《房地产估价师理论与方法模拟试卷.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师理论与方法模拟试卷.doc（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产估价师理论与方法模拟试卷2判断题1、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。A、对B、错2、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2，该类房地产的资本化率为10，则该宗房地产的收益价格为275万元。A、对B、错3、假设开发法可用于拆迁补偿估价。A、对B、错4、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。A、对B、错5、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。A、对B、错6、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比
2、物质实体更重要。A、对B、错7、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。A、对B、错8、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。A、对B、错9、购买年不是预期可获得收益的年限。A、对B、错10、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。A、对B、错11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。A、对B、错12、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。A、对B、错13、综合还原利率：土地还原利率建筑物还原利率。A、对B、错14、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大
3、于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。A、对B、错单项选择题1、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。A、100B、70C、60D、402、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。A、环境因素B、质量因素C、区域因素D、新旧程度3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元平方米。A、2390B、2410C、2430D、24504
4、、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。A、800B、900C、1000D、大于10005、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。A、市场比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元平方米，资本化率均为8，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。A、高于B、低于C、等于D、B或C7、采用( )求取的年折旧
5、额每年递减。A、成新折扣法B、偿债基金折旧法C、年数合计法D、直线折旧法8、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。A、同一地区B、同一城市C、同一供求范围内的类似地区D、A或C9、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用( )正常利税。A、拆迁费用B、建造建筑物费用C、公共设施建设费用D、市政设施建设费用10、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7和8。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元平方米。A、2487.75B、25
6、00.00C、2511.00D、2162.2511、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上12、某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。A、本地区房地产的B、全国房地产的C、本地区本类房地产的D、本类房地产的13、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2B、可比实例的区域因
7、素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.0414、用成本法估价时，房屋现值=( )A、房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限B、房屋重置价格-年折旧额耐用年限C、房屋重置价格成新度D、房屋重置价格-年折旧额15、其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。A、高于B、低于C、等于D、不可比16、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。A、850B
8、、845C、869D、85717、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。A、市场不景气B、该别墅区的环境条件变差C、该别墅区的单位开发成本降低D、开发商获得满意的利润即可18、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。A、四类B、五类C、六类D、七类19、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。A、一般物价指数B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数D、定额调整系数20、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10，购买者自有资本要求的年收益率12，则
9、该类房地产的资本化率为( )。A、10.6B、11.4C、11.2D、10.821、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。A、越高B、越低C、不变D、越可靠22、一般损坏房的成新度为( )。A、4-6成B、5-7成C、4-5成D、5-6成23、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12，土地资本化率10，则该宗房地产的总价值为( )万元。A、417B、500C、460D、45024、甲土地的单价2100元平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低
10、于乙的D、难以判断25、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的最高C、类似房地产的最低D、该宗房地产的实际26、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。A、上升B、下降C、不变D、升降难定27、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。A、50B、70C、30D、4028、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C、腐蚀性生产用房、
11、一般生产用房、非生产用房D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房多项选择题1、各类房屋的残值率一般为：( )。A、钢筋混凝土结构3B、砖木结构一等6C、砖混结构一等0D、简易结构02、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是( )。A、买卖B、抵押贷款C、拆迁补偿D、保险3、房屋估价时，确定其面积的依据有：( )。A、房屋所有权证所载面积B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)D、房屋买卖合同所载面积4、估价上真实
12、、客观、合理的价格是指：( )。A、交易双方均接受的价格B、对交易双方来说经济上合理的价格C、正常交易情况下形成的价格D、政府规定或希望的价格5、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：( )。A、路角地B、一面临街的长方形地C、梯形地D、一面临街的三角形地6、下列各种价格中肯定是事实的有( )。A、不能作为可比实例的交易实例价格B、可比实例价格C、非公平市价D、评估价格7、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用( )求取。A、市场比较法B、基准地价修正法C、假设开发法D、成本法8、下列说法正确的是：( )。A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例C、可比
13、实例不一定是交易实例D、交易实例不一定是可比实例9、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握( )。A、计息方法B、资本化率C、计息基础D、计息期10、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：( )。A、估价时点B、估价目的C、估价对象D、估价原则11、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性C、房屋结构类型确认的正确与否D、房屋重置价格的准确性12、对确定资本化率有参考依据的有( )。A、折旧率B、物价指数C、银行贴现率D、投资回报率13、房地产交易中的特殊交易情形包括( )A、交易双方曾经有过业务联系B、购买相邻房地产C、交易税费由买方承担D、卖方不了解市场行情14、建筑物的物质折旧包括( )。
