下 增加土地供应应 以价换换量才能维维 稳稳 62 2 70 2 83 4 137 0 112 3 117 9 0 0 50 0 100 0 0 2000 4000 6000150 0 2017 图图 天津市近年政府负债负债情 况 2015 政府债 务 2016 或有债务政府债务 率 整体债务 率
9、89 44 60 63 31 96 24 05 100 00 80 00 60 00 40 00 20 00 0 00 重庆天津北京上海 图图 四大直辖辖市2017年固投 GDP PART 2 成交端分析 特征一 上半年市场场快速转转暖 溢价率上升明显显 但高温转转瞬即逝 2 4 2 1 5 0 2 4 6 0 2019 12019 22019 32019 42019 52019 6 1 5月停牌 流拍数量相比2018年明显减少 但5 6月份经历住 建 部点名 房企融资收紧后 6月份西青2宗热点板块地块停牌 图图 2019上半年全市宅地流拍 停牌分月走 势势 宗数 14 5 14 13 5 1
10、3 12 5 2018上半年2018下半年2019上半年 图图 2018年以来全市宅地流拍 停牌宗 数 3 58 4 71 6 92 22 24 12 73 12 64 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 0 2 4 6 8 10 12 14 0 00 1月2月3月4月5月6月 上半年成交溢价地块宗数及溢价率不断上涨 尤其在一季度后土 地 市场达到较高热度 4月份溢价率达到高点 图图 2019年宅地溢价率逐月走 势势 溢价地块宗数溢价率 特征二 拿地价趋趋于理性 房地价比多数控制在2以上 成交地块块地价占房价比例 50 46宗 81 50 宁河碧桂园地块块 最高溢价 最高
11、楼面价 20767元 中铁铁河北区地 块块 图图 2019上半年天津市各区域宅地成交楼面价及溢价率对对 比 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 楼面价溢价率 特征三 高周转转房企是上半年土拍的主要参与者 表 2019年至今在津拿地房企宅地建面排行表 2019年至今在津拿地房企宅地拿地金额额排行 企业拿地建面 万 拿地金额 亿元 1新城123 3859 20 2蓝蓝光80 5232 53 3融创创76 7091 13 4旭辉辉68 1256 34 5碧桂园
12、65 2736 87 6首创56 7424 81 7宝能46 3513 93 8复地43 7736 00 9金辉35 8621 99 10万科31 4420 57 企业 拿 地金额 亿元 拿地建面 万 1融创创91 1376 70 2新城59 20123 38 3旭辉辉56 3468 12 4金地39 1528 74 5碧桂园36 8765 27 6复地36 0043 77 7蓝光32 5380 52 8正荣29 6326 16 9中铁26 5018 33 10华宇24 9725 56 58 5 TOP10拿地面积积集中 度 58 9 TOP10拿地金额额集中 度 通过过典型房企投资资口访访谈
13、谈可以得出房企上半年集中拿地三大因素 01 价格 房企A 只要出地就看 算账 地价便宜合适就 拿 房企B 土地市场在 一季 度到了拐点 价格 合适 但是反思更好拿 地时机应 该是去年年底 02 年内入市 房企A 上半年拿地 下 半年就能开盘了 房企B 1季度拿地可当年 贡献货值 近期不会再出 手了 年底再看机会 03 土地储备 房企B 一季度大幅拿地 是为了补仓 因为去年几 乎没怎么拿地 房企C 天津公司今年要 实现 100亿区域储备 土地 深耕天津 PART 3 后市预预判 金融支持 待征土地出让土 地 商品房 购房人房 企政 府 存量房 后市供地 政府供地端预预计计下半年供地节节奏放缓缓
14、政策调调控端 自然资源部4月17日下发通知 调整确定2019年住宅用地供应 五 类 调控目标 提出根据消化周期来确定土地供应 天津目前商 品住宅在售存量去化周期18个月 预计预计下半年大量新项项目上 市 后 去存周期仍将处处于18 36个月 应应适当减少用地 下半年整体来看 供 地存在放缓和突破供 地两种可能 供地完成度 2019年天津市全年住房供应计 划900公顷 截止上半年已供应76 下半年供应计 划仅剩200公顷 下半年有可能放缓缓供地节节奏 也 有可能突破供地计计划 但从市场层场层面来看 放缓缓供地可能 较较大 后市购购地 房企端融资资成本上升或影响拿地需求 500 1000 1500
15、 图图 房企近一年融资资情况 亿亿元 5月17日 银保监23号文 民姑且 要 求商业银 行 信托 租赁等金融 机构 不得违规进 行房地产融资 至 此 信 托贷款余额在经历 了三月份 短暂的反 弹后又于5月再次回落 信托收 紧紧 6月初 鉴于市场上重新出现的 地王 监管层已经将一些拿地激进 制 造地 王的企业纳 入监管 并准备暂 停 地王 的债券与ABS发行 地王房企融 资资受 阻 在境内融资环境持续收紧情况下 6月起房企发起了海外融资浪潮 但海外融资成本普遍偏高 部分甚至超过10 境内融资不断收 紧 的情况下 境外融资成本居高不下 短期内房企的融资压力较 大 企业业时间时间类类型状态态规规模
16、亿亿 利率 融信6月9日境外优先票据已发行2 35USD8 75 中南建设6月11日境外债券已发行3 5USD10 875 华南城6月12日境外优先票据已发行0 6USD11 875 奥园集团6月14日境外优先票据已发行2USD7 35 0 2018 12018 32018 52018 72018 92018 112019 12019 32019 5 表 部分房企境外发债发债 情况 后市购购地 房企端投资资节节奏预预计计放 缓缓 1 5月拿地总总价 排名 企业业名称5月新增土地价值值 比1 4月平均值涨值涨 跌 8新城控股11 3 89 6中海地产18 5 81 25蓝光发展12 3 71 3万科地产40 0 69 15招商蛇口20 8 65 26正荣集团15 4 63 22中国恒大18 0 63 5华润置地38 9 62 17新希望地产22 1 62 2融创中国74 9 59 表 5月部分典型房企新增土储储价值值与前四月平均值值对对 比 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 2019
