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1、2012年年报 第一部分 全国宏观经济 第二部分 全国房地产政策解析 第三部分 全国房地产市场分析 第四部分 北海房地产综合概述 市场 解析 1 11月份 东部地区商品房销售面积44752万平方米 同比增长5 0 增 速比1 10月份提高3 6个百分点 销售额32240亿元 增长10 2 增速提 高3 5个百分点 中部地区商品房销售面积23452万平方米 增长3 8 1 10月份为下降0 5 销售额10346亿元 增长11 3 增速提高3 7个百 分点 西部地区商品房销售面积23500万平方米 下降3 5 降幅缩小 2 8个百分点 销售额10940亿元 增长4 2 增速提高3 3个百分点 11
2、月末 商品房待售面积33567万平方米 比10月末增加519万平方 米 其中 住宅待售面积增加298万平方米 办公楼待售面积减少15万平 方米 商业营业用房待售面积增加119万平方米 2012年1 11月份 全国民间固定资产投资201624亿元 同比名义增长25 增速比1 10月份回落0 2个百分 点 民间固定资产投资占固定资产投资的比重为61 8 比1 10月份下降0 1个百分点 2012年12月份 全国居民消 费价格总水平同比上涨2 5 其中 城市上涨2 5 农 村上涨2 5 食品价格上涨 4 2 非食品价格上涨1 7 消费品价格上涨2 5 服 务项目价格上涨2 5 2012 年 全国居民
3、消费价格总水平 比上年上涨2 6 第一部分 全国宏观经济 第二部分 全国房地产政策解析 第三部分 全国房地产市场分析 第四部分 北海房地产综合概述 市场 解析 2012年中国房地产政策总汇 2012年中国房地产盘点八大政策 政策一 地方政策微调 自去年年底以来 佛山 芜湖 上海 杭州 南京等多个 城市陆续调整了相关购房政策 这些微调主要从放宽住房 公积金 贷款额度和税费优惠入手 鼓励首套购房 其中 除上海 芜湖 成都 佛山的政策触碰调控底线被叫停外 其余城市微调均被默许 点评 虽然今年温家宝总理多次强调 楼市调控不放松 但各地政府对楼市微调的小动作一直不断 很多人 怀疑 调控会不会变成松紧带
4、从目前形势看 松紧 带应该不可能 地方政府一些微调措施既是鼓励刚需购 房 也是对当地财政的自救 政策二 存准利率下调 中国人民银行5月12日称 将从18日起下调存款类金融机构 人民币存款准备金率0 5个百分点 这是继2012年2月24日下 调存款准备金率0 5个百分点后 央行年内第二次下调存款 准备金率 此次下调后大型机构和中小型机构准备金率分别 为20 和18 预计为市场提供的解冻资金约4000亿元 点评 如果说降准对于购房者来说是 水中月 那么降息就是 盘中餐 了 有网友感叹 房贷明 年执行新利率 减负省出奶粉钱 虽说降息之后月 供少不了多少钱 但在一定程度上增强了购房者对 楼市的信心 对
5、下半年购房者结束观望 楼市回暖 起到一定推动作用 政策三 闲置土地 定义变宽 7月1日起 国土资源部新修订的 闲置土地处置办法 正式实施 办法 中明确了闲置土地定义 超过合同约定的动工开发日 期满一年未动工开发 已动工但开发建设用地面积占应动工总面 积不足三分之一 或已投资额占总投资额不足25 中止开发建设 满一年的国有建设用地 都被认定为闲置土地 点评 房价飞涨 开发商 坐地生财 囤地 现象屡 禁不止 国土资源部选择在市场逐渐回暖时发布闲置土地 处理办法 新办法对闲置土地的定义更为宽泛 从正面敦 促了开发商尽快开发 以避免囤地 捂地现象 从而增加 市场供应量 协调市场供需平衡 政策四 新购经
6、适房不得在市场上出售 2月2日 北京市贯彻 国务院办公厅关于保 障性安居工程建设和管理的指导意见 的实施 意见 发布 首次明文规定新购经济适用房不 得在市场上出售 如果销售需由政府回购 点评 经济适用房在北京面世的14年来 开着奔 驰住经适房 等分配不公现象一直是争议焦点 如 今 新购的经适房不得在市场上出售 能避免保障 房资产流失 打压经适房的投资热 然而 回购标 准 价格以及政府回购资金等问题仍需充分考量 别让经适房在回购过程中变成 没妈的孩子 政策五 香港对内地炒家收重税 自10月27日起推出针对楼市的新措施 买 楼半年内转手须征收成交价20 的额外印花税 此 外 非香港永久居民及公司买
7、家须再征收15 的额 外印花税 点评 此令一出 香港二手房市场成交大跌六成以上 不难 看出 港府将楼市调控的重拳直指内地 炒楼客 内地买 家若在半年内短炒香港豪宅 税费成本将从两成增到四成 但也有人认为此法治标不治本 香港楼市供应僧多粥少 不 增加供应 何谈房价下行 而且 一刀切 的新规也伤及大 量 港漂 政策六 陕西划定房地产合理利润率为10 10月 陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局联合发文 要求陕西省各城市分区域测算住房项目成本 将合理 利润率控制在10 左右 此外 房地产开发企业在取得 预售许可证10日内 需一次性公开全部房源 实行 一 房一价 明码标价 点评 陕西省 限价 消息一出
8、引来不少购房者欢 呼 限制利润听起来很美 但开发成本变数大 操作 监管很难 也有观点认为限制房企利润率在法律上没有 支撑 政府发文要求控制房企利润 给购房者未来房价 趋稳的承诺 但要真正抑制房价 仅仅打压开发商可不 够 政策七 多个城市 松绑 公积金房贷 今年4月份以来 武汉 南昌 郑州 沈阳等多个城市纷纷 上调公积金贷款额度 调整额度多在15 至25 之间 与此 同时 住建部也就各地公积金条例修改进行全面调研 目前 公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定 住建部暂不对此出台统一政策 点评 自从限购 误伤 刚需之后 全国楼市一度低 迷 今年多地陆续放宽公积金提取和贷款政策 传达 出
9、调控政策将会更具针对性的信号 也表达了对购买 首套自住房予以扶持的政策倾向 政策八 央行三年来首度降息 中国人民银行决定 自2012年6月8日起 下调金融 机构一年期存款基准利率0 25个百分点 下调一年 期贷款基准利率0 25个百分点 其他各档次存贷款 基准利率及个人住房公积金存贷款利率也相应下 调 点评 如果说降准对于购房者来说是 水中月 那么 降息就是 盘中餐 了 有网友感叹 房贷明年执行新 利率 减负省出奶粉钱 虽说降息之后月供少不了多少 钱 但在一定程度上增强了购房者对楼市的信心 对下 半年购房者结束观望 楼市回暖起到一定推动作用 2012年中国房地产产业十大事件 事件一 国务院派出
10、督察组 定调从严调控楼市 2012年7月下旬至8月上旬 针对3月份以来房地产市场出现的 新情况 新问题 国务院派出8个督察组 对16个省 市 贯彻落 实国务院 房地产市场调控政策措施情况开展专项督察 此次督 察的地区是 北京市 天津市 河北省 辽宁省 吉林省 上 海市 江苏省 浙江省 福建省 山东省 河南 省 湖北省 湖南省 广东省 重庆市 四川省 此次督察的重点是检查住 房限购措施执行情况 差别化住房信贷政策执行情况 住房用 地供应和管理情况 税收政策执行和征管情况 评析 国务院派出督察组主要原因是自今年3月份起 全国各地楼市 成交量不断攀升 市场也出现了一些亟需关注的问题此次专项 督察是在
11、楼市回暖之际的应时之 举 以坚决抑制投机投资性 需求 巩固房地产市场调控成果 总体看 国务院关于房地产 市场调控的各项政策措施得到了较好落实 调控成效不断显现 投机 投资性需求得到有效抑制 此次专项督察一方面反映 出中央从严调控楼市的决心 另一方面体现中央与地方在楼市 调控上的博弈 督察后中央针对楼市存在的问题已 提出明确 整改意见 同时强调各地不得以任何理由变相放松调控 但并 未提出出台更强硬的调控政策 足见中央对楼市调控态度重在 强调既有政策 尚无改变楼市调 控大方向的意图 2012年2月9日 芜湖市政府发布 关于进一步加 强住房保障改善居民住房条件的若干意见 其中 主要措施包括 一是购自
12、住普通商品住房 契税 100 补助 二是针对特定面积及特定人群购房补 贴 学历越高补贴越高 三是购房落户政策变宽 松 新政发布三天后即2月12日 安徽芜湖市政府 再发布 通知 决定暂缓执行2月9日发布的楼市新 政 事件二 芜湖新政速被叫停 中央调控方向未改 评析 芜湖新政出台原因主要有两方面 一是为了解决人才引进住房和 夹心层住房问题 二是受房地产调控政策的影响 芜湖楼市成交 出现下滑 市场出 现供大于求 有意促进市场成交 事实上 芜 湖并不是第一个 吃螃蟹 的三线城市 整体来看 与2011年年 底佛山 成都修改限购条款不同 芜湖本次出台的 政策并不直接 违背 国八条 政策的基调 但在楼市销售
13、遇冷的背景下 确实 能够起到部分刺激作用 之所以发布3天后又被 叫停 主要在 于新政补助面过于宽 泛 没规定优惠仅限首套普通住房 再加上 舆论的热炒 被推到风头浪尖上 在中央三番五次的重申调控政 策不动摇的背景下 芜湖新政被叫停是板上钉钉的事情 芜湖政 策被 暂缓 反映出 一是地方政府与中央的博弈在加剧 在政 策执行层面已经有所松动 二是中央楼市调控坚决 不希望芜湖 的政策调整影响全国对调控的 方向性判断 事件三 保障房开工722万套 提前两月完成目标 2012年11月8日 住建部公布数据显 示 今年 前十个月全国城镇保障性安居工程新开工722万 套 基本建成505万套 完成投资1 08万亿元
14、 按计划 2012年全国计划新开工城镇保障性安 居工程700万套以上 基本建成500万套 这意 味着2012年度的保障房新开工和基本建成量已 经提前达标 关于2013年保障房的开工建设问 题 11月 12日在十八大新闻中心记者招待会上 住房城乡建设部部长姜伟新提出明年计划开工 数量正在研究当中 不会低于500万套 有可能 在600万套左右 评析 2012年保障性住房进展顺利 原因主要有 一是政府对于保 障性安居工程建设任务的部署较早 二是中央对于这项工作 的补助力度不减 今年 中央已下达地方1483亿元补助资金 三是各地在体制 机制建设方面积累了经验 四是政府各 部门重视并多次强调完善相关政策
15、全力推进住房保障工作 但目前 保障性住房建设仍面临不少问题 一是选址偏远 周 边配套设施相对滞后 二是征地拆迁难 三是廉租房 公租 房的低回报难以吸引社会资金 且部分城市公租房试 点运营 情况差强人意 2012年以来保障房建设目标逐 年下调 一 方面表明未来保障房的着重点将从追求量转向追求质 从前 期建设转向后期分配与管理 另一方面也预示着 十二五 规划的3600万套保障房总目标将有可能进行调整 事件四 六月房价拐点确立 整体楼市出现反转 国家统计局公布的数据显示 6月份 70个大中 城市中 新建商品住宅 不含保障性住房 价格下 降的城市有21个 持平的城市有24个 上 涨的 城市有25个 7
16、0个大中城市新建商品住宅价格 比5月份上升了0 02 房价在连续下跌8个月后 首次出现正增长 房价拐点正式确立 开始步入 上行通 道 至11月份 房价已连续6个月微涨 楼市回升态势得到进一步的巩固 评析 2012年楼市回暖原因主要有四 一是货币政策两次降息 两次降准 相对11 年有所放松 二是中央楼市调控政策虽未放松 但并未加码 三 是地方政府 因地制宜的政策微调 四是企业因时制宜的采取降价促销 具体来看 2012 年楼市主要经历四个阶段 一是年初 在经历2011年楼市严厉调控的 打压下 市场一度冷清 房价环比持续负增长 二是自3月份起 以释放刚需 鼓励 首次置业人群购房为目的的政策微调在多地逐渐展开 房价环比降幅逐渐收 窄 三是6 7月份 央行降 息在一定程度上增强了整个行业乃至购房者的信 心 房价拐点出现 四是进入下半年 在自住需求和改善需求的带动下 楼 市活跃程度有所提高 房价持续微涨 预 计明年房价仍将保持震荡上行态势 宏观经济企稳将对后续楼市发展产生积极影响 房地产调控虽然坚持不动 摇 但政策对市场的抑制作用正在进入疲软状态 后续 随着刚需和改善性需 求的逐步释放 房
