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1、精品文档北 镇 市 租 赁 市 场调 研 报 告第六事业部2010-9-3一、前言北镇市位于辽宁省锦州市东部，前身为北镇满族自治县，升县级市后改称为北宁市，几年后最终定名为北镇市，位于辽宁省锦州市东部，东接黑山县，西邻义县，南与盘锦市毗邻，北与阜新市搭界交通十分便利。全市现有人口53.3万，共158000多户。有满、汉、回等19种民族，其中满族人口327万人，占全部总人口的624。主要商业分布在景观街和中街步行街一带，以中百商厦（联营）、大河商城与沿街门市构成了其核心商业地带。二、具体租赁市场调研分析（一）紫金湾服饰街1、经营区划及户数楼层主营品项户数负一层佳家福超市1一层服装、美发、运动16
2、二层服装、鞋、裤子17三层家具卖场略2、经营品项占比品项数量占比美发美容515%美甲412%小百515%运动13%男装412%女装927%鞋26%裤子39%合计33100%3、主流户型：404、租金价位：60-70元/月.5、综述该商业街规模较小，除一家超市与三层家具卖场外，共有33家门市店。其门市店当中大多为品牌商品，所经营的品牌有：柒牌、邦威、劲霸、达芙妮、七匹狼、小魔怪等国内二、三线男女装和运动品牌商品。但因为当地消费者消费能力有限，品牌商品对于大多中低收入百姓来说还是比较奢侈的，所以来此地消费大多为固定消费群体及一些收入较高的消费人群。品牌经营业者大多为当地区域代理，有一定经济实力，由
3、于时间匆忙，有的品牌业主尚未接洽。建议此客户群体可作为当地招商对象的重点。（二）中街步行街1、地址：北镇市景观街与广宁路交叉口以北2、各品项数量及占比品项数量占比首饰加工77%服装2526%小百55%童装22%床品22%银行22%食品44%美发11%鞋1211%烟草33%金店11%化妆品44%裤子77%包11%影楼11%运动67%音像11%电器11%五金22%药店11%游戏厅11%超市11%内衣11%自行车11%合计104100%3、主流户型：404、租金价位：120-160元/月.5、综述北镇商业步行街主要以服装、鞋帽、日杂、五金为主的商业门市步行街，其他品类商品相对较全，客流量较好，业户经
4、营稳定。无转兑现象存在，少数门市偶有转租现象。所经营的品牌有：红蜻蜓、真维斯、；骆驼、华伦天奴、贵人鸟，相对紫金湾服饰街而言，这里的商品档次更有差异化，能满足不同的消费群体，且商品种类更加齐全。所以该商业街无论从租金价格还是人气方面，都要好于紫金湾服饰街。品牌经营业者都是当地的区域代理商，可作为当地招商的重点客户群体。（三）大河商城1、商场自然状况（1） 商场全称：大河商城（2） 地址：北镇市广宁西路（3） 性质：民营（4） 法人：娄河（5） 成立时间：2009年5月（6） 营业时间：8:30-17:00（7） 经营方式：零售（8） 营业面积：5800（9） 主营品项：服装、小百、运动2、商场
5、经营状况（1）各楼层品项及户型楼层经营品项主流户型营业面积一层服装、运动、小百20-221450二层服装、内衣10-111450三层服装10-111450四层无10-111450（1） 各楼层租金价位及买断价格（无税费）楼层租金价位（元/月.）买断价格（元/）抵押金（元/户）一层18-228000-10000500二层11-158000-10000500三层8-128000-10000500四层无无500备注：商场收取管理费2元/月.（2） 各楼层商铺数量、商铺出租率楼层商铺数量营业中的商铺商铺出租率一层35户28户80%二层52户33户63%三层68户30户44%四层7200%（3） 辐射区
6、域：县内及周边乡镇（4） 货品来源：西柳、沈阳（5） 经营者构成:以本地人为主3、各楼层描述（1） 一层:在正门主通道两侧有两家阿迪和耐克的形象店，但店内货品数量少，样式单一、品种不全。一层共有商铺35户，均为大户型20左右的档口，且商铺基本已经全部被买断，形式为40年的使用权。商场内几乎无客流，也无任何商业管理，相比而言商场内物业设施较为完善。除阿迪、耐克为品牌外，卖场内几乎都是低档散货，价格在30-120元之间。（2） 二层：主流户型与一层相比较小，主要在10-112之间，空铺率也较大，整层的商铺出租率在63%。货品档次较低，价格在20-100元之间，均来自沈阳或西柳的散货。二层卖场内几乎
7、没有客流，所闲置的部分商铺商场对外采取免租金的方式租赁，租赁业户只需支付管理费和电费就可进场挂货经营。（3） 三层：整层商铺出租率才达到44%，大部分买断业户都无力自营，所以闲置的买断商铺都贴着转租转兑的广告。商场仍然对没有出售的商铺采取免费出租的政策，卖场内根本见不到客流，经营业者无所事事，自由散漫。货品档次较低，价格带均在50-150元之间，且都是换季下架的旧版货品。4、综述大河商城成立于2009年4月，当时只对外出售的1、2层，同年9月3层正式对外营业。商场的老板娄河被当地人成为北镇市“首富”，带有很浓重的社会色彩，“黑白两道”均给这位老板三份面子。商场内部管理分为两大块，及销售业务和物
8、业管理业务。销售的价格在8000-10000元/，1层的商铺价格约在20万元/个，二、三层约在10万元/个。销售业务只负责对外出售商铺的使用权，不负责已出售和未出售的商铺对外招商工作。买断业户如不自营，只能自己对外出租商铺。未出售的商铺，由商场负责物业管理方面的部门对外进行招商，但方法极为原始，无任何广告和活动策划，只是在档口外面贴上一张免费出租的A4打印广告。买断业户对外转租的价格极低，在8-20元/月.，大部分买断业户对大河商城极为失望，基本都想对外转兑自己的商铺。四层商铺暂时没对外出售和营业，处于闲置状态。该商场的物业设施领先于当地平均水平，但无任何商业经营管理经验是该商场的致命弱点。由于该商场四层以下的商铺大部均以出售，所以针对我司外埠买断招商任务的具体情况，该商场已买断的客户，可作为锦州地一大道项目买断招商的重点。
