《成都商墅总结-2019-房地产-设计》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都商墅总结-2019-房地产-设计（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 整体建议商墅 外地案例 成都市场情况 面积段供应套数供应占比 去化套数去化占比 存量套数存量占比 50以下 496 33 131 80 3919 21 50 70 314 01 243 31 167 88 70 90 222 84 60 83 178 37 90 110 253 23 50 69 209 85 110 130 354 52 131 80 2210 84 130 150 26534 24 25234 81 136 40 150 170 719 17 689 39 31 48 170 200 19825 58 19627 07 20 99 200 250 101 29 729
2、94 125 91 250 300 50 65 375 11 125 91 300 400 40 52 40 55 41 97 400 500 425 43 294 01 2512 32 500以上 172 20 50 69 188 87 商墅产品主要供应面积段集中在建面130 150 和170 200 130 150 供需情况最佳 数据来源于锐理备案截止2017年5月18日 当前成都市场 商墅市场供应主流面积段为130 150 且去化速度最快 50 以下的产品存量最大 去化情况较弱 2013年至今主城区 近郊商墅面积段供需存情况 2 成都客户情况 虽商墅产品具有多元化的特征 但目前成都商墅产
3、品打造多作为住宅产品的补充 成交客户置业目的主要为自住 客户 比例 客户区域 家庭生命 周期 客户 年龄 置业 目的 婚否 小孩情况 年龄 婚否 老人情况 是否同住 经济实力 高 中 低 60 地缘性客户三代孩子35岁以上自住是12 17岁部分高 30 大成都范围内客户小太阳35岁以上自住是0 11岁否高 10 外地客户 做生意或事业重心在该区域 三代孩子35岁以上自住是12 17岁部分高 项目所在区域的地缘性客户为主要购买人群 购买目的均为自住 成交客户多为中年及以上的有子女家庭架构 部分与老人同住 有较高的经济能力 对未来居住及品质有一定追求 整体建议商墅 外地案例 项目规划 案列 花样年
4、龙年广场 整个组团为龙年国际三期 目前住宅已售罄 住宅2018年交付入住 别墅产品分为商业产权叠拼商墅和住宅产权联排别墅 联排别墅暂未推售 商业别墅临街 为商铺上盖商墅 联排 未推 商墅 1F为商铺 2 3F为商墅 高层 已售罄 地址 郫花路299号 郫花路与关柏路交汇处 所属板块蜀都新城 占地面积127333平方米建筑面积750000平方米 产权年限 Loft 商业别墅40年 住宅 联排别墅70年 容积率 建筑 密度 3 50 梯户比Loft 三梯24户交楼时间2018年底 总层数 18层 商墅 4层 层高商墅6m 复式 总套数 1032套 商墅130套 水电气费用 情况 loft水电气三通
5、 民用 商墅水电气三通 商用 户型 Loft 44 套二 68套三 商墅 91 103套四 单价 Loft 6000 7000元 商墅 9500元 精装情况 loft精装 精装标准1000元 商墅清水 整体建议商墅 外地案例 商墅产品 案列 花样年龙年广场 建筑面积 91 1 实得面积 194 1 套型 4室2厅3卫1厨 建筑面积 103 93 实得面积 214 83 套型 4室2厅3卫1厨 商墅与住宅共用园林 与商铺分离单独入户 为91 104 的4房复式产品 整体建议商墅 外地案例 案列 花样年龙年广场 商墅产品打造动因 时间 商墅成交面积 商铺成交面积 商墅成交均价 元 商铺成交均价 元
6、 2016年11月3032 440 93800 2016年12月2071 13135 03 944030166 2017年1月1887 26197 43 949013277 2017年2月1119 76463 43967721043 2017年3月2230 41944 77963322503 2017年4月2770 441303 11955018180 均值2185 24608 75957020171 从项目自身商业的去化来看 商墅月均去化面积远高于商铺 商墅去化速度更快 从成交均价来看 商铺均价更高 但项目为商铺上盖商墅产品 商墅均价高于商铺2F价格 故溢 价能力更强 项目商墅于2016年1
7、1月开售至今 已售罄 月均去化2185 24 商铺月均去化仅608 75 去化速度远超商铺 产品打造为商铺上盖商墅 商铺2F均价在7000 8000元 若3F以上均规划商铺 价值更低 商墅产品溢价能力更 强 整体建议商墅 外地案例 项目规划 案列 保利学府城 商墅 1号地块 2号地块 商墅 LOFT 联排 高层 高层 项目整体分为两个地块打造 产品形式多样化 打造较强居住氛围的社区 商墅产品仅两栋 与住宅组团融为一体 共享园林景观 居住体验感强 整体建议商墅 外地案例 地址 西三环金牛大道金周路交汇处 金牛中学旁 所属板块国宾 占地面积45889 建筑面积193700 分类指标面 积 住宅 1
8、4 5万平 商业 4 8万平 LOFT 2 5万平 容积率 建筑密 度 2 24 产权年限2016年 2056年 商业 交楼时间2018年12月31日 梯户比 层高3米 总层数4层总套数12套 户型下叠 115 118 四室三厅三卫 上叠 138 150 四室三厅三卫 物管费2 80元 月水电气费用情况民用水电气 单价 2017年3月4日开盘 上叠290万 下叠320万 精装情况清水 商墅产品 案列 保利学府城 商墅 下叠H1 115 118平 四室三厅三卫 实得约233 商墅 下叠H2 138 150平 四室三厅三卫 实得约270 商墅以纯住宅形式打造叠拼别墅 面积段为115 177 高赠送
9、空间 整体建议商墅 外地案例 去化对比 案列 保利学府城 时间 商墅成交面积 商铺成交面积 商墅成交均价 元 商铺成交均价 元 2017年3月288 620196100 2017年4月115 49243 372833820855 2017年5月266 53140 412122124276 均值223 55191 892175322165 从项目自身商业的去化来看 商墅产品在均价同商铺产品相当的情况下 月均去化面积高于商铺 商墅去化速度更快 项目商业于2017年3月开售至今 商墅月均去化223 55 商铺月均去化191 89 成交均价相差不大 区域大型商业规划较多 但均未呈现 当前商业氛围严重不
10、足 同时地块商业占比较大 鉴于商铺市场的 不理想 规划为商墅产品有利于实现量价双赢 整体建议商墅 外地案例 商业氛围不足 商业占地大 商墅量价双赢 占地面积206亩 总建筑面积137014平米 容积率1 楼层状况 洋房11F 别墅地上3F 部分 3 1 物业类型洋房 叠拼 联排 所属商圈金牛 绿化率30 户型区间 洋房 116 135 别墅 134 205 开发商成都保鑫投资有限公司 物业管理公司保利物业 地块商业占比上限51 开盘时间2014年12月底开盘 车位 582个地下停车位 别墅每套 赠送2个地上车位 装修状况清水 物业地址蜀西路土龙路 案列 保利两河森林 基础资料 整体建议商墅 外
11、地案例 案列 保利两河森林 商墅产品 优点 近30 赠送率 户型功能齐全 主卧系统齐全 设置男女分区衣帽间 缺点 双庁开间过小 仅仅4 5m 无法彰显 别墅尊贵感 工程图显示双卫 装修上下水需自行 铺排 双庁单面采光 整体建议商墅 外地案例 案列 保利两河森林 商墅产品打造动因 规模性大盘 地块商业占比高 自然资源佳 城市配套完善 城西别墅稀少 资源型大盘稀缺 保利第三代城市 公园系产品 打造优质居住大盘 打造整体高舒适的居住氛围 商墅 项目具备舒居大盘的特质 将高商业占比打造成商墅产品 同住宅统一规划 提升项目整体 居住品质的同时 可有效的去化商业体量 实现项目溢价 项目商墅产品共计约409
12、套叠拼 自2015年4月至2017年4月 项目月均去化面积约2578 均价17638元 项目商铺截止2017年5月已售面积约1137 均价18180元 商铺与商墅产品均价相当 但商墅产品的去化能力更强 整体建议商墅 外地案例 成都总结 u从开发情况来看 目前商墅市场开发量小 普及性不高 主要集中在金牛区 市场竞 争不强 非市场主流产品 u产品面积集中在130 200 的复式及叠拼形态的产品为主 赠送空间均较大 u规划商墅产品需要考虑项目实际区位环境 结合区域发展规划 对区域市场及自身低 密产品进行货源补充 实现产品产值最大化 u商墅产品的项目均规划有别墅产品 商墅作为住宅别墅的补充 提升居住品质 u商墅产品在区域内具备稀缺性 且价格普遍低于住宅别墅产品 客户接受能力更高 u规划商墅的项目普遍区域商业氛围不足 商铺去化难度较大 且部分商铺产值低于商 墅 商墅有利于实现项目的量价双赢 u受当前成都商墅产品实际规划情况影响 客户购买目的主要为自住 整体建议商墅 外地案例
