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1、 土地资产处置工作情况汇报 年，我公司以清理整顿工作为契机，对全省土地资产情况进行了多次摸底和反复对接，清楚掌握了全省土地资产的存量、现状及使用状况。在此基础上，我们严格按照资产公司关于土地资产的管理规定，本着盘活存量资产、保证国有资产保值增值的原则，加大了对土地资产的处置与管理力度。现将有关情况汇报如下： 一、全省系统土地资产基本情况。 年末我公司拥有登记在册的土地XXX宗，总面积万平方米，账面净值XX,万元。其中出让地XXX宗，面积万平方米；划拨地XXX宗，万平方米；授权经营地XXX宗，万平方米；租赁地X宗，平方米；其他性质用地X宗，万平方米。按使用情况分，在用的XXX宗，待处置盘活XX宗
2、。 年末实有土地XXX宗，总面积万平方米，账面净值XX,万元。其中出让地XXX宗，面积万平方米；划拨地XXX宗，万平方米；授权经营地XXX宗，万平方米；租赁地X宗，万平方米。按使用情况分，在用XXX宗，待处置盘活XXX宗（以上为财务年报数，土地构成明细情况见附表一）。 二、年土地资产处置的基本情况。 年，我司共处置土地XX宗，其中各类处置手续均已完结的土地XX宗，已进入处置程序但有关手续尚未完结的土地XX宗。经过自查，以上XX宗土地的处置过程均符合总部规定的审批处置程序，无违规行为。两种情况分别如下： X、已终结处置手续的土地XX宗，面积平方米，账面净值万元(土地处置明细情况见附表二)。其中：
3、划拨地X宗，面积平方米；出让地X宗，面积平方米；授权经营地X宗，面积平方米。处置收入共计万元，其中回收现金万元(其中XXX万元在XX年已经收回)，置换实物资产万元。按处置方式划分，政府强制征用拆迁X宗，以地换房X宗，公开拍卖X宗，协议转让X宗，国土局挂牌转让X宗。已履行评估手续的有X宗，占处置总数的XX%；已履行报批手续XX宗，占处置总数的XX%。未履行评估手续的X宗地中，有X宗为拆迁征用，分别是常德市临澧、石门县公司土地，由当地政府按拆迁补偿标准给予补偿；衡阳外环路加油站土地以当地国土局挂牌价格转让；剩余X宗永州江华沱江土地转让双方按当地市场价格协商确定，此宗闲置土地由于无使用权证，重新办证
4、费用较高，当地政府介绍了一个开发商购买此地，由买方负责办理权证手续并承担办证过户费，在XX年前已谈妥此地的转让事宜，直到XX年才办妥权证并完成过户手续，收款入账，因此也未履行审批手续。 按照总部及我司有关资产处置的规定与办法，以上XX宗土地的处置均已经过土地权属主体单位的经理办公会议集体研究同意，并报省公司审批同意，超出省公司审批权限范围的由省公司上报资产公司，经资产公司正式批复后才进行处置。同时，除政府强制拆迁的土地外，其他土地处置均由省公司委派或省公司委托市(州)公司选聘有资质的中介机构进行了评估，以评估价格为基准价进行公开竞价拍卖或在当地国土交易市场挂牌交易，已处置的XX宗土地成交价均等
5、于或高于评估值。属政府强制拆迁的项目，按照当地政府要求进行置换或协议转让，并以当地拆迁补偿标准置换或收回补偿款。所有土地处置款均已及时汇入省公司指定账户并严格按照财务规定作账务处理，无处置收入不入账、私设“小金库”或坐收坐支等违规行为。 X、已批复进入处置程序但处置手续未终结的土地XX宗，总面积平方米，账面净值万元(详见附表三)。其中划拨地X宗，面积平方米；出让地X宗，面积平方米；授权经营地X宗，面积平方米。按处置方式划分，XX宗地中属政府拆迁的有X宗，其余均为闲置土地盘活。应上报资产公司审批的X宗地中有X宗地已上报并获得批复同意处置，另X宗正在办理上报审批手续；其余XX宗地中我司已批复X宗，
6、未批复的岳阳市办公楼土地处置项目由于计划置换给我司的地块正在国土局履行挂牌转让手续，因此暂缓批复。截至目前，我司已对待处置的XX宗地中的XX宗进行了评估，未评估的X宗地中有X宗计划在国土部门挂牌转让，余下X宗待评估。 三、土地处置与管理的主要做法与措施。 近年来，我们根据总部“五减四无”和非上市全面退出的改革部署，在严格执行总部关于资产处置管理规定的前提下，加大了对闲置土地资产的处置力度，开拓思路，因地制宜，多措并举，盘活闲置土地资产，确保国有资产保值增值。具体做法与措施如下： X、强化组织领导，明确工作责任。土地资产处置是涉及国有资产变化的重要经济行为，是我们切实履行政治责任、经济任务和社会
7、责任的重要方面，为保证这项工作的有序开展，我们强化了组织领导，省公司根据需要成立了资产处置工作领导小组，有财务、综合、审计、监察、法律事务等部门参与，坚持土地处置集中决策，不定期专题研究全省系统土地等资产处置的请示报告。在市州公司层面，规定凡是涉及土地处置事项的必须由各单位经理办公会议讨论通过，并上报省公司或总部批准后方可实施处置行为。同时，明确省公司及各市(州)公司的一把手为资产处置第一责任人。通过以上措施，为加大资产盘活工作力度和规范处置行为和操作程序提供了强有力的组织保障。 X、坚持依法依规，确保处置过程公开、透明与规范。土地处置工作环节多，涉及面广，程序复杂，加之土地资产众多、金额大、
8、且年代久远，稍不注意就容易出现疏忽漏洞,为了确保土地处置行为合规合法，杜绝违规现象，防止国有资产流失，我们根据总部下发的资产处置相关规定，制定了相应的实施细则，下发了关于盘活存量资产与清理投资及债权债务奖惩暂行办法、湖南省石油总公司实物资产处置管理规定等一系列实施办法，确保了资产处置行为有章可循和规范透明。 为了加大资产盘活工作力度并进一步规范处置行为和操作程序，我们还切实做好监督检查工作，杜绝不规范行为的发生。首先是抓住计划立项、合同签署及财务核算三个控制点重点监控，通过现场勘察、省公司委派中介机构评估、会同法律事务部门审核合同、项目完成后资料验收存档并跟踪资金到帐情况等措施确保处置全过程规
9、范合法。如我司下属衡阳公司外环路加油站部分土地被当地政府征收用于修路，由于该加油站的地面建筑物所有权属上市公司，土地及地面建筑物补偿金全部打入了上市公司帐户，在核查土地资产时及时发现了这一问题并将土地部分补偿金转回。其次是借清理整顿的东风，对全省土地资产进行了彻底清理，建立了较为完备的土地资料信息库，堵住了管而不全的漏洞，为防止土地违规处置和国有资产流失提供了保障。再次是积极协调与当地政府部门的关系，维护企业合法权益。各地政府土地管理部门对于土地处置的政策标准不一，对于国家土地管理政策的执行力度也有差别。如土地征用补偿一项，各地均有自己的土地评级和拆迁补偿标准。这就要求我们积极主动地与这些部门
10、处理好关系，用足各项优惠政策，并尽可能地为自己争取最大的利益，在必要的时候还可动用法律手段维护自身权益。在进行土地转让处置时，为争取最高净得额，同时避免可能产生的纠纷，我们尽量要求受让方承担过户及证件办理等工作及相应的税费。 X、因地施策，确保土地处置过程中的国有权益最大化。由于销售企业土地分布广，类型多，处置方式也各不相同。为了确保在土地处置过程中最大限度地维护国有权益，我们主要的处置措施有以下几种： 一是政府规划拆迁被迫处置的土地，积极协调，争取最大限度的优惠政策和维护企业国有权益。如长沙宁乡县公司的油库划拨土地X平方米，因政府道路规划所需而拆迁，我们通过努力，争取到了城区三处建加油站的出
11、让地X平方米，将置换的土地权证直接办到了资产公司名下，还对地面建筑物按标准给予了补偿。张家界慈利油库土地因政府修防洪堤需要而占用了部分授权经营地平方米，我们契机把剩余部分土地X平方米在缴纳XXX万元出让金后由划拨地变为出让地，目前评估价值已经升值XXX万元。株洲研究所土地因规划为政府安居房，我们在争取到最佳补偿额后，还为上市公司争取到了城区X个加油站的规划布点批文。 二是因面积小而无法单独开发的闲置土地，我们采取了搭车捆绑开发的办法，即与相邻的土地一同委托给开发商开发，置换同等价值的房产或收回土地价值。如常德市公司和郴州市公司的两块小土地，均采用以上方法委托给开发商开发，以土地置换了同等价值的
12、门面或房产。 三是常年闲置有开发价值的土地，实行整体转让出售。这种土地我们严格执行评估作价、公开挂牌、竞价拍卖的处置程序，保证土地处置价值最大化。 四是无权无证且遗留问题多的土地，我们采取快刀斩乱麻的措施，委托有政府土地管理部门背景的开发商进行开发，在保证企业的处置净收入最大化的前提下，将遗留问题全部打包交给开发商进行处理。 五是对于XX年初房地产热时期投资遗留的土地，积极争取政策，尽最大可能挽回损失。如我们在海南、珠海等地投资的土地，在公司已注销、没有任何红线图等土地权证手续的情况下，公司副总经理亲自带队前往，通过苦口婆心地找当地土地管理部门协调，海南土地取得了权益证书，取得净收益XX多万元
13、，珠海土地也取得了相关权证资料。 六是对职工房改房占用的划拨土地，采取分割滞留的办法交给房屋所有权人。这部分土地因地面建筑物变成了私有财产，职工仅有房屋产权，房地不合一，不便于购房人维修、转让出售，对企业而言在几十年内无法实现资产的价值，有的还要交纳土地使用税，没有保留的意义，因此，我们在争取当地国土部门支持后进行了分割，将土地证直接办到了房主名下。 七是对于长期荒芜闲置无价值的划拨土地，采取无偿移交方式交还给当地土地部门。这部分土地因地处偏僻，有的位于湖区洼地，有的位于荒山野岭，常年闲置，无开发价值，每年的税费负担很重，企业保留下来只会增加负担，无法形成价值，所以我们将其无偿交还给了当地土地
14、部门。 X、全面加强土地资产管理，盘活土地资源。土地是国有企业拥有的一笔重要财富，既要处置盘活，还要加强管理。去年以来，我们的主要管理措施有： 一是利用清理整顿中资产过户变更的契机，彻底摸清土地家底，补办和完善土地权证手续。年共补办土地证XX宗万平方米，补办授权经营手续XXX宗万平方米。 二是明确分工负责与归口管理土地资产，我们明确了省公司财务资产处为全省系统土地资产的归口管理部门，同时，省公司还跨部门成立了土地资产管理工作组，各市州工作部为土地管理责任的具体实施者。 三是开发土地资产图文信息管理系统，实现远程和动态管理。自去年底以来，我们委托软件开发商根据国土管理法规和资产公司管理需要，结合
15、我司土地现状，开发了土地资产图文信息系统管理软件，预计在X月底全面完成并投入试用。该系统集数据统计、价值管理、租赁管理于一体，从资产购进、使用状态、价值形态、处置全程动态跟踪，兼有数据收集和图文调阅功能，不但能实现与现用的浪潮财务信息系统的数据交换和更新，还能通过图像处理功能反映实物资产的存在状态，便于对资产实施远程实物监控，切实满足目前资产价值管理与实物管理分离的要求。 四是集中调研分析，分类管理土地资产。在对全省的土地资产情况掌握清楚后，我们将土地所有权证全部上收到省公司实行集中管理，并根据实际进行了分类管理，除了目前租赁给上市公司在用的经营与办公用地外，还有三种类型目前不宜处置，一类是暂时不宜处置保留做企业存量资产的土地，主要包括以下三种：（X）地理位置好，土地面积较大，地块方正，产权清晰，升值潜力大，便于开发，这类土地主要是做好日常管理，通过各种方式对外租赁以避免土地管理部门收取荒芜费或收回；（X）因关闭库站已闲置，但有油罐和铁路专用线等设施，处置后将可能冲击石化主业经营的土地，主要开展对外租赁，保持土地现状；（X）土地面积较大，地区经济欠发达地区，可争取政策减免税费的土地，暂时予以保留，待时机成熟时开发或处置。二类是待开发和处置的土地，主要是寻找市场机遇，协调地方关系，以适当的价格进行处置或置换。三类是无任何使用价值，且现实税费
