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1、房地产投资注意事项1.签证问题 现在美国已对中国大陆允许使用旅游签证。另外，目前国内公民进入美国的签证还有商务签证，探亲签证等。虽然目前美国的签证一直都比较严格控制，但是美国签证对于中国大陆将会越来越容易，并且对于海外的投资者并不是一道很大的门槛。2.私人对土地利用的控制 除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。3.健全的房地产保险业务 保险业在美国房地产业发
2、展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。4.税务 美国的房地产税是由各地方政府征收，而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一，高低不等，多数是房子价值的1-1.8%之间。但如果是投资土地，地税则要低许多。因此，对于每一个投资项目的税率都要的特别关注，并且及时采取各种避税措施。5.物业维护和管理 在美国，物业维护和管理对
3、于房地产投资的保值、增值起着重要作用。由于美国允许土地私有化，因此业主们对自己永久拥有的产业维护有佳。同时，法律也有相关规定，每年必须花费一定比例的金额在房屋维护方面。物业管理人员都必须拥有房地产经纪人执照。6.政府职能 美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。在与房地产管理有关的政府职能中，政府第一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；第二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产
4、市场；第三是依法征税；第四是为公众利益行驶警察权力。除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。7.法律 美国的法律无论在体系和内容上都比较完善，对于海外投资者的利益保障也与本国公民一样对待。另外，美国的合同大多为标准合同，对于投资者也是一种保护。政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。主要的规划建筑法规有：总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。分区条例（Zoning ordinance）：分区条例即法定图则，是总体规划的法
5、律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得建筑许可证方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得占用证（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后经验收合格，则获发合格证（certificate of compliance）。地块划分规则（subdivision regulations）：地块划分规
6、则主要是控制住宅用地的划分。因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环境优美、生活安全舒适。地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。海外房产产权情势 国外公寓分为两大类，一种出租公寓，另一种是产权分售公寓，这两种公寓的重要差别是前者只租不售，后者只售不租，而且出租公寓比产权分售公寓建造设 计标准要低一些。国外别墅屋宇类型可分为4种：肚冖屋，指只有一户人家居住的房子，与我国的独门独院类似。肚冖屋有
7、地上两层跟 地下一层即地下室。平房与独 破屋差未多少，但只有一层，包含有前院跟 后院。半肚冖屋是指两户人家连在一起的别墅。它也与肚冖屋的内部构造类似，所不同的是两户人家用一堵墙。它的土地业 权情势为两栋别墅分辨领有土地一半的永恒业权。连排别墅与国内销售的联体别墅类似，它的产权情势与半肚冖屋类似，业主除了领有所买的这栋房子所占土地的不 可宰割永恒业权外，还领有连排屋占公用土地面积的部分不可宰割永恒业权。 国外的产权情势重要分为两种：一是永恒业权，另一种为租借权。永恒业权是指当你购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范畴 内所有物业的产权领有者，无利用及租用年限限定；如购买的
8、是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包含此房产所占这块土地上1N的不可宰割的永恒 产权跟 此套房产所在的空间永恒利用权。这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。 土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明白表明租借期限，每年房钱多少，及是否有续约权。另一种是无穷的永恒租借权，此情势多发 生在土地位置相称罕有地块上，原有的大业主希看卖了土地后，当前每年仍有必定的固定收进。租借人每年均须依租远嗌俣必定的土地房钱，从而永远领有此土地利用 权。所以实际上这类永恒租借地与永恒业权土地意思上差别不大。 投资海外房产上风及回报率 百年永固的产业可世代相传 绝对
9、国内70年的物业产权，海外房产尽大多数都是永恒产权，业主领有该地块的永恒利用权限，屋宇的升值来源重要是土地增值。在国内进行房产投资， 必定要核实土地利用期限，物业的残余利用期限越短，该物业的价值会越低。因为海外房产不利用年限的限度，其屋宇价值会因为土地的增值而增值。 资金投进量少，买家可安排高达75左右的屋宇贷款 海外贷款比率高于国内银行。国内人士在海外银行可贷款高达80%，无论别墅、商展、住宅等贷款同样为最高80%，这与国内的别墅商展10年50%贷 款比拟，可能降落投资者的资金进市门槛。装修费用可能变相贷款。国外屋宇交楼标准全为精装修，售价已含装修费用，这象征着装修费用也等于同时办理贷款，资
10、 金可节俭出来进行再投资，进步投资回报率。 完美的法律体系使个人财产受到保护及尊敬。 购买国外房产与国内房产手续完全不同。买家个别先付首期即房款10，且存进买家律师信托户口，开发商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到屋宇 产权证、质检证、合格证全部办理结束。买家律师确认无误方告诉买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。因此，假如发展商不按期合格交楼，一分 钱也收不到；而买家也无任何丧失，将收回全部首期付款及本钱。 投资回报牢固，每年房钱回报为78%，房产升值率则为10%左右。 投资海外房产之人士，最关怀回报率有多少。现时投资澳洲房产回报率个别为4%6%（净），而新西兰则更具吸引力，
11、回报率为79%（净）。从专业 投资参谋角度来看，则倡议投资新西兰。因新西兰过往40年房产均匀每年升幅为10%左釉冬而贷款利率为6%，所以综合楼价升幅及房钱扣除本钱支出，总收益 约为12%15%。 如何制订海外房地产投资打算 投资什么国度的房子，就要看你对哪一个国度比较熟悉了，这是最重要的。大多数人在非常住国购买房产，投资是最重要的目标。与任何一种投资雷同，房地 产投资关注的也是本钱与回报，长期利率是重要参考指标。对本钱，购买价格天然是最重要的。然而因为国外购房的按揭贷款常常采取浮动利率，所以利率程新余信息港首页度对 于持有屋宇本钱的影响也是宏大的。这里的利率指的并不仅仅是各国的基准利率。 以美
12、国为例，长期国债收益率（10年期以及30年期）才是房地产市场的指标利率。这是因为在美国的贸易银行的房贷资产个别都是要通过资产证券化出 售，对这些资产的定价，长期国债收益率有着宏大的影响。目前在美国市场的情况是，们讵储从2004年开端大幅调高基准利率，抬高了短期利率，然而长期利 率却变更不大。所以起码到目前为止，们讵储本轮加息对房地产市场的影响还不是很明显。 不过长期利率长期保持在低位并不必定都是好事，因为与短期利率程度反应通胀压力不同，长期利率反应的更多的是长期经济的预期。一种实际认为，长期利 率过低象征着经济萧条，于房价切实是不利。不过以美国的情况来看，长期利率保持在低位的起因是海外资金的流
13、进以及退休基金仓位调剂。从这点来看，低长期利 率对目前美国的房地产市场可能是利好。 除了本钱，另外一个影响房价的因素就是回报。除了房钱收进，影响回报的就是屋宇的增值才能，即卖价。这时对供给跟 须要的断定就显得至关重要。 经济增加会带动物业须要增加，假如供给不能很快跟上，那么价格将会敏捷走高，同时经济增加导致的通胀预期也会导致居民偏向于将金融资产向实体资产转 移。所以对处于经济复苏并且人口密集的国荚冬房价的前景较好，目前的日本仿佛已经看到了端倪。而绝对而言，版图广阔而人口增加不济的国荚定打消了移民的 因素），房价的前景个别不振。 另外一个影响须要的因素还是自有房产的领有率。2003年，美国68.
14、8的人口领有属于本人的房产，而英国当初的数据更高。这也是阐明过往多少年为什么这两个国度房产市场如此旺盛的起因之一。 除了这些宏观的因素，一些细节性的数据对房地产市场也有侧重要的影响。在英国，过往多少年单亲家庭的大幅增加也导致了房地产须要异样强劲。而在美国，执政党的更迭也是影响房价的重要起因。因为在*党执政时代，政府更重视社会的进步，经济发展反而做得绝对较少。 更加细节的因素还包含所购买房产的社区。长期以来构成的一种社区氛围，对外来房产投资者显得非常关键，因为一个布衣聚居区即便地位上佳其增加潜力 也相称有限。还有就是要留心政府的税收政策，不仅仅包含交易税。比方在英国被称为CouncilTax的政
15、府税收每年也是一笔可观的支出。 再提示投资者一点：在七大产业国中，近期只有日本以及德国还不房价大幅上涨。 懂得了以上影响海外房地产市场的因素之后，你便可能针对本人的实际情况制订一个投资打算了。就个人而言，一个好的投资打算可能为其带来丰富的回报。如何才是一个好打算，以下多少个方面供参考： 1、正确评估本人的资金投进才能。 2、断定投资策略，房地产投资不是投机，应当抉择中长线。 3、正确估计投资地区及国度房产的潜力。 4、正确控制投资机会。 5、提交国内收进证明，银行评新余信息港定的个人信贷额度。 6、征求律师的专业看法。 7、长期与专业销售代办公司保持接洽，以便获得最新的市场资讯。 8、尊敬专家的看法，信新余生活网赖本人的懂得与断定，不要信赖不经意的看法。 当你选定国荚冬制订好投资打算时，投资者就具体某一物业抉择时，要留心以下多少点： 1、重要的是抉择好地段。 2、考虑发展商的实力，从而保障屋宇品质。 3、名目标配套程度，包含宽带网络、环保、购物、会所、交通、学校、病院等。 4、懂得当地房产的市场供需关联。 5、社区文化背景。
