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1、 杭州万象城 位于钱江新城CBD 涵盖商业 写字楼 酒店 公寓和住宅五种物业于一体的综 合体项目 杭州万象城是由华润与新鸿基合力打造 位于杭州市钱 江新城江干钱江新城核心区庆春东路的一个都市综合体项目 总建筑面积80万 其中商业购物中心24万 并且交通 状况较好 经钱江新城线路有地铁1 2和4号线 其中2和4号 线经项目地块 并在地块周边形成换乘枢纽中心站点 目前70年产权的住宅悦府已全部交付使用 购物中心也 于2010年4月22日开业 整个购物中心以时尚 高端为主的购物中心 集商业零 售 休闲 娱乐 餐饮于一体的综合型商业广场 不得不说的是 杭州万象城是继深圳万象城成功之后的 第二个万象城
2、该项目有很一支强大的运作团队和较雄厚的 资金支持 可以说是深圳华润中心的再复制和拔高 整体业态 在万象城近80万平方米的体量中 有约14万方超高层高尚 住宅 悦府 24万方购物中心 6万方超五星级酒店 11万 方甲级写字楼 以及25万方酒店式服务公寓等物业形态 70年产权住宅部分已经在2009年12月31日全部交付 购物中心已经于2010年4月22日开业 而二期 三期的酒店 酒店式公寓 办公楼都暂时未对外 销售 具体业态划分布局也未对外公开 官方回应为预计 2013年对外公开信息 住宅 悦府 万象城 悦府由3栋约160米高的 超高层组成 总建筑面积约14万 容积率5 53 是钱江新城CBD核心
3、区 内唯一的住宅群 典雅 清澈的现代主 义设计风格 高档玻璃 花岗岩 金 属 面砖等材质的使用 6000元 的装修标准 用材考究均采用国际知 名品牌 能满足高端客群对质感生 活 高尚品味的追求 50米宽的城市绿带 社区内1万 平方米中心绿化氧吧 近9米高的通 透空层使视野更轻松地与阳光交流 近3000平方米的高档会所 多功能球 场 恒温泳池等 无论设计 用材还 是配套 都是以国际最新标准来规划 建造 完全体验城市主流精英的健康 品味 可以说万象城悦府是开启高品质 生活时代的先驱 依托万象城 闹中取静的高端生活社区 悦府 规划 万象城 悦府由3栋约160米高的超高层建筑弧形排布 形成半 围合型庭
4、院 预留较大的景观空间 同时避免了视觉上的相 互对视 增强私密感 尽量实现动静分区 居住氛围尽可能不被繁华的商业氛围所 打扰 而园林中的高端会所配套齐全 恒温泳池 多功能球场 健 身房等能最大限度的满足当代都市精英的需求 整个万象城项目规模较大 所有物业都走高端路线 规划一 个国际形态的都市综合体 突出一个 城 的概念 悦府 不是 一个单纯的住宅项目 它的最大依托就是万象城 人性的规划是悦府高端品质生活的保障 悦府 建筑 建筑风格 现代都市风格 建筑立面 外立面气派挺拔 轮廓分明 线条感强 烈 屋顶 成阶梯状 错落有致 第一印象深刻 立面细部 所有水管被包入内部 设备阳台采用百叶 板 增加视觉
5、效果 这在当时成为一个小亮点 建筑用材 采用幕墙体系 6层以下采用金丝缎花岗岩 上部采用铝板包面 并将整个幕墙体系分割成小块 面 与阳台外玻璃板的处理 融为一体 建筑立面大气 线条流畅 与周围建筑物风格相协调 但是整体商业气息较浓 居住感不强 建筑立面大气 线条流畅 与周围建筑物风格相协调 悦府 景观 悦府2万多平方米的景观设计 由香港贝尔高林景观设 计公司打造 以 无主题 形式表达自然境界 以水为主题 利用 自然的元素 配合多处景观亮点 如雕塑 植被 小 桥流水 听雨塔等 创造出山环水绕的景象 各层电梯厅设有通高落地玻璃 通透 明亮 视觉上 与外部景观连接 每幢楼都设有两个采光井 利于采光
6、瀑布车房将水 系与阳光引入地下室 架空层局部9米高 通风 采光充分 视觉上与室外景 观相连 悦府绿化率为30 半围合的布局预留足够的景观空 间 以水为主题将景观尽量打造得贴近自然 意在以一片 宁静空间弥补繁华地段带来的喧闹 景观打造贴近自然 意在以一片宁静空间弥补繁华地段带来的喧闹 悦府 户型 悦府1 2 楼的主力户型为190 230 的大户型 3 楼主力户型以90 为主 有部分135 140 房 源 所有户型力求舒适 3 1米层高 全明设计 方正 通 透 户型越大也便将舒适性发挥得越大 所有户型特 别突出主卧与客厅部分的舒适性设计 让主人有一种 尊崇感 与项目所在钱江新城CBD的区域价值 和
7、整个万象城 高档的生活配套相比 户型设计并不是本项目的亮点 不是吸引购房者的重点 户型设计力求舒适 让客户有一种尊崇感 1 2 3 悦府 户型 户型分析 90 户型 全明 通透 但是卧室面宽过小 面积局促 居住性不强 3 2米客厅面宽 影响使用功能 140 户型 全明 通透 主卧 客厅功能突出 舒适 性较好 但是其余房间面宽 面积都比较小 这样的三 房有些顾此失彼 悦府 户型 户型分析 195 户型 主卧 客厅等功能突出 舒适性较好 但是其余 房间 面宽 面积都比较小 这个户型面积浪费比较大 牺 牲房间面积使公共部舒适性得到满足 230 户型 主卧 客厅功能突出 舒适性较好 户型面积比 较大
8、户型使用功能齐全 房间数量多 居住舒适性基本能得 到满足 悦府 户型 户型分析总结 户型全明设计 方正 通透 尽量将客厅 餐厅面积做大 均有阳台或露台 显示豪华 气派感 主卧功能突出 将主卧的舒适性设计尽量放大 显示出主人的尊崇感 户型设计的多样性和房间的数量设置 可以满足不同人口结构人群的需求 户型得房率不高 浪费面积比较多 次卧 书房灯居住舒适性不强 面宽 面积均较小 部分将影响使 用功能 悦府 营销研究 独特新颖的推广 结合万象城的概念炒作卖点 在2008年 首次亮相的悦府 广告形象独特 新颖 一支笔 一排钟 一枚钥匙给人留下深刻的印象 每一次的广告语都能抓住一个卖点 CALLISO设计
9、事 务所 柏悦酒店 精装修住宅 步步推进 加深印 象 广告推出的是 城 的概念 从描绘杭州万象城 柏 悦酒店选择杭州万象城 深圳万象城 以万象城作为 悦府最大的卖点 推销悦府同时宣传了杭州万象城 悦府 营销研究 客户分析 客户来源 主要客户 多数是杭州本地人 次要客户 30 左右的港澳客户以及一部分外籍人士 和少数省内温州 宁波等地客户 购买目的 购买大户型的客户 一般以自住为主投资为辅 只有少部分人以纯投资为目的的购买 主要是大户型总价基本在500万以上 高达40 的首付 投资成本过高 购买小户型的客户 以纯投资为目的的占了50 左右 客户看重点 看好整个钱江新城区域发展前景 项目地处钱江新
10、城核心区 周边都是高尚住宅 城市标杆建筑 区域价值突出 交通优势明显 地铁1号线 2号线 4号线都在万象城设有站点 通过长期的推广万象城的概念已经深入人心 所有物业配套高档 体现高档的生活品质 悦府 营销研究 销售总结 2008年自第一开盘以来 悦府的销售情况相当火爆 1 2 楼开盘当天销售均在90 以上 3 楼开盘当天预定达60 以上 虽逢逆市开盘 但所有房源开盘30天销售率均达到70 以上 逆市取得了较突出的销售业绩 从2008年10月3日 悦府内部的总结数据表明 309套190 230 户型 已成交296套 成交率达96 129套130 140 户 型 已成交109套 成交率达85 17
11、2套90 户型 已成交102套 成交率达60 项目主力户型以大户型为主 因此大户型 去化表现更好一些 消费人群对总价敏感性不高 更加注重产品的豪华 舒适性及配套 悦府的销售虽然受低迷的楼市影响 后两期开盘价格做了适当的调整 从成交均价上来看 后两次成交均价明显低于首次开盘 但并不影响其9月份销售业绩 项目的区域和自身的配套是购房者看中的重点 前有深圳万象城等成功案例作为参考 使本项目更受关注 很大程度上增加购 房者的热情 万象城 继深圳万象城之后的异地拷贝项目 借助便利交通 特色建筑 合理的业态布局 等成为钱江新城的标志性项目 位于钱江新区CBD 交通便利 并且地铁4号线和2号线均与其接驳 具
12、有特色的建筑设计 由凯里森建筑事务所设计 项目的灵感以及设计的各处细节都来自河流穿越建筑的形象寓 意 这个概念贯穿了整个建筑的造型 动线规划 建筑语言和材料选择 合理的业态组合 万象城项目定位是高端时尚的家庭消费 业态涵盖零售 餐饮 娱乐等 合理的品牌组合使万 象城适合喜好时尚的年轻消费者 具有一定消费能力的家庭消费者以及注重娱乐体验的人群 成为 一站式 的家 庭购物娱乐的商业项目 F6 餐饮及生活配套 餐厅 唐宫 张生记 苏浙汇 生活配套 幽兰 业态布局 F6 F5 影院 餐饮与零售 主力店 百老汇电影院 餐厅 亚洲土地 蕉叶集团 豆捞坊 大食代 禾绿回转寿 司 纽芝兰冰淇淋 电器 苏宁精品
13、 索尼 CAV BOSE OTO ECOVACS 个人护理 玫瑰人生 非非想时尚发型 MTM 气味图书馆 家具生活 世尊家居艺术廊 雅致瓷器 肯宁家钟行 万事利丝绸 MIKASA 肖邦家居 好家庭 琉璃工房 古吴绣皇 法蓝 磁瓷 梦艺廊 习惯生活馆 傲胜 Kartell 双立人 Kartell riedel 业态布局 F5 F4 影院 滑冰场 餐饮与零售 主力店 百老汇电影院 缤纷万象滑冰场 餐厅 一茶一坐 三上日本料理 釜山韩国料理 外婆 家 iCafe 时尚服饰 大嘴猴 布鲁尼 衣恋 爱特爱 乐途 哥伦比 亚 乐斯菲斯 狼爪 维尼熊 热风 爱特爱 皮具新秀丽 个人护理 玛花纤体 毛戈平 电
14、器MX DRIVEPO 倍轻松 家居生活 page One书店 LEXON 童装玩具 bebelux La Compagnie des Petits 亚卡迪 耐 克童装 小笑牛 好孩子 玩具反斗城 蒙娜丽莎 路易迪高 衣恋童装 Celden 出奇乐 Step2wo 善在香 业态布局 F4 F3 百货 餐饮与零售 主力店 尚泰百货 电影院 餐厅 鼎泰丰 仙踪林 库布里克 时尚服饰 H M NOVO 欧时力 LACAAR 雅莹 COZZI 里 奥 Pesaro 玖熙 EQ IQ GIVH SHYH 菲妮迪 卓雅 玛斯菲尔 梵思诺 诗篇 速写 Jessica Finco lapalette 兰丝绘
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