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1、第一章 项目简介1.1项目建设单位概况*开发中心，成立于1996年12月。该公司是省建设厅批准成立的三级房地产开发单位。该中心是承担*区城市基础设施和市、区两级重要工程建设任务的主力军，现公司的技术力量雄厚，拥有工程技术、经济、财会管理人员20名，其中经济师3名、高级工程师2名，土木工程师3名、水电工程师1名、会计师1名。该中心已开发完成浦东副食品综合批发市场一期工程、道路、莲池花园、新浦东路（九龙大道至龙江路）、威山新村、蔡坂新村、碧洲园、滨洲园、漳华东路、漳华苑、梧店安置小区、十三号路（迎宾路至水仙大街）、龙江北路（迎宾路至*开发区已建段）、东四号路（水仙大街至建元东路）等项目，在安置房开
2、发建设、基础设施建设和商品房开发建设方面具有丰富的经验。开发中心控股企业有：*市*房地产开发有限公司、*市益社房屋拆迁有限公司、*市益社房屋拆迁有限公司等三家企业，其中：*市*房地产开发有限公司拥有高级经济师、高级工程师数名。主要完成联丰浩苑、*花园、润丰清苑、新浦东路一、二期、六号路中段等项目。*市益社房屋拆迁有限公司主要承担*区内各重点项目的拆迁工作，成立以来完成近200万平方米的拆迁任务。*市益社房屋拆迁有限公司则承担区内各拆迁安置小区的物业管理服务，总服务面积近40万平方米。1.2项目概况1.2.1项目建设背景搞好城乡绿化，是贯彻落实科学发展观，应对气候变化，维护生态安全，改善人居和发
3、展环境，全面建设小康社会的重要基础。“十二五”时期，*市城市园林绿化发展的形势是机遇与挑战并存。从面临的机遇看，一是党中央、国务院高度重视生态文明建设。党的十七大提出建设生态文明，并将其作为实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求；国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见明确了海峡西岸经济区的战略定位，要求福建进一步发挥优势，着力加强生态文明建设，提高可持续发展能力，实现生态文明建设位居全国前列。这些将为加快城市园林绿化建设创造了良好的外部环境。二是省委、省政府高度重视城乡绿化工作。省委八届九次全会指出“加强生态建设和环境保护，实施城乡绿化工程”，为贯彻落实省委加快城乡绿化一体化的决策
4、部署，进一步提升我省城乡绿化水平，省政府启动了全省绿色城市、绿色村镇、绿色通道、绿色屏障“四绿”工程建设，印发了福建省城乡绿化一体化“四绿”工程实施方案（2010-2012年），提出“一年一变化，三年变样”的绿化目标，并分解下达了全省城市、县城和乡镇2010-2012年绿化目标任务。省政府办公厅又转发了省住房和城乡建设厅关于加快城乡绿化建设实施方案。这些将为加快城市园林绿化建设提供了有力保障。三是城市园林绿化建设最受广大人民群众欢迎，为城市绿化建设奠定良好的社会基础。城市园林绿化为广大人民群众提供了休憩、锻炼身体的场地，不仅改善城市生态环境，美化生活环境，而且增进人民身心健康，提高人民群众生活
5、质量，广大人民群众高度关注城市园林绿化建设，舆论宣传力度不断加大，社会各界人士更加自觉主动参与园林绿化建设管理工作，群众爱绿、护绿意识不断增强，城市园林绿化理念深入人心。这些将为加快城市园林绿化建设创造了良好的社会氛围。*市在*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出，要“加强生态建设。实行生态功能区划管理，严禁不符合功能定位的开发活动，构筑以九龙江水系、重要海湾、沿海防护林、生态公益林、自然保护区为主要框架的区域生态安全体系”。近年来*市着力于*城市东部开发，随着城市江滨大道的通达、*城市东部区域几个房地产大盘的建设及江滨公园、碧湖生态园等城市东部绿化轴线的建设，*城市东部的发展逐渐向
6、完善化发展。为了更好服务城市中心东移战略，加快东部城区基础配套设施建设步伐，完善*城市绿地系统，造就优美的东部城市风貌，改善城市生态环境，为百姓提供更多生态休闲场所，*市*区开发建设有限公司提出了该项目的建设。1.2.2建设地点项目分为两个地块，分别为*西溪亲水公园*段和*塔亚热带植物种植园。其中：*西溪亲水公园*段建设地点为*市*区江滨路以南步文段（*大桥-在建九龙江大桥）和蓝田段（*南路-西溪桥闸）；*塔亚热带植物种植园位于*市东部，位于*区324国道旁，和*塔景区相连。其规划范围见附图“项目地理位置图”。1.2.3主要建设内容和建设规模总规划面积2135亩，分为*西溪亲水公园*段（九龙江
7、西溪北岸长8.8公里，建设面积2100亩）和*市*塔亚热带植物种植园总面积35亩。项目建设内容包括公园各功能分区内的园林建筑设施、景观建筑、驳岸与水体工程、服务设施、绿化、园区内道路、广场、停车场以及市政配套设施等。1.2.4建设期限10个月（2012年3月月-2012年12月）。1.2.5投资估算47775.32万元。1.2.6资金筹措由建设单位直接采用BT方式承接建设，回购资金由项目业主多方筹措。第二章 重大建设项目的合法性分析2.1发展规划分析“十二五”时期，随着“海峡西岸经济区”建设的全面推进，*市的经济和社会驶入跨越发展的快车道，有力地推动了城市中心的扩大和发展，根据*市九龙江南岸地
8、区发展战略规划，在不久的将来，*的九龙江南岸将崛起一座高品质生态新城区，代表*城市形象的核心区，堪称*的“浦东”。根据*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，“十二五”期间，*市将大力构建区域协调发展新格局，引导重大项目、新兴产业、优势资源和人口向发展潜力大的“一核两湾”集聚，构筑新型工业化、新型城镇化、现代农业、生态安全四种新格局，其中的“一核”即中心城市核心区，中心城市规划区以*、*、龙海、*开发区和靠近中心城区的南靖靖城、华安丰山、长泰县城及漳浦的佛昙、前亭、马口花博园等，区域规划控制面积2300平方公里，其中*、*、圆山新区、龙海角美、*开发区为中心城市核心区，规划控制面积约640
9、平方公里。项目建设位于规划的中心城区，是符合有关法律法规、国民经济和社会发展规划纲要、九龙江南岸地区发展战略规划、城市总体规划等要求。2.2产业政策分析郊野公园位于*市*区迎宾路，北临云洞岩风景区，南临九龙江。交通工具便利，位置优越，项目建成后可以完善城市功能、提高城市品位、维护生态安全、改善人居环境，满足城市生态改善的实际需要。本项目为城市基础设施建设项目，根据2011年产业结构调整指导目录（2011年本）“第二十三条、城市基础设施”规定的“城镇园林绿化及生态小区建设”的范围，本项目建设本项目属于鼓励类，符合相关法律法规和政策规定，因此，符合国家现行产业政策。项目的建设符合福建省城乡绿化一体
10、化“四绿”工程实施方案（2010-2012年），提出“一年一变化，三年变样”的绿化目标，符合*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出，要“加强生态建设。实行生态功能区划管理，严禁不符合功能定位的开发活动，构筑以九龙江水系、重要海湾、沿海防护林、生态公益林、自然保护区为主要框架的区域生态安全体系”的要求。项目的建设是符合国家和地方相关产业政策要求。2.3前期工作合法性分析本项目经过充分可行性论证，严格按照国有土地上房屋征收与补偿条例、*市区征用土地补偿费用标准暂行规定、*市区房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准、*区人民政府关于调整辖区征地补偿标准的请示及有关法规实施，程序合法，手续齐
11、全。 该项目得到*市政府以及有关部门的批准，*市政府对该项目进行研究决策，提出关于郊野公园建设有关问题的会议纪要（*市*区政府专题会议纪要20124号）；征地拆迁程序正在按照土地管理法、城市拆迁安置补偿条例等有关法律，按部就班依法进行之中。但是，上述依法进行的活动并不能彻底解决合法性的问题。首先，社会各界对征地拆迁的合法性还持有怀疑的态度。其次，该项目虽然属于公益性征地范围，但如果用于商业开发等非公益用途，其合法性必将被质疑。初步估算，上述问题应该受到重视。第三章 重大建设项目的合理性分析3.1项目选址与用地方案3.1.1项目建设地点项目分为两个地块，分别为*西溪亲水公园*段和*塔亚热带植物种
12、植园。其中：*西溪亲水公园*段建设地点为*市*区江滨路以南步文段（*大桥-在建九龙江大桥）和蓝田段（*南路-西溪桥闸）；*塔亚热带植物种植园位于*市东部，位于*区324国道旁，和*塔景区相连。其规划范围为：北临云洞岩风景区，南临九龙江。其地理位置见附图“项目地理位置图”。3.1.2用地方案*市郊野公园*段总规划面积2135亩，分为*西溪亲水公园*段（九龙江西溪北岸长8.8公里，建设面积2100亩）和*市*塔亚热带植物种植园总面积35亩。项目建设内容包括公园各功能分区内的园林建筑设施、景观建筑、驳岸与水体工程、服务设施、绿化、园区内道路、广场、停车场以及市政配套设施等。*区、*区段沿岸郊野公园主
13、要涵盖北溪水岸公园、西溪水岸公园、江滨公园、碧湖生态园、*市郊野公园亲水公园及以沿江公园为延伸的北部林带公园、焦林公园、云洞岩景区、*塔郊野公园。第 36 页 共 37 页3.2土地利用合理性分析3.2.1拟建项目占用土地、主要拆迁建筑物的种类和数量公园总规划面积2100亩，土地使用权现为*区下尾村与东墩村所有，依据*区人民政府关于调整辖区征地补偿标准的请示及土地分类补偿标准，该项目土地属二类地段，按标准征用需支付的费用约8.63万元/亩（征地费7.93万元/亩，征地工作经费0.7万元/亩），合计土地征用费用约18425.05万元。公园规划建设范围内需拆迁房屋约2500m2，房屋拆迁安置补偿采
14、取货币补偿方式，每平方米按500元估算，约需1250万元。3.2.2符合土地总体规划的分析在*市土地利用总体规划（2006-2020年）中，*市中心城区包括市辖两区（*区、*区）、龙海市九湖镇、颜厝镇、榜山镇的部分土地，具体范围：东起东外环城路，西到西环城路，北至北环城路，南至桥南片区的南环城路。项目位于*市*区，总用地面积2100亩，符合土地利用总体规划的用地范围。项目用地范围内地势平坦、无不良地质影响、有可利用的基础设施、交通便利，符合土地利用总体规划的用地发展方向，即“根据城区地形条件、经济发展状况、可开发利用程度、基础设施条件等方面条件，确定未来中心城区用地发展方向以现有城区向周边扩展，其中往东南方向拓展是规划期主要用地发展方向。东部新城市中心区和桥南组团为中心城区建设重点发展空间。新城市中心区为市一级行政、文化和商贸中心。”项目用地符合*市土地利用总体规划（2006-2020年），项目建设用地合理。3.2.3对土地利用规划的影响拟建项目占用耕地、林地等，改变了项目区原有土地的功能，影响了当地土地利用规划，
