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1、项目拓展与论证管理流程编号：HTDC-TZ-LC01版号：A/0页码：第 7 页 共 7 页项目拓展与论证管理流程(主责部门：战略投资管理中心)编制日期审核日期审批日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人审批人1 目的 规范寻找和确定房地产新项目前对其可行性进行科学论证的过程管理，规避项目投资风险，提高项目决策的科学性和及时性，以创造集团及地产平台利润最大化，实现地产平台战略目标。2 术语2.1 基础信息研究：为确定土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策
2、法规研究、竞争对手研究和地产平台战略研究等分项研究工作。2.2 可行性研究：指对有意向的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。2.3 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3 适用范围适用于平台房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。本流程适应于平台主导的项目拓展与论证工作（平台主导可研与土地获取）；如项目拓展与论证工作由集团主导，则平台相关部门根据集团安排完成流程文件中规划的相关工作，配合集团完成项目可研与土地获取。4 关键活动描述 4
3、.1 基础信息研究4.1.1 基础信息研究是为确定地产平台房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。4.1.2 基础信息研究包含宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究等专项研究，并整合市场研究和竞争对手研究等成果。 4.1.3 各专项研究工作由战略投资管理中心组织完成，充分利用内外资源，根据决策需要提交相关专项研究报告。各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在各阶段的工作总结报告中体现：1) 战略投资管理中心负责城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；负责对
4、城市的土地成本、配套费用等信息持续跟踪调研；2) 规划设计管理中心负责行业产品发展趋势的研究，并总结项目定位经验；3) 市场营销管理中心负责住宅类客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。定期编制住宅市场研究报告，分析各类信息对地产平台发展的影响，提出应对建议，供地产平台决策；4) 市场营销管理中心同时负责城市的商业发展规划及政策研究，城市各板块区域商圈研究，零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析，本地区未来商业地产的供应量分析，消费者消费行为调查与研究；5) 成本管理中心负责对城市的建安成本等信息持续跟踪调研。4.1.4 战略投资管理中心根据地产平台战略或平台决策层要
5、求，组织规划设计管理中心、成本管理中心、市场营销管理中心对新进目标城市展开市场调研，按照目标城市评价标准完成目标城市评价报告，提交相关领导审核。4.2 年度项目投资和土地储备规划4.2.1 地产平台年度项目投资和土地储备计划应以地产平台中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境最近情况为依据。4.2.2 每年年底，战略投资管理中心组织年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分解各项发展目标，包括明确下一年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，完成土地储备计划，并经分管领导审核、总裁室会议评审，总裁审核后，报集团审批。4.3 土地信息收集4.3.1 战略投资管理中心日常负责土
6、地信息的收集、汇总、整理和总结等，应充分调动平台内外部资源进行土地信息的收集，城市公司配合战略投资管理中心收集当地土地房产政策与信息。信息的收集途径通常有：1） 领导提出调研要求的目标地块。2） 政府公告类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。3） 其他房地产开发公司：其他房地产公司的项目转让信息。4） 房地产中介机构：投资顾问等专业中介队伍凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。5） 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。6） 其他主
7、动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。4.3.2 战略投资管理中心收集通过各类渠道获得的项目（土地）招拍挂、转让（合作）的有效土地信息后，需于两日内填写土地信息采集表提交地产平台决策层，平台决策层对各土地信息进行合议，根据平台土地储备要求对土地信息进行初步判断，确定是否进入项目发展阶段；未进入项目发展阶段的信息由战略投资管理中心填写判断意见，存入土地信息库，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。4.4 土地初步调研和立项4.4.1 战略投资管理中心根据决策层批复的项目发展意见，初步与土地方接触，索取项目资
8、料，视项目需要组织设计、市场、商业、法务等相关人员进行土地调研：1） 请土地方提供项目法律文件，明确项目用地权属及用地性质。2） 了解土地方对项目的设想，了解土地方的合作意向及方式。3） 摸清地块现状、实地踏勘、拍摄相关照片，土地现状：地块红线、四至、地表现状（临舍、构筑物、市政设施的现状及处置要明确表述）、大市政配套等；债权债务关系：土地出让金、市政配套费、税费等政府规费的缴纳情况；拖欠施工单位款、银行抵押登记等债权情况；地块周边情况（交通、学校、医疗等配套）。4） 用地资料核实：到国土局、规划局等核实其提供的相关资料的真实性、合法性，以及土地证是否有抵押。5） 规划相关限制要求：如限高等要
9、求。6） 其他补充资料的收集：通过各种渠道，了解相关公司、地块、及主要经营管理人员资料。4.4.2 战略投资管理中心根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位，可与市场营销管理中心、规划设计管理中心、成本管理中心沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本管理中心提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。4.4.3 战略投资管理中心根据项目情况，做出初步经济测算，并综合相关信息，包括项目可研阶段的人员配置要求及专项工作初步规划，编制内部立项建议书，提请召开立项汇报会，项目立项建议过程中，战略投资管理中心可根据工作计划及业务性质，委托专业代理公司（或合作单位）
10、完成相关工作。4.4.4 立项汇报会由地产平台部门负责人以上人员参加，专业部门技术人员根据需要选择参加。会议事项主要包括：1） 准备内部立项建议书：包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、投资策略和开发周期、初步经济效益测算等；2） 战略投资管理中心需提前将内部立项建议书发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件可以不涉及，战略投资管理中心根据项目情况，确定参加会议的专业部门技术人员，并提前通知相关人员参会；3） 会议首先由战略投资管理中心做介绍，由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见，分管领导审核。总裁最终决定项目是
11、否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。4.4.5 内部立项经批准后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。4.5 项目可行性研究4.5.1 项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成项目可行性研究报告。4.5.2 战略投资管理中心根据项目立项批复意见，组织各部门开展项目可行性研究，对项目进行详细论证。4.5.3 可行性研究工作包括但不限于：1） 战略投资管理中心进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。2） 战略投资管理中心组织落实项目相关手续，重点是土地、拆迁及规划手续问题。
12、在项目投资决策前，应全面了解项目拆迁计划和规划手续解决方案的可行性及其成本、落实进度等。3） 市场营销管理中心提供项目的市场定位建议（见新项目市场定位建议草案）、销售预测信息和计划。如根据项目拓展要求，项目定位策划工作前置，市场营销管理中心负责组织产品定位策划工作，具体操作依照产品定位策划管理流程的要求执行。4） 规划设计管理中心提供规划、初步概念设计方面的专业意见（见新项目规划草案）。如根据项目拓展要求，项目概念设计工作前置，规划设计管理中心负责组织设计单位进行概念设计工作，具体操作依照设计管理流程的要求执行。5） 工程采购管理中心提供的工程建造与工期分析建议。6） 成本管理中心收集目标区域
13、的房地产各类产品造价水平、了解当地预结算的相关规定，同时根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等资料，完成可行性研究的建安成本指标估算部分的内容，汇总编制形成项目目标成本（可研版）（参见项目成本管理流程）。7） 财务管理中心收集当地融资环境的相关资料，编制项目可行性研究的财务经济指标分析，结合平台资金计划，提出资金解决方案。8） 战略投资管理中心收集投资项目所在地的报批报建资料，满足后期报批报建费用测算需要；并提供项目投资风险分析，见项目投资风险分析表。9） 财务管理中心（法务）负责项目法律风险分析。10） 如果项目在新城市发展，投资发展部应提交目标城市（区域）评价报告。4.5.4 战略投资
14、管理中心组织相关专业部门进行讨论修正，主要包括初步产品定位建议、设计草案、规划分析、建造成本等指标，如果讨论会没有达成共识，则召开高层参加的专业协调会，最终达成一致意见。4.5.5 由战略投资管理中心组织、整合各方面材料，编制项目可行性研究报告，并提交总裁室会议进行评审。4.6 土地获取4.6.1 项目可行性研究评审通过后，战略投资管理中心提出土地获取方案（包含招拍挂方案、合作开发方案等），组织开展项目获取、商务谈判等工作并办理土地获取的相关手续。4.6.2 土地获取完成后，战略投资管理中心组织项目前期资料的移交。4.6.3 若项目未获评审通过，战略投资管理中心组织相关部门根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并将全部资料收集归档。5 支持性文件5.1 项目成本管理流程5.2 项目定位策划管理流程6 相关记录6.1 HTDC-TZ-LC01-BD01目标城市评价成果标准6.2 HTDC-TZ-LC01-BD02土地信息采集表6.3 HTDC-TZ-LC01-BD03项目立项建议书模板6.4 HTDC-TZ-LC01-BD04新项目市场定位建议草案6.5 HTDC-TZ-LC01-BD05新项目规划草案6.6 HTDC-TZ-LC01-BD06项目投资风险评估表
