《（风险管理）土地抵押评估风险探析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《（风险管理）土地抵押评估风险探析（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地抵押评估风险探析-黄孝忠 曹微微摘要：土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。在土地抵押的实际操作中，会遇到重复抵押、空头抵押、变现风险、偿还、规划变更、开发、权属瑕疵、价格泡沫等方面的风险，为了避免这些风险，评估机构在做土地抵押评估的时候，就要注意这些问题，采取有效防范措施来解决或避免这些问题的发生。正基于此，本文从这八个方面的风险因素入手，在对这些问题的分析和根据土地抵押评估经验的基础上，提出了改进建议，以此达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险的目的。关键字：土地抵押 风险 风险防范随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代
2、。根据城市房地产管理法、担保法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权需进行评估。由于现行的土地抵押评估存在较多的问题，现将土地使用权抵押评估中存在的风险作如下探讨。缪误之处，期待各位同仁给予指正。一、土地抵押评估的目的土地使用权抵押是指土地使用者（抵押人）以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向（抵押权人）履行债务做出的担保行为。土地使用权抵押评估是指为确定土地使用权抵押贷款额度提供价值参考依据，对土地使用权抵押价值进行分析、估算和判定的活动，是有效防范房地产贷款风险的重要手段之一。二、土地抵押评估的基本概念1. 土地
3、使用权抵押评估价格：指专业评估机构根据抵押物的实际情况，结合市场行情，通过现场勘察，运用科学评估方法确定出抵押物在特定期日的价值。2. 最高抵押额：抵押权人根据贷款风险，抵押物的特定条件以及法定优先受偿情况确定地在某一土地上最高放贷额。3. 贷款额：指某一具体抵押担保行为所取得的资金数。4. 优先土地抵押受偿权：指土地抵押权实现时，依法先于抵押权受偿的权力。主要包括：补交土地出让金，抵押物处置时的费、税，拖欠工程款及职工工资等。土地抵押以价值的多少为表现形式，风险控制的核心在于价值控制，各种影响因素的作用通过传导最后都通过价值风险表现出来，最终形成：贷款额小于或等于最高抵押额，最高抵押额小于或
4、等于土地使用权抵押评估价格减去优先受偿权部分。三、土地抵押评估风险分类1. 重复抵押风险。1.1部分地区，房地产抵押评估只需到房产管理局备案，而不需到国土资源局备案。在这种情况下，一些企业将部分房产及所有土地进行抵押，到房产局办理他项权证，再将另外的房产及所在土地进行抵押，到房产局办理他项权证，这样造成了土地的重复抵押。1.2土地使用权已经抵押的，在抵押期内将土地开发建设后，以房地产的形式到房地产管理部门办理房地抵押登记，造成土地重复抵押。1.3土地抵押后，声明其国有土地使用证丢失，补领产权证后再次抵押给新的抵押人。1.4一些开发商为了筹集建设资金，将土地进行抵押、在抵押期内开发在建工程，进行
5、预售，而预售房又进行期权抵押，造成重复抵押。2.空头抵押风险。2.1房地产拆迁后，其产权证未能及时收回，若工作不细致，就会造成空抵押现象。2.2目前开发企业和新建企业均在建设期内领取临时土地使用证，如果抵押期限超过临时土地使用期限，也可能形成空头抵押风险。3. 变现风险。3.1由于土地为大宗物品，一旦抵押权清偿因短期变现，难以找到合适的买家，势必造成抵押物价值减损，出现因急于变现带来的变现风险。3.2地理位置风险。目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。此类土地在变现时有较大难度。4. 偿还风险
6、。对贷款机构来说，要收回的是贷款本息，而不是直接回收贷款抵押物。所谓土地抵押贷款偿还风险是指由于抵押人违约，不按贷款合同中规定的还款计划还款，从而造成信贷资金损失的情况。具体为：(1)抵押人拒绝偿还债务，认为放弃继续还款能带来更大的收益。这是一种抵押人主动违约行为，与其经济偿还能力无关。只有当房地产价格下跌，抵押物价值下跌幅度大于贷款者购房投资成本时，才出现这种情况。(2)抵押人由于经济状况变差，偿贷的经济能力不足以承担抵押贷款合同的未偿还金额。例如，抵押人欠下了多种债务，在申请贷款时虚报了经济状况，银行工作人员未能认真进行核实调查，以及抵押人遇到意外事故而致伤残，均可能导致偿还风险。5.规划
7、变更风险。5.1当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。5.2部分经营性企业，由于特殊原因，虽拿到国有土地使用证，但相应规划尚未领取。此类土地进行抵押时，其规划资料多数是由企业自行设计，并不具备法律效力，按企业提供的规划进行评估，增加了土地抵押贷款的风险。6.开发风险。据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部
8、分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。这不仅造成了土地资源的浪费，也给商业银行带来了不小的风险。7.权属风险7.1在一些特殊状况下，开发企业取得的土地上可能存在非土地使用者所有的房屋，即毛地。房屋所占土地应属于房屋所有者，开发商所取得的土地权属存在瑕疵。此类土地在向银行进行抵押时，存在权属瑕疵。7.2在地上有在建工程的情况下，部分商品房已经开始预售，则售出的商品房所占土地的权属已经发生转移宗地有多个权属。8. 价格泡沫风险在不动产市场高度繁荣期，如果存在价格泡沫，市场价值就会较大程度偏离
9、抵押价值。如果金融机构发放贷款依据的是不动产的市场价值，而不是抵押价值，就会产生贷款风险。当不动产市场不景气、泡沫破灭、不动产价格大幅下降时，不动产的市场价值就会低于金融机构所发放的抵押贷款，产生资不抵债问题。四、土地抵押评估原则土地抵押贷款评估是各类不同目的的土地评估的一种，遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之外，还要遵循土地持续经营原则、替代性原则和综合分析原则等操作性原则。除此之外，根据土地抵押评估业务自身的特点，还应遵循以下原则：（一）真实性原则。由于抵押期间被抵押土地产权的未来不确定性，所以在评估时，务必核实抵押人产权的真实性。包括土地使用者、面积和四至的真实性，排除任何不真实的因
10、素，以确保抵押人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况，应予以详细调查，并在评估报告中说明。（二）保守性原则。由于抵押贷款自身特性，评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况，不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价格有可能上升，但在评估时，仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而，对未来可能的减值，则应给予充分的重视。五、土地抵押评估风险的防范1.重复抵押的方面在房产与土地分别备案的地区，重复抵押的状况较少。若房地产报告只在房产局备案，评估对象应为房产及房产所分摊的土地。土地使用权已设定抵押的，在开发完成后，土地抵押应转为房地产抵押。在勘察现场时，估价师应检查国有土地使
11、用证原件，是否设定他项权利或者是否为补办证件，并填写优先受偿权调查表。2. 空头抵押风险方面在勘察现场时，应依据国有土地使用证原件及宗地图，与现场仔细核对，确定标的物是否存在。并检查土地使用证是否存在有效期。若存在有效期，则确定是否在有效期范围内。3.变现风险方面土地使用权一般价值较大，在快速变现时，难以实现市场价值，准确的说是明显低于市场价值。尤其在地理位置较偏僻的地区，土地市场不发达，市场案例较少，难以对土地使用权抵押价值进行评估。这就要求我们在对土地使用权抵押价值进行评估时，本着保守的原则，对土地使用权抵押价值进行评估。4.偿还风险方面作为独立公正第三方，评估中介机构应了解企业的经营状况
12、，是否存在盈利，企业的未来发展状况。盈利状况及来来发展状况较优的企业，在土地抵押评估时可以适当稍高一些；反之，盈利状况及未来发展状况较差的企业，应本着更加保守的原则对土地抵押价值进行评估。5.规划变更风险方面5.1企业自行出具规划的情况估价师在勘察现场时，查勘规划的合理性、与周围环境的匹配性。有专家指出：在这种情况下，我们估价师可以根据周围的市场环境及可行性，自行设定规划。这样有效地防止企业因大量贷款，随便提高土地利用强度。5.2政府规划变更风险的情况在一些偏远地区，政府规划明显不符合周围环境或者不具有可行性，例如政府用地中沿海滩涂规划为商业用地，市政公园规划为办公用地，此类用地规划用途及规划
13、强度受政策的影响性较大，极易发生变更。在评估此类用地时，应考虑规划实施的可能性，依据保守原则进行评估。例如沿海滩涂用地，其周围均无居住局及商服设施，不具备开发的可行性，此类用地应按成本法进行评估。6.开发风险方面目前，很多开发企业在取得土地使用权后，短期内不进行土地开发，似乎在等待土地升值。根据国务院下发关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）文件，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。土地资源的闲置，不仅造成了土地资源的浪费，而且违反了国家土地政策，需缴纳土地闲置费或者有被无偿征收的风险。评
14、估公司在评估此类土地时，在报告中应描述土地闲置一年需缴纳土地闲置费，闲置二年可能被无偿征收带来的风险，提醒报告使用者注意。7.权属风险方面7.1在评估毛地时，可采取两种方法，避免权属瑕疵带来的风险。第一种方法，在房屋较少时，可采取分割宗地，将房屋所占土地从宗地中分割出去，评估剩余土地。第二种方法，计算宗地在不存在权属状况下的抵押价值，然后扣除计算房屋拆迁补偿等费用，计算土地的正常抵押价值。7.2在建工程预售的情况下，评估时应将已经出售商品房所占土地进行扣除，评估剩余土地，以保证土地权属不存在瑕疵。8. 价格泡沫风险方面必须科学评估抵押土地价值。当地价上涨过快，成交土地价格远远高于底价，土地市场
15、价格已经远远偏离其安全价值，因此，就不能采用成交价作为放款依据。即使采用“黄金贷款比例”（60%），也不能消除200%溢价率所带来的贷款风险。因此必须采用科学的评估方法，应坚持工作地严谨性、资料地真实性和估值地保守性。一般情况下，在市场发育较好的地方，选用市场比较法评估；商业用地选用收益还原法；工业用地选用成本逼近法比较合理。注意在选择评估方法时，由于政府公布基准地价存在滞后性，应尽可能不用基准地价系数修正法。同一宗地同时采用两种以上的方法评估，求出或然平均值作为评估值，这样评估误差便会得到尽可能地减小。土地估价行业在我国经过多年的发展，已经取得了相当大的进步和成绩，形成了一套较为规范的管理制度，培养了大批高素质的人才。但不可否认的是，我国土地估价行业的发展中还存在不少的问题和不足，有些还相当的严重，只有认识到并解决这些问题,我国的土地估价行业才能更好的发展。9
