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1、本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 九鼎国际城车位定价策略 世联地产九鼎国际城项目组 本报告是严格保密的 n 本策略基于前期提交的车位销售方案制定 n 由于后期车位设计调整方案未出 车位面 积 编号尚未确定 本策略旨在前期设计方 案基础上 对车位作初步分类和定价 策略目的 本报告是严格保密的 目 录 1 项目车位分析 2 推货策略 3 业主需求分析及目标 4 价格策略 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 项目车位分析 本报告是严格保密的 负一层 北区车位 负一层 南区车位 负一层 北区南区合计 标准 车位7995621361 微型 车位52732
2、 子母 车位7613 车位 数量8115951406 摩托 车位9022891191 地下一层共有车位1406个 其中标准车位1361个 微型车位32个 子母 车位13个 摩托车位共有1191个 本报告是严格保密的 负一层 地下一层北区住宅投影范围 不含图示13 14 15区 共有车位452 个 其中标准车位285个 微型车位5个 子母车位7个 摩托车位共 有902个 6区 7区8区10区 12区 1区2区3区4区5区 14区 13区 15区 车位39 摩托46 车位38 摩托40车位35 摩托36 车位52 摩托46 车位56 摩托71 车位36 摩托78 车位61 摩托231 车位31 摩
3、托106 车位48 摩托81 车位33 摩托67 车位120车位113 车位120 注 投影范围不含13 4 5区车位 11区 车位29 摩托100 本报告是严格保密的 负二层 北区 标准车位1164 微型车位11 子母车位11 车位数量1186 摩托车位1281 地下二层北区头 共有车位1186个 其中标准车位1164个 微型车位11 个 子母车位11个 摩托车位共有1281个 按照前期定位 负二层车位规 划为商业用途 本报告是严格保密的 项目车位总结 n项目共有车位2592个 其中标准车位2525个 微型车位43个 子母车位24个 摩托车位2472个 n地下一层共有车位1406个 其中标准
4、车位1361个 微型车位32个 子母车位 13个 摩托车位共有1191个 n地下一层北区住宅投影范围 不含图示4 5 11 13 14 15区 共有车位 286个 其中标准车位285个 微型车位1个 子母车位0个 摩托车位共有649 个 n地下二层共有车位1186个 其中标准车位1164个 微型车位11个 子母车位 11个 摩托车位共有1281个 地下二层前期规划为商业用途 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 推货策略 本报告是严格保密的 推货策略 n按照客户的需求地下一层是车位的需求重点 因此建议全部推出地下一层的 车位作为第一次推售的主力产品 让车位供应主要满足客户
5、的需求 n车位的需求不仅满足本项目的客户需求 同时也要满足部分投资客的需求 n建议推出地下一层北区 不含 4 5 6 11座 如图所示 车 位460个 其中标准车位459个 微型车位3个 子母车位0个 摩托车位共有649个 7区8区10区 12区 1区2区3区 14区 车位39 摩托46 车位38 摩托40 车位36 摩托78 车位61 摩托231 车位31 摩托106 车位48 摩托81 车位33 摩托67 车位120 车位54 13区 本报告是严格保密的 推货策略 7区8区10区 12区 1区2区3区 14区 13区 车位级别分类标准 第一分类标准 根据车位距离各楼栋入口的远近以及 非开间
6、因素 停车倒库 的便利性 第二分类标准 根据车位开间宽度 1区2区3区7区8区10区12区13区14区合计 A类2138122761311900209 B类110277002642120233 C类100200312018 合计3338393661314854120460 备注 1区1个微型车位 7区2个微型车位 12区3个车位开间2 3 13区12个车位开间2 3 本报告是严格保密的 建议地下一层北区住宅投影范围 图示4 5 11 15 16区 车位 351个 其中标准车位342个 微型车位2个 子母车位7个 摩托车位 共有253个 作为村民车位分配用 6区 4区5区 车位35 摩托36 车
7、位52 摩托46 车位56 摩托71 车位66 11区 车位29 摩托100 推货策略 16区 15区 车位113 4 5 6 11座共计308套 按村民分配 351个车位计算 车位比为1 1 14 接近 项目整体车位比 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 业主需求分析及目标 本报告是严格保密的 楼栋套数面积 比例需求车位 8座16约703 2 16约903 4 9座16约703 2 16约903 4 7座30约706 3 30约906 8 10座16约703 2 16约903 4 12座30约706 3 30约906 8 1座54约8611 14 54约13011 3
8、8 2座54约8611 14 54约13011 38 3座62约16513 62 合计494100 206 n九鼎国际城共推出494套 另有308套单 位返还村民 n推出的494套单位中 324套为90平方米 以下小户型单位 占64 另有36 的单 位为130方以上中大户型 n从住宅客户对于车位的需求看 90平方 米以下小户型业主以租为主 对于车位购 买的要求不高 因此在推售策略上我们建 议首先推售住宅投影下面的车位 n从业主的回访来看 165方左右户型业主 车位需求比例约为1 住宅 1 车位 130方左右户型业主车位需求比例约为1 住宅 0 7 车位 90方左右户型业 主车位需求比例约为1
9、住宅 0 25 车 位 70方左右户型业主车位需求比例 约为1 住宅 0 1 车位 n90方以下小户型业主中大部分要看价格 决定是否购买车位 且客户希望最好都是 负一层的车位 业主情况 按165方左右户型业主车位需求比例1 1 130方以上户型业主车位需求比例1 0 7 90方 左右户型业主车位需求比例1 0 25计算 70方左右户型业主车位需求比例1 0 1计算 车 位总需求约为206个 数据来源 销售代表电话回访 本报告是严格保密的 目标 n 车位销售目标 200个 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 定价策略 本报告是严格保密的 比准体系参照 本项目90平方米以下
10、产品约占推售总量的65 小户型单位客户 的经济承受能力有限 结合近期车价下调及周边楼盘车位销售情况不理想的状况 建议以中档楼盘的车位价格作为比准体系参照 n标准车位总价 负一层实收14 5万元 特殊车位特殊调价 n微型车位总价 负一层实收12万元 特殊车位特殊调价 n子母车位总价 负一层实收22万元 n摩托车位总价 负一层实收0 7万 定价策略 特殊调价原则 n面积差异调价 面积差异调价措施为 相差1平米调价1000元 但要保证最大面积车位价格不高 于18万元 个 最小面积车位价格不低于11万个 n交通便捷度调价 紧邻出入口的车位加价5000元 远离出入口的车位减价5000元 此外根据车位 的
11、交通便捷程度做出小幅调价 本报告是严格保密的 价格策略 1区 A类21 B类11 C类1 合计33 n1区车位33 其中微型车位1个 摩托67 A类15万 个 B类14万 个 C类12万 个 注 由于车位设计方案未最终确定 本定 价主要考虑交通便捷 车位类型 开间因 素 不考虑面积 临柱等特殊调差因素 本报告是严格保密的 价格策略 2区 A类38 合计38 n2区车位38 摩托40 注 由于车位设计方案未最终确定 本定 价主要考虑交通便捷 车位类型 开间因 素 不考虑面积 临柱等特殊调差因素 A类15万 个 B类14万 个 C类12万 个 本报告是严格保密的 价格策略 3区 A类12 B类27
12、 C类0 合计39 n3区车位39 摩托46 注 由于车位设计方案未最终确定 本定 价主要考虑交通便捷 车位类型 开间因 素 不考虑面积 临柱等特殊调差因素 A类15万 个 B类14万 个 C类12万 个 本报告是严格保密的 价格策略 7区 A类27 B类7 C类2 合计36 n7区车位36 摩托78 注 由于车位设计方案未最终确定 本定 价主要考虑交通便捷 车位类型 开间因 素 不考虑面积 临柱等特殊调差因素 A类15万 个 B类14万 个 C类12万 个 本报告是严格保密的 价格策略 8区 A类61 B类0 C类0 合计61 n8区车位61 摩托231 注 由于车位设计方案未最终确定 本定
13、 价主要考虑交通便捷 车位类型 开间因 素 不考虑面积 临柱等特殊调差因素 A类15万 个 B类14万 个 C类12万 个 本报告是严格保密的 价格策略 10区 A类31 B类0 C类0 合计31 n10区车位31 摩托106 注 由于车位设计方案未最终确定 本定 价主要考虑交通便捷 车位类型 开间因 素 不考虑面积 临柱等特殊调差因素 A类15万 个 B类14万 个 C类12万 个 本报告是严格保密的 价格策略 12区 A类16 B类29 C类3 合计48 n12区车位48 摩托81 注 由于车位设计方案未最终确定 本定 价主要考虑交通便捷 车位类型 开间因 素 不考虑面积 临柱等特殊调差因
14、素 A类15万 个 B类14万 个 C类12万 个 本报告是严格保密的 价格策略 13区 A类0 B类42 C类12 合计54 n13区车位48 摩托81 注 由于车位设计方案未最终确定 本定 价主要考虑交通便捷 车位类型 开间因 素 不考虑面积 临柱等特殊调差因素 A类15万 个 B类14万 个 C类12万 个 本报告是严格保密的 价格策略 14区 A类0 B类120 C类0 合计120 n14区车位120 注 由于车位设计方案未最终确定 本定 价主要考虑交通便捷 车位类型 开间因 素 不考虑面积 临柱等特殊调差因素 A类15万 个 B类14万 个 C类12万 个 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 THE END
