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1、西安市商品房市场空间结构研究 行祎(西安交通大学公共政策与管理学院，陕西西安710049)摘要：目的 研究西安市商品房市场空间结构变化。方法 时间纵向比较法和空间横向比较法。结果 西安市商品房市场在04-09年从时间方面来说稳定发展；从空间方面来说，向城北和长安区迁移；从价格发面来说，高新区、城内区将一直保持着高价位的房地产市场。结论 为西安市房地产市场更好的发展提供建议。关键词：西安市，商品房市场，空间结构Study the spatial structure of Xian Real Estate MarketXingyi(Institute of Public Policy and Ma
2、nagement ,xian jiaotong university,xian,710049)ABSTRACT: Aim analysis the spatial structure changes of commercial housing market in Xian. Methods longitudinal comparison of time and space for horizontal comparison. Results The developmentment of Xian Real Estate Market in 04-09 years is steady; from
3、 space, the migration is to the north an Changan areas; from the price, the Real Estate Market in hi-tech and inner city area will always be high-priced. Conclusion advice will be given for the development of Xian real estate market.Key words:Xian, commercial housing market, spatial structure第一作者，行祎
4、（1987年11月1日），陕西合阳县人，研究生。主要研究房地产管理方向。电子邮箱：随着全国掀起的房地产热潮，西安市房地产业也处于火热发展中，由于近几年西安市政府北迁、地铁加速建设，对西安市的房地产空间布局也产生了一定的影响。迄今为止，国内外有许多学者从住宅市场、住宅价格、住宅价格的空间分布等方面对住宅市场进行研究，得出了许多有价值的观点，但是关于于西安市的商品房市场空间布局研究并不多见。本文通过对西安市2004-2009年商品房状况进行分析，对西安市商品房市场的空间结构进行研究，不仅能够对西安市商品房市场的发展趋势有一个较好的了解，而且通过研究房地产市场对城市发展的影响，可以给城市今后较好的发
5、展提出建议。1.绪论1.1研究对象和研究范围的界定本文以普通商品住宅为研究对象，不包括经济适用房和高档住宅。本文的研究范围是西安市主城区三环以内区域和主城区向南的长安区郭杜镇和韦曲镇。本文把西安市分为以下十个片区，除了汉长城遗址外，将其他九个片区作为本文的研究对象（如图1所示）。 图1 西安市片区划分图1.2数据来源和数据处理本文所选的数据主要通过网络搜集而来。搜集西安市2004-2009年开盘销售的商品住宅信息，包括楼盘名称、开盘时间、销售价格、所属区域、以及房屋类型。本文中所运用的数据都是2004-2009年当年公布的房地产销售的平均价格，通货膨胀使得各年数据之间具有纵向的不可比性。为了避
6、免通货膨胀因素对不同时间数据的影响，需对这些数据进行期日修正，将价格时间修正至同一年。本文将所有住宅项目的价格修正为2009年的价格。1.3数据的收集笔者共搜集到西安市2004-2009年开盘的房地产项目443个，剔除掉不符合要求的数据后，最终剩余321个样点。这些有效样点的具体分布情况见图2：从图2可以看出，西安市房地产业的布局发展是沿着西安市的南北主轴线发展的，然后再在高新技术开发区、曲江新区还有长安区发展较多。 图2 西安市2004-2009年普通商品住宅分布图2.西安市商品房市场结构分析2.1普通商品住宅分布时间变化a(2004-2005年) b(2006-2007) C(2008-2
7、009)图3 西安市普通商品房住宅市场状况图本文共搜集到六年数据，一年一年进行比较不仅繁琐，而且差别不大，因而笔者将六年的数据分为三组，04-05年为一组，06-07年为一组，08-09年为一组。从图3和表1可以看出，西安市04-05年商品房开盘总数为94个，06-07年商品房开盘总数为109个，08-09年商品房开盘总数为118个，西安市的普通商品房开盘数目总的来说呈稳定增长的趋势，但各个片区的增长速度就有很大的不同。通过表1可以看出，06-07年城内和城北区较04-05年开盘数目增长较快，增长率分别为600%和142.8%，高新、城东、城南地区开盘数目有所下降；08-09年城南和城东区的开
8、盘数目较06-07年增长速度较快，分别增长了600%和160%，08-09年二环内和曲江片区的开盘数目相较06-07年有所下降。表1 西安市商品房开盘数目片区04-05年06-07年08-09年开盘个数（个）开盘个数（个）增长率（%）开盘个数（个）增长率（%）城内17600271.42二环内283317.924-27.27城东95-44.413160曲江71385.78-38.46城南61-83.37600高新2925-13.82812城西10040城北717142.8170长安6833.31587.5总计9410915.951188.252.2商品房分布空间变化综合图3、图4、图5以及表2可
9、以看出，从04年到09年，二环内和高新区的商品房开盘数占普通商品住宅总开盘数的绝大部分，城西老工业地区的普通商品住宅开盘数在所研究年份总是占较低比例，曲江、城东、城北和长安地区随着时间的推移，房地产业慢慢开始发展起来，普通商品住宅开盘所占比例开始缓慢上升，城南区都是高校和研究机构，没有过多的空地发展房地产业，所以商品房开盘比例基本不变。在04年到05年阶段，二环内和高新区的房地产开盘数目以绝对的优势高于其他区域，高新区和二环内两个区域商品房开盘数目加起来占04-05年商品房总开盘数目的60%左右，其他七个区域商品房开盘数目均较少。表2 04-09年各时间段各区域商品房开盘数目片区04-05年0
10、6-07年08-09年开盘数（个）比例（%）开盘数（个）比例（%）开盘数（个）比例（%）城内11.0638297976.422018321.6949153二环内2829.7872343330.2752292420.338983城东99.5744680954.5871561311.016949曲江77.446808511311.92660686.779661城南66.3829787210.917431275.9322034高新2930.85106382522.935782823.728814城西11.063829790043.3898305城北77.446808511715.596331714.
11、40678长安66.3829787287.33944951512.711864总计94100109100118100图4 各区域所占比例时间变化图从06到07年阶段来看，二环内商品房开盘数目所占年度商品房开盘数目比例与04到05年阶段相差不大，但高新区所占比例有所下降，但两个区域依然是西安市商品房市场的主体。从表2中可以看出，在06-07年这个阶段，曲江新区、城北地区以及长安郭杜地区的普通商品住宅开盘数相较04-05年所占年度总开盘数比例有所上升，城东和城南地区的普通商品住宅开盘数比例有所下降。再到08-09年来看，高新区和城北经济开发区与06-07年阶段相比变化甚微，二环内的普通商品住宅开盘
12、数目所占比例大幅下降，下降幅度为10%左右，城东地区普通商品住宅开盘数目上升幅度为7%左右，长安区普通商品住宅开盘数目所占比例也上升了5%左右。2.3小结通过上面对04-09年西安市普通商品房市场从空间和时间两个方面进行研究，可以得出以下结论：(1)从时间方面来说，可以看出西安市的商品房市场呈稳定发展趋势，同时各个区域的各时间段增长比例有所不同，纵观各时间段，城北区和长安区相对其他区域发展较快；(2)从空间方面来说，04-05年为本文研究的最初发展状态，06-07年在保持04-05年的发展基础上，城北区、曲江新区和长安区所占比例上升，08-09年相对04-05年更进一步的延续06-07年的比例
13、状态进行发展，使得西安市的房地产市场发展也和西安市城市的发展保持一致，有利于西安市房地产市场更好的发展。图5 各时间段各片区开发项目数目比较图3.西安市普通商品住宅价格空间分析3.1西安市普通商品住宅价格的时间变化从表3中可以看出西安市04-05年全市普通商品住宅价格的平均价为3491.5元/m2，06-07年全市普通商品住宅的平均价格为4241.2元/m2，较04-05年价格增加了21.5%，08-09年西安市全市普通商品住宅的平均价格5553.7元/m2，较04-05年的平均价格增长了59.06%，较06-07年的平均价格增加了30.94%。综上所述可以看出，08-09年的平均价格增长幅度比06-07年的增长幅度大。表3 各时段不同片区普通商品住宅价格及增长率片区04-05年均价（元/m2）06-07年08-09年均价（元/m2）较04-05年增长率（%）均价（元/m2）较04-05年增长率（%）较06-07年增长率（%）城内36003783.55.09625073.665.19二环内3115.875423936.04591689.839.56城东3501.33717.56.17490740.132城南36904267.515.655531.549.929.6曲江3922.25520032.577306.586.340.5高新3577.9526447.1
