旅游地产个案——东郊记忆

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1、Code of this report 1 Copyright Centaline Group 2010 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播 本报告仅供客户内部使用 在获得中原顾问书面许可之前 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播 旅游地产案例研究 东郊记忆 四川中原 顾问项目部 ChengDu 04 2014 Code of this report 2 Copyright Centaline Group 2010 关键字 文化创意产业 工业遗址 简介 东郊记忆原名东区音乐公园 为成华区原红光电子管厂旧址上修建而成 是工业遗

2、存 保护和文化创意产业相结合的新型旅游景区 本报告从项目基础信息 开发商简介 项目背景 区位优势 整体规划布局及项目特色等方面分析 Code of this report 3 Copyright Centaline Group 2010 A 第一部分 项目概况 B 第二部分 项目背景 C 第三部分 项目区位 D 第四部分 整体规划 E 第五部分 项目特色 F 第六部分 小结及借鉴意义 4 5 6 7 9 14 报告内容页码 Code of this report 4 Copyright Centaline Group 2010 项目概况 项目总占地面积380 83亩 由成都传媒集团投资打造 依

3、托原有工业厂房建设文化创意产业园区 开发商简介 成都传媒集团成立于2006年11月 是将成都日报报业 集团和成都广播电视台合并组建而成的现代综合传媒集 团 集团业务范围覆盖各种媒体经营 并广泛进入影视投 资 会展 酒店 旅游 文化地产 以及数字音乐 网 络游戏 手机动漫等新媒体内容产业 集团自成立至今 已发展成为中国西部综合实力最强 影响力最大的全媒体集团 东郊记忆 原名东区音乐公园 项目总占地面积380 83亩 其中 东郊记忆一期占地218亩 主要对原成都红光电子管厂生产区内的工业建筑进行改建 形成具有工业文明风格的文 化创意产业基础设施 东郊记忆二期占地162 83亩 含开发用地51亩 公

4、建设施用地43亩 代征地68 83亩 用于开发住宅项目 基础信息 Code of this report 5 Copyright Centaline Group 2010 项目背景 由于政府东调 作为原成都国营红光电子管厂遗址完 整保留 结合文化创意产业 打造新型旅游景区 p 隶属原东郊老工业区的一部分 前身是成都国营红光电子管厂 该厂始建于上个世纪50年代 诞生了中 国第一支黑白显像管和第一支投影显像管 曾有 北有首钢 南有红光 的美誉 p本世纪初 成都市政府实施 东调 对成都东郊工业区内的企业实施搬迁 红光厂 作为工业遗址完 整保留 并与文化创意产业结合 打造新型旅游景区 2009年 我市

5、将文化创意产 业列为全市重点推进的战略 性新兴产业 发布了 成都 市文化创意产业发展规划 2009 2012 明确了 文化创意产业定位和发展目 标 全力建设 西部第一 全国一流 的文化创意产业 标杆城市和 成都东村即东 部新城文化创意产业综合功 能区 等多个市区文化创意 产业功能区 Code of this report 6 Copyright Centaline Group 2010 项目区位 位于成都市二环路东二段外侧 系原东郊老工业区的一 部分 距离市中心及各大交通枢纽都较为便捷 区位优势明显 地理位置 p 东郊记忆位于成都市成华区 二环路以东 建设路以南 沙板桥路以北 家店北一 路以西

6、的区域 p项目是在原红光电子管厂占地300余亩 17 万平米的旧工业厂房原址上改建 东客站方 向 双流 机场 方向 天府广 场方向 p距市中心天府广场直线距离6公里 p距火车东站直线距离5公里 p距双流机场直线距离19公里 p距离地铁二号线最近站口牛市口站约5分 钟车程 项目交通 周边自然资源配套 项目附近有新华公园 沙河 电视塔等景 点 Code of this report 7 Copyright Centaline Group 2010 整体规划 根据 数字音乐产业园区 和 音乐互动体验园区 两大定位 园区规划 了七大业态 划分了十大业态聚集 旨在打造集商务 休闲 娱乐为一体的新 形态商

7、业街区 根据业态性质 主要分为十个业态聚集区 中央大道 北 街 明星街 天籁街 酒吧工场 演艺中心 成都舞台 中 国移动无线音乐基地 汉易间雅酒店 锦颂明星会客厅 园区以商务办公 演艺和展览 音乐培训为产业发展支撑 辅以文化餐饮 设计酒店 高端会所等商业配套 在音乐 产业的核心动力下 打造集商务 休闲 娱乐为一体的新形态商业街区 满足办公 演艺 旅游等各类人群消费需 求 主题演艺东区音乐文化的展示中心和全球传播高地 包括演 播中心 小剧场聚落 展览厅 音乐博物馆 成都 舞台等业种 音响视听音乐迷的专属消费 体验 交流天堂 设置8个以上 单间投资数百万元的试听室 以及歌曲衍生品旗舰 店为首的各类

8、音乐文化衍生体验式消费场馆 酒吧娱乐成都娱乐新地标 酒吧工厂业种规划有慢摇酒吧 LIVE HOUSE酒吧 西餐酒吧 主题酒吧 主题零售明星街联手各大音乐公司及知名艺人在园区内建立 明星衍生品专卖商店 计划设置12家 由知名艺人 的名字命名 音乐大市集主要包括以明星店 创意 商品展示及体验 特色商品店为主 文化产业利用高空间的物业形态 创新餐饮商业模式 通过 餐饮与音乐演艺等业态的跨界组合 主要有首席大 妙火锅 东郊食堂等 主题酒店汉易间雅酒店 音乐名士驻留东区的高雅个性空 间 商务办 公 培训 数字音乐企业总部办公区 与中移动结伴而来的产 业集群 以星工厂为载体的培训聚落 七大业态 Code

9、of this report 8 Copyright Centaline Group 2010 中央大道音乐玩偶编辑部的故事星空间演艺中心胡晓演播室 紫水古典LIVEJiong Box创意盒子拾得雨林实践中心泥巴陶艺馆锦颂东方ART太阳台 创意公社Rainbow八音盒食画小院 演播中心106音乐会馆 无聊 音乐书吧 往来礼品店东郊食堂天籁街 声音啤酒馆 MOCOO木壳发声练习蓉锦一号8点空间 二楼 成都舞台新闻全搜索影像艺术基地国旅 中联影音潮流唱片店蜂鸟首席剧场聚落7 11便利店时代教育艺考培训中心 音乐之声工夫猫大秒火锅成都艺术超市新华文轩轩客会音乐书店 遇见 feelingBIG IDE

10、A大想法成都味道街沿边边大昌音响名品行碎蝶咖啡厅中国移动无线音乐基地 民谣流域SD电影体验馆办公区 2F 5F 遇见 feeling鱼眼咖啡厅中国移动无线音乐基地 棉花CLUB缤果动漫 KOKO CASA可可家 BEAT BASE节拍基地悠扬琴行明星街酒吧工场留声岁月汉易间雅酒店 九乐红酒馆KK PARTY KTV果然 24房 酒店黑胶M4播客 乐流行汉易间雅酒店 三慧堂音画车间PK 朋客音乐书吧玩家会九同音乐主题酒吧石田咖啡 MINI LIVE音乐沙龙肯派黑眼圈好多苹果82艺术空间巡遥汉字艺术馆 MINI LIVE音乐现场 爱家物语1810啤酒馆 4爵士沙龙 影立方IMAX 二楼 北街奶茶粉

11、丝俱乐部熊猫俱乐部新闻国旅锦颂明星会客厅 活态互动音乐体验仓19号工房香薰音乐馆1899个人电影厂Silver银石酒吧锦颂明星会客厅 商家分布 Code of this report 9 Copyright Centaline Group 2010 项目特色一 对原有工业建筑进行功能创意 遗存类型改造方案 临近广场 步行 道的1 2层的厂 房 改造成以中西餐厅 咖啡馆 创意小商铺类的业态为主的 主 题鲜明 装修精致 富有情调的休闲商业空间 形成连续的商 业界面 与开放空间形成互动 如音乐DIY创意集市 音乐大 集市 明星街 酒吧工场 文化餐饮街 位于相对僻静的 地方的独栋建筑 改造成为外表朴实

12、 内部装饰奢华的主题酒店 会所等 如汉 易雅间酒店 24房设计酒店等 体量较大 层高 更高的大型车间 和面积较大的露 天场所 通常改造成剧场或露天演出 展示的空间 内部功能弹性化 可兼做小型话剧场 电影放映厅 艺术展示 企业年会等用途 如成都舞台 演艺中心 音乐现场 影立方 KTV FBA娱 乐体验馆 1899个人电影厂等 3层以上的厂房 或办公用房 通常改造成创意办公的场所 如中国移动无线音乐基地 星工 场等 特殊构筑物及大 型设施设备 由于这些设备工业文化特征明显 标志性较强 故作为园区的 装饰性景观进行改造 充分利用历史文化资源 抓住消费者怀旧的心理 在开发过程中 严格按照 修旧如旧 旧

13、房新用 的原则 在原址 保护 加固 提升的基础上 将计划经济时代工业美学与现代商业建筑功能相结合 对原有工业建筑进行功能创意 从而营造一种工业与艺术 传统与时尚和谐共融的文化氛围 使其不仅是历史记忆的载体 更是时尚体验的空间 Code of this report 10 Copyright Centaline Group 2010 项目特色二 音乐产业和音乐消费双业主互动的产业发展模式 将音乐产业上下游的企业和从业人员整合到一起 逐步形成音乐创作 制作 音乐展演 明 星 音乐经纪 音乐版权 传媒等产业链上各优势品牌集聚东区的全产业链 这是园区成功的 核心优势所在 音乐消费 商业街区 目前已入驻

14、的企业 业务范围包括现场音乐会 明星签售 会 珍藏版黑胶唱片 发烧音乐器材 顶级视听间 明星 衍生品售卖 先锋小剧场 音乐酒吧等 可以实现消费者 在园区内体验各种流行音乐和音乐衍生品的愿望 数字音乐 企业集聚 园 项目在开发初期 其开发商成都传媒集团就与中国移动集 团四川公司签订了 关于 中国移动无线音乐基地 入驻 成都东区 的合作协议 充分挖掘无线音乐俱乐部基 地巨大产业辐射能力和龙头效应 引进中国电影集团 Channel v 星空传媒 北京歌华 国家音乐文化创意 产业基地 D9数码音乐集团及全球四大唱片公司 德国歌 德学院等其上下游产业链上的CP 内容服务商 SP 渠 道合作商 近200家

15、 音乐人才 培养基地 以星工厂培训基地为物理平台 广泛通过选秀活动 互动 式KTV周明星选拔 川音训练基地和小型酒吧商演活动 发 掘优秀艺人 并通过园区自有演出平台对艺人进行推荐 使东区成为以音乐为梦想的年轻人 实现梦想的地方 为成都的音乐人才提供更为广阔的发展空间 Code of this report 11 Copyright Centaline Group 2010 项目特色三 核心企业强势入驻 形成产业聚集 p中国移动无线音乐基地是全球最大无线通信运营商 的中央音乐平台 年产值逾 300 亿元 垄断性占有中 国无线音乐80 的市场份额 p中国移动无线音乐基地的入驻 带动了其上下游产 业

16、链上的近200家CP 内容服务商 SP 渠道合 作商 结伴而来 使音乐公园成为中国独一无二的 数字音乐企业集聚区 使得音乐公园成为国内唯一 的音乐体验主题园区 比肩世界的音乐产业聚集园 区 并在开园之初租店面就已达到可租赁面积的73 Code of this report 12 Copyright Centaline Group 2010 项目特色四 国际性的音乐盛事及多元化社区活动交替举办 东郊记忆不仅在开园运营以前就已成功举办 张靓颖演唱会和国际流行音乐院校大奖 协 办第十五届华语榜中榜等一系列演出活动 在开园以来 也可谓活动不断 同时还在积极引 进国际流行音乐院校年度大奖 成都国际数字 音乐节 等大型音乐盛事 多类型的节庆活动 社区活动 假日狂欢和专题活动 对于园区成功 的构建特色文化标识 塑造区域特色具有积极的 促进作用 也使其融入区域大环境 充分挖掘建 设路商圈的消费能级奠定了基础 Code of this report 13 Copyright Centaline Group 2010 盈利模式 租售结合 牢牢掌握项目核心盈利物业的所有权 出租部分 一期中除了拟有部分新建和