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1、Company LOGO 三旧 改造税收政策问题探讨 广州市城市更新协会培训会材料 v 三旧 改造 三旧 改造是通过创新土地利用机制 对使是通过创新土地利用机制 对使 用效率低下 布局不合理 配套不完善的存量 建设用地进行再开发 再利用 从而实现在不 增加用地数量的前提下 释放土地潜能 满足 经济社会用地需求 用效率低下 布局不合理 配套不完善的存量 建设用地进行再开发 再利用 从而实现在不 增加用地数量的前提下 释放土地潜能 满足 经济社会用地需求 v创新点 创新点 v1 供地方式多元化 1 供地方式多元化 v2 报批程序 办理手续简化 2 报批程序 办理手续简化 v3 土地收益共享 3 土
2、地收益共享 广州市城市更新协会培训会材料 三旧改造的一些文件三旧改造的一些文件 1 1 关于推进 三旧 改造促进节约集约用地的若干意见 粤府 2009 78号 关于推进 三旧 改造促进节约集约用地的若干意见 粤府 2009 78号 2 2 关于加快推进 三旧 改造工作的意见 穗府 2009 56号 关于加快推进 三旧 改造工作的意见 穗府 2009 56号 3 3 广州市城市更新办法 2015年广州市人民政府令第134号 广州市城市更新办法 2015年广州市人民政府令第134号 4 4 广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件 的通知 穗府办 2015 56号 广州市人民政府办公
3、厅关于印发广州市城市更新办法配套文件 的通知 穗府办 2015 56号 5 5 广东省人民政府关于提升 三旧 改造水平促进节约集约用 地的通知 粤府 2016 96号 广东省人民政府关于提升 三旧 改造水平促进节约集约用 地的通知 粤府 2016 96号 6 6 广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实 施意见 穗府规 2017 6号 广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实 施意见 穗府规 2017 6号 7 7 广东省人民政府关于深化改革加快推动 三旧 改造促进高质 量发展的指导意见 粤府 2019 71号 广东省人民政府关于深化改革加快推动 三旧 改造促进高质
4、 量发展的指导意见 粤府 2019 71号 广州市城市更新协会培训会材料 三旧改造涉及的税种及重点政策三旧改造涉及的税种及重点政策 税种主要政策内容税率 增值税 对纳税人有偿转让 租赁不动产或土地使用 权 按照取得收入的一定比例征收 并允许 扣除相应的进项税金 10 之前的老项目 税率为5 企业所得税 按照纳税人生产经营所得或其他所得征税 25 土地增值税 对纳税人有偿转让国有土地使用权及地上建 筑物取得收入 扣除对应成本后 按照不同 增值率对应的税率征收 根据增值率不同 适 用60 50 40 30 四档税率 房产税对纳税人房产自用环节 或出租环节征收 自用 每年房产原值 的1 2 出租 租
5、金的12 城镇土地 使用税 对纳税人土地使用环节 根据土地等级征收 根据土地类型 等级 每平方米3元 15元 契税对纳税人购买土地或房地产环节征收 3 印花税建筑安装 出租 销售等0 03 0 05 等 增值税政策 文件文号政策内容 财政部国家税务总局关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知 财税 2016 36号 土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税 财政部国家税务总局关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知 财税 2016 36号 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 选择简易计税方法的房地产老项目除外 以取得的全部 价款和价外费用 扣除受让土地时向政府部门支付的
6、土地价 款后的余额为销售额 财政部 国家税务总局关于明确 金融 房地产开发 教育辅助服务等 增值税政策的通知 财税 2016 140号 营业税改征增值税试点有关事项的规定 财税 2016 36 号 第一条第 三 项第10点中 向政府部门支付的土地 价款 包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿 费用 土地前期开发费用和土地出让收益等 财政部国家税务总局关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知 财税 2016 36号 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商 业目的的 或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的 主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额 一 按照纳税人最近时期销售同
7、类服务 无形资产或者不 动产的平均价格确定 二 按照其他纳税人最近时期销售同类服务 无形资产或 者不动产的平均价格确定 三 按照组成计税价格确定 组成计税价格的公式为 组成计税价格 成本 1 成本利润率 财政部国家税务总局关于进一步 明确全面推开营改增试点有关劳务 派遣服务 收费公路通行费抵扣等 政策的通知 财税 2016 47号 纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用 按照不动产 经营租赁服务缴纳增值税 广州市城市更新协会培训会材料 土地增值税政策 文件文号政策内容 中华人民共和国土地增值税暂行 条例实施细则 财法字 1995 6号 对被征收单位或个人因城市实施规划 国家建设的需要而被政府
8、批准 征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税 中华人民共和国土地增值税暂行 条例实施细则 财法字 1995 6号 因城市实施规划 国家建设的需要而搬迁 由纳税人自行转让房地产 的 免征土地增值税 中华人民共和国土地增值税暂行 条例实施细则 财法字 1995 6号 土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费 耕地占用税 劳动力安置 费及有关地上 地下附着物拆迁补偿的净支出 安置动迁用房支出等 财政部 国家税务总局关于土地增 值税若干问题的通知 财税 2006 21号 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第十一条第四款所 称 因 城市实施规划 而搬迁 是指因旧城改造或因企业污染 扰 民 指产生
9、过量废气 废水 废渣和噪音 使城市居民生活受到一定 危害 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确 定进行搬迁的情况 因 国家建设的需要 而搬迁 是指因实施国务 院 省级人民政府 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情 况 国家税务总局关于土地增值税清 算有关问题的通知 国税函 2010 220 号 用建造的本项目房地产安置回迁户的 安置用房视同销售处理 确认 视同销售收入 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费 支付 给回迁户的补差价款 计入拆迁补偿费 回迁户支付给房地产开发企 业的补差价款 应抵减本项目拆迁补偿费 采取异地安置 异地安置 的房屋属于自行开发建造的 房屋价值
10、计入本项目的拆迁补偿费 异 地安置的房屋属于购入的 以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费 货币安置拆迁的 凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 财政部 国家税务总局关于企业改 制重组有关土地增值税政策的通知 财税 2018 57号 企业整体改制 合并 分立 不动产投资 对其将房地产转移 变更 到被投资的企业 暂不征土地增值税 该改制重组有关土地增值税政 契税政策 文件文号政策内容 广东省契税实施办法 广东省人民政府令第41号 被征收方的土地 房屋被县级以上人民政府征用 占用后 异地或原地 重新承受土地 房屋权属 其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标 准的 免征契税 超出的部分应按规定缴纳契税 根据 财
11、政部国家税务总局关于国有 土地使用权出让等有关契税问题的通 知 财税 2004 134号 出让国有土地使用权的 其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权 而支付的全部经济利益 以协议方式出让的 其契税计税价格为成交价 格 成交价格包括土地出让金 土地补偿费 安置补助费 地上附着物 和青苗补偿费 拆迁补偿费 市政建设配套费等承受者应支付的货币 实物 无形资产及其他经济利益 以竞价方式出让的 其契税计税价格 一般应确定为竞价的成交价格 土地出让金 市政建设配套费以及各种 补偿费用应包括在内 国家税务总局关于改变国有土地使 用权出让方式征收契税的批复 国税函 2008 662号 对纳税人因改变土地用
12、途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新 签订土地使用权出让合同的 应征收契税 计税依据为因改变土地用途 应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用 财政部 国家税务总局关于企业以 售后回租方式进行融资等有关契税政 策的通知 财税 2012 82号 市 县级人民政府根据 国有土地上房屋征收与补偿条例 有关规定征 收居民房屋 居民因个人房屋被征收而选择现金补偿用以重新购置房屋 并且购房成交价格不超过现金补偿的 对新购房屋免征契税 购房成交 价格超过现金补偿的 对差价部分按规定征收契税 居民因个人房屋被 征收而选择房屋产权调换 并且不缴纳房屋产权调换差价的 对新换房 屋免征契税 缴纳房屋产权调换差
13、价的 对差价部分按规定征收契税 关于继续支持企事业单位改制重组 有关契税政策的通知 财税 2018 17号 企业整体改制 合并 分立 行政性调整 同一投资主体内部资产划转 等行为 符合相应条件的 免征契税 国家税务总局关于免征土地出让金 出让国有土地使用权征收契税的批复 国税函 2005 436号 根据 中华人民共和国契税暂行条例 及其细则的有关规定 对承受国 有土地使用权所应支付的土地出让金 要计征契税 不得因减免土地出 让金 而减免契税 广州市城市更新协会培训会材料 企业所得税政策 文件文号政策内容 国家税务总局关于发布 企业政策 性搬迁所得税管理办法 的公告 国家税务总局2012年第 4
14、0号公告 第五条 企业的搬迁收入 包括搬迁过程中从本企业以外 包括政府或其 他单位 取得的搬迁补偿收入 以及本企业搬迁资产处置收入等 第七条 企业搬迁资产处置收入 是指企业由于搬迁而处置企业各类资产 所取得的收入 企业由于搬迁处置存货而取得的收入 应按正常经营活 动取得的收入进行所得税处理 不作为企业搬迁收入 第八条 企业的搬迁支出 包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业 资产处置支出 第九条 搬迁费用支出 是指企业搬迁期间所发生的各项费用 包括安置 职工实际发生的费用 停工期间支付给职工的工资及福利费 临时存放 搬迁资产而发生的费用 各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的 费用 第十五条
15、 企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出 可以暂不计入 当期应纳税所得额 而在完成搬迁的年度 对搬迁收入和支出进行汇总 清算 企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产 可以作为搬迁支出 从 搬迁收入中扣除 但购置的各类资产 应剔除该搬迁补偿收入后 作为 该资产的计税基础 并按规定计算折旧或费用摊销 国家税务总局关于企业政策性搬迁 所得税有关问题的公告 国家税务总局公告2013 年第11号 企业对房屋 建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的 如属 于推倒重置的 该资产原值减除提取折旧后的净值 应并入重置后的固 定资产计税成本 并在该固定资产投入使用后的次月起 按照税法规定 的折旧年限 一并
16、计提折旧 国家税务总局关于企业所得税若干 问题的公告 国家税务总局公告 2011 34号 第五条 企业的搬迁收入 包括搬迁过程中从本企业以外 包括政府或其 他单位 取得的搬迁补偿收入 以及本企业搬迁资产处置收入等 第七条 企业搬迁资产处置收入 是指企业由于搬迁而处置企业各类资产 所取得的收入 企业由于搬迁处置存货而取得的收入 应按正常经营活 动取得的收入进行所得税处理 不作为企业搬迁收入 广州市城市更新协会培训会材料 企业所得税政策2 文件文号政策内容 财政部 国家税务总局关于专项 用途财政性资金企业所得税处理 问题的通知 财税 2011 70号 取得的专项拨款 符合相应条件的 可作为不征税收入 在收 入总额中剔除后计算缴纳企业所得税 但相应的用于改造支出 以及形成资产所计算的折旧 摊销 不得在计算应纳税所得额 时扣除 国家税务总局关于印发 房地 产开发经营业务企业所得税处理 办法 的通知 国税发 2009 31号 土地征用费及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权 或开发 权 而发生的各项费用 主要包括土地买价或出让金 大市政 配套费 契税 耕地占用税 土地使用费 土地闲置费 土地 变更
