【新编】顺义项目投资报告

《【新编】顺义项目投资报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【新编】顺义项目投资报告（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、顺义项目投资报告 沿海集团 华北公司投资发展部 二 获取方式 三 市场分析 报告逻辑结构 四 开发方案 一 项目概况 五 财务分析 六 总体评价 一 项目概况1 项目位置 2 生活配套 3 项目四至及 市政配套 二 获取方式 三 市场分析 报告逻辑结构 五 财务分析 六 总体评价 四 开发方案 4 规划指标 5 城市规划 6 区域优势 本项目 机 场高 速 机场北线 京二环 12KM 7KM 1 项目位置 一 项目概况 本项目位于北 京市东部发展 带 顺义城区 距五环约20 公里 本项目 项目位于顺义 城区核心区域 生活配套设 施完善 顺义核心 商业区 顺义火车站 2 生活配套 四至范围 东至

2、规划城市支路 南至建新西街 西至站前南街 北至站前街 西侧北侧 东侧 南侧 3 项目四至及市政配套 一 项目概况 大市政配套 项目位于顺义城区 内 交通便利 市 政配套设施齐全 拆迁情况 项目已完成拆迁 工作 达到三通 一平 4 规划指标 项目具体规划经济技术指标如下 建设用地性质 居住 公建 停车场 总建设用地面积 88667 9平米 其中 居住用地 70015 2平米 商业金融用地 16319 3平米 道路广场用地 2333 3平米 容积率 A 2 3 0 A 6 2 2 建筑控制规模 202991 34平米 其中 A 2 约48957 9平米 可兼容公寓 A 6 约154033 44平米

3、 其中双限房 100000平米 限售价格5500元 平米 其 余为普通商品房 含公共服务设施 A 2 商业金融用地 A 6 居住用地 一 项目概况 顺义新城是东部发 展带的重要节点 北京市重点建设的 三个新城之一 将 建设成 现代国际 空港 区域产业引 擎 绿色宜居新城 一 项目概况 5 城市规划 本项目本项目 一 项目概况 5 城市规划 根据 北京城市总体规划 2004年一2020年 顺义新城定位为 北京未来重点的城市化和产业化发展地区 中心城人口与职能疏解的 主要载体 首都现代化过程中新功能的聚集区和城市新增人口的主要聚 集地 引导发展现代制造业 以及空港物流 会展 国际交往 体育休闲等

4、功能 利用顺义新城最重要和独有的资源首都国际机场优势 积极发展国际 会展 商务 物流等临空产业 一 项目概况 顺义新城规划 2005年 2020年 明确了顺义区将构建 一港 两河 三区 四 镇 的区域空间总体布局 形成新城 重点镇 一般镇的城镇结构 一港 首都国际机场及 临空经济核心区 是新 城发展的枢纽核心 两河 潮白河风景区和 温榆河绿色生态走廊 是新城发展的生态屏障 三区 中心区 空港区 河东新区三城区 是 新城发展的城市载体 四镇 杨镇 高丽营 李遂 赵全营四个重点 发展的城镇 是新城发 展的统筹桥梁 本项目本项目 一 项目概况 在北京三个重点新城中 顺义具有基础设施完善 产业基础雄厚

5、 生态环境优美三大优势 6 区域优势 6 1 完善的基础设施 顺义区基础设施齐全完备 交通网络 四通八达 市区至顺义新城的轨道交通M15号线 预计09年动工 本项目紧邻M15 号线站点 规划的市郊铁路S6线 连接北京11 个新城 S3线 北京南站到顺义 计划2020年全线通车 连接市区与顺义的六条过境高速公路 机场高速 六环路 京承高速 机 场北线 机场南线 京平高速 首都国际机场 本项目本项目 本项目 地铁M15号线 一 项目概况 一 项目概况 6 2 雄厚的产业基础 顺义作为临空经济区 首都六大高端产业功能区之一 和现代制造业基地 已经形成了以现代汽车 索爱手机 燕京啤酒为龙头 以电子通讯

6、 汽 车制造 食品饮料 现代物流 航空运输 会展经济 文化创意多点支撑 的产业格局 全区工业总产值占到全市的1 8 10个远郊区县的1 4 顺义 拥有六大功能组团 天竺综合保税区 全国第一家依托空港口岸的保税区 中国国际展览中心 空港经济开发区 空港物流基地 入驻航空类企业超过300家 林河经济开发区 北京汽车生产基地 国门商务区 6 区域优势 一 项目概况 林河经济开发区 本项目 国门商务区 汽车生产基地 空港物流基地 空港经济开 发区 B区 天竺综合保税区 国际展览中心 空港经济开 发区 A区 顺义临空产业布局示意图 6 区域优势 顺义初步形成了6大 功能组团 以航空产 业 高新技术产业

7、现代物流业 会展业 为代表的临空产业集 群 一 项目概况 6 3 优美的生态环境 6 区域优势 顺义全区95 7 的面积 为平原 林木茂密 环 境优美 北京最重要的 两条河流 潮白河和 温榆河贯穿顺义 赋予 了顺义新城显著的滨水 特征 本项目本项目 一 项目概况 二 获取方式 三 市场分析 报告逻辑结构 四 项目定位 五 财务分析 六 总体评价 1 出让方式 2 土地成本 3 竞买要求 二 获取方式 1 出让方式 挂牌出让 2 土地成本 项目土地成本共34740 68万元 其中 挂牌底价33687万元 包括拆迁补偿款29067 76万元 土地出让金4619 24万元 契税1010 61万 地下

8、车库预计需补交土地出让金43万元 3 竞买要求 竞买资格要求 境内 香港 澳门 台湾地区除外 房地产开发企业均可参加竞 买 可以独立竞买也可以联合竞买 资金要求 提出竞买申请前需交纳竞买保证金4000万元 二 获取方式 3 竞买要求 地价款支付要求 企业搬迁补偿费29067 76万元 北京温德拉房地产开发有限公司为项目一级开 发单位 100 拥有此项权益 具体步骤为 竞得人在 成交确认书 签发后20个工作日内与温德拉公司签订 企业搬迁补偿 协议 之后3个工作日内竞得人向温德拉公司支付补偿款总额的20 在竞得人 支付企业搬迁补偿费总额的20 后3个工作日内 温德拉公司书面通知竞得人接收 土地 竞

9、得人于收到接地通知后的5个工作日内完成接收 竞得人在接收达到 三 通一平 条件的现状土地后3个工作日内支付补偿款总额的80 土地出让金4619 24万元 项目成交后竞得人已交纳的4000万元竞买保证金冲抵 土地出让金 不再退还 剩余土地出让金619 24万元 竞得人须在与市国土局签 订土地出让合同后60日内付清 契税1010 61万元 办理土地证之前付清 地下车库补交土地出让金43万元 办理预售许可证之前付清 1 政策分析 2 宏观经济分析 3 住宅用地市场 4 住宅市场分析 一 项目概况 二 获取方式 三 市场分析 报告逻辑结构 五 财务分析 六 总体评价 四 开发方案 5 双限房市场 6

10、竞争楼盘分析 7 市场分析小结 n 近年来重要宏观政策一览 2008 推进保障性住 房政策 上半年五次上 调存款准备金 率 下半年三次下 调贷款利率和 存款准备金率 住房公积金贷 款利率下调 调控供给 调控贷款 下半年政府联合 银行出台降息政 策 刺激楼市交 易量增长 稳定 经济发展 1 政策分析 三 市场分析 n2008年北京市主要调控政策 08年下半年政府为保证经济增长 避免硬着陆 出台了以下相关政策鼓励房 地产市场发展 金融手段 外资准入 下放 外商投资房地产业备案权 限 自今年7月1日起 商务部将委 托省级商务主管部门 对外商投资 房地产业备案材料进行核对 并由 地方商务主管部门进行审

11、批及核对 下半年三次下调贷款利率和存款准备金率 住房公积金贷款利率下调 公积金贷款额度上限由60万元上调至80万元 调增今年度商业银行的信贷规模 细则尚未出台 市场手段 双限房5年后转让需缴纳35 收益金 明确特殊家庭购买两限房标准 北京两限房申购家庭收入 住房和资产准入标准 廉租房申请门槛拟降 拟在城市中扩大廉租房的 配租范围 将现行的月人均收入低于580元的家 庭 扩展至月人均收入低于850元的家庭 农村 人口则将继续实施特困户危房翻建 1 政策分析 三 市场分析 n保障性住房政策 根据国发24号文及北京市 十一五 保障性住房及 两限 商品住房用地 布局规划内容要求 北京市 十一五 期间住

12、宅市场将由保障性住宅和商 品住宅两大部分组成 保障性住房针对的群体非常明 确 此政策的出台将普通商品 住宅客户群大量分流 各种性质住房针对群体的细分 1 政策分析 三 市场分析 收入条件 针对群体 两限房 夹心层 经济适用房低收入阶层 廉租房 低收入阶层 商品房中高收入阶层 四类住宅供应 结构 不同收入阶层 2008年北京市住房建设计划除了1600万平方米商品住房 还包括新建廉租住 房50万平方米 经济适用住房300万平方米 限价商品住房450万平方米 其他政 策类住房350万平方米 保障性住房占新建住房总量的42 大量保障性住房的入 市将直接冲击商品住宅市场 而高档住宅市场却依旧有其固定需求

13、空间 n保障性住房政策 2008年住房供应计划 1 政策分析 三 市场分析 2008年北京市保障性住房供应计划基本完成 u住房发展目标 2009年 北京市计划新建住房2830万平方米 其中 新建廉租住房 经济 适用住房 限价商品住房 政策性租赁住房850万平方米 占30 其他 政策性住房380万平方米 占13 商品住房 不包含限价商品住房 1600万 平方米 占57 u住房供应结构 2009年新建政策性住房占新建住房总量的40 以上 套型面积90平方米以 下的住房占新建住房总量的70 以上 n保障性住房政策 2009年住房供应计划 1 政策分析 三 市场分析 u2008年下半年 政府为保证经济

14、增长 避免经济硬着陆出台了相关政策 鼓励房地产市场加速发展 u政策以鼓励买方市场为目的 连续降低贷款利息 放宽贷款政策 支持 房地产业的合理有效需求 促进房地产信贷市场平稳运行 u政府加大力度建设保障性住房 供应量占新建住房总量的40 以上 住 宅市场结构发生根本性改变 未来市场将可能演变为二元结构 中高档商 品房和保障性住房 n小结 1 政策分析 三 市场分析 2 宏观经济分析 u北京市近年GDP高速增长 连续6年增长率在12 以上 整体经济持续快 速发展 为房地产行业的发展奠定了良好的基础 u顺义区近年GDP持续快速增长 连续6年增长率在11 以上 房地产行业 发展迅速 nGDP高速增长

15、北京市 顺义区 三 市场分析 北京市2002 2008年GDP顺义区2002年 2008年GDP n人均可支配收入稳步提高 u 北京市98年至07年十年间人均可支配收入逐年上扬 居民收入水平的提高 将带 动住宅需求量的增长 北京市历年人均可支配收入及增长率 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 三 市场分析 2 宏观经济分析 三 市场分析 n顺义区人均可支配收入稳步提高 u 顺义近年城镇人均可支配收入快速增长 区域住宅市场需求旺盛 2 宏观经济分析 n城市化进程 城市化进程平稳 引起市场需求的增长 u城镇人口的增加和外来人口的增加 都将提升城镇住宅市场的需求 北京市城镇人

16、 口在05年出现明显增长之后 06年恢复稳定增长速度 预计未来保持稳定增速发展 三 市场分析 2 宏观经济分析 n人口红利 北京人口年龄结构中适龄购房人群比例最高 u 25 50岁是中国人生命周期中住宅消费的旺盛阶段 北京市25 50岁人口占总 人口的44 35 因此此部分适龄购房人群成为购房主力 大量消费着北京楼市的 住宅产品 住宅消费高峰人群 数据来源 北京2006年国民经济和社会发展统计公报 三 市场分析 2 宏观经济分析 u 北京市近年GDP高速增长 连续6年增长率在12 以上 整体经济持续快速发展 u 城市化进程的加速提升城镇住宅市场的需求 u 北京市适龄购房人群人口占总人口的44 35 成为购房主力 大量消费着北京楼 市的住宅产品 u 顺义区经济增长速度连续6年增长率在11 以上 房地产行业发展也较快 2007 年 顺义全区完成GDP333亿元 同比增长15 户籍人口人均GDP达到8030美元 总量在10个远郊区县继续排名第1 三 市场分析 n小结 2 宏观经济分析 n北京市土地市场总体成交情况 成交量 u08年上半年土地供应量同比上年减少约43 成交率100 上半年土地供