《房地产行业2020年投资策略：此情可待-国信证券-2019》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业2020年投资策略：此情可待-国信证券-2019（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧全球视野 本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告 深度报告深度报告 房地产房地产 房地产房地产 2020 年投资策略年投资策略 超配超配 维持评级 2019 年年 12 月月 07 日日 一年该行业与一年该行业与沪深沪深 300300 走势比较走势比较 行业投资策略行业投资策略 此情可待此情可待 建议建议 2020 年年加大对优势地产股的配置加大对优势地产股的配置 预计 2020 年政策 舆论对房地产行业更为客观 理性 务实 友善 优势地产 股有望迎来 基本面 政策面 双面改善相叠加的窗口期 以最新收盘价计 20
2、20 年地产板块动态 PE 创历史新低 预计 2020 年板块涨幅的相对排名较 2019 年要 显著靠前 优势地产股的股价将震荡向上 持股体验会好于 2019 年 行情初期 将表现为小步慢走 两步一回头 在市场对 CPI 回落形成较一致预期之后 行情 有望加速 2020 年年稳稳就业就业 稳 稳增长增长将面临更大压力将面临更大压力 31 城调查失业率走势反映出当前 稳就业 已面临一定压力 观察过往 12 年 中国经济增长整体呈现出由高速向中低速演变的大趋势 近 2 年再度呈加速放缓 态势 市场主流观点对 2019 年中国 GDP 增速的预测值约为 6 16 较 2018 年 又下了一个台阶 2
3、019 年前 10 个月 消费 乘用车 工业利润等多项重要经济 指标疲弱 但房地产投资累计同比增速却好于 2015 2018 年的任何一年 对稳增 长功不可没 试想 如果 2019 年房地产投资增速掉落至 5 以下 按完成额来 计算对 GDP 的直接影响 再考虑庞大的上下游产业链的间接影响 GDP 能不能 稳在 5 都成问题 通过对 2019 年房地产投资高增长成因的分析 我们认为若 2020 年不出台力度较大的政策托底以提升开发商拿地 开工 施工的积极性并 鼓励开发商尽快缴纳土地购置费 房地产投资大概率会出现较大幅度的回落 势 必对稳就业 稳增长构成较大压力 房地产房地产将是将是 2020
4、年年中国经济的中国经济的 定海神针定海神针 可拉动庞大的上下游产业链并能直接输血地方财政的中国房地产行业 其在中国 宏观经济的支柱地位毋庸置疑 令人欣慰的是 2019 年 4 季度以来 地方政府 已开始在房地产领域积极地采取松绑措施 舆论也逐渐趋暖 预计 2020 年房地 产政策松绑的力度会更大 频率会更密集 从而使得房地产能有效地输血地方财 政 更好地拉动上下游产业链 更充分吸纳就业 在上述假设下 预计 2020 年 房地产投资增速能维持在 5 以上 销售额继续保持正增长 2019 年房地产投资 增速超预期托住了经济 2020 年作为三大目标全面收官的决胜之年 房地产仍 将是中国经济的 定海
5、神针 选股选股思路思路 建议关注 低估值 双增长 较佳业绩锁定性 的优势地产股 政策偏暖 预计 第二梯队的公司会更加积极进取 维持行业 超配 评级 推荐中南 阳光城 融创 金科 保利 金地 荣盛 蓝光 融信 华润 旭辉 华夏幸福 龙光 宝龙 佳兆业 碧桂园 禹洲 中航善达 合景泰富 华侨城 A 龙湖等 风险风险 一 市场的风险 若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖 二 研究框架的风险 上述策略建议所基于的研究框架为 区瑞明地产 A 股小 周期理论框架 其核心假设在于 商品住宅开发仍是中国的支柱产业 若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大 且能替代商品住宅 开发对中国宏观经济拉
6、动作用的行业 则上述研究框架失效 导致相应地 策略建议亦失效 相关研究报告 相关研究报告 2019 年三季报总结及全年业绩前瞻 增长是 主基调 业绩锁定性较佳 2019 11 08 房地产 2019 年 11 月投资策略 聚焦优势地 产股 2019 11 08 房地产2019年 10月投资策略暨3季报业绩 前瞻 9 月策略预判兑现 长期仍具配置价值 2019 10 11 2019 年中国房地产观察 韧性十足 政策偏 严 2019 09 26 房地产行业专题 2019 年中国房地产销售形 势观察 2019 09 19 证券分析师 区瑞明证券分析师 区瑞明 电话 0755 82130678 E M
7、AIL ourm 证券投资咨询执业资格证书编码 S0980510120051 联系人 王粤雷联系人 王粤雷 E MAIL wangyuelei 独立性声明 独立性声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠 道 分析逻辑基于本人的职业理解 通过合 理判断并得出结论 力求客观 公正 其结 论不受其它任何第三方的授意 影响 特此 声明 0 6 0 8 1 0 1 2 1 4 D 18F 19A 19J 19A 19O 19 房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧全球视野 本土智慧 Page 2 投资摘要投资摘要 关键结论与投资建议关键结论与投资建议 预计 2020 年
8、政策 舆论对房地产行业更为客观 理性 务实 友善 优势地 产股有望迎来 基本面 政策面 双面改善相叠加的窗口期 以最新收盘价计 2020 年地产板块动态 PE 创历史新低 预计 2020 年板块涨幅的相对排名较 2019 年要显著靠前 优势地产股股价将震荡向上 在震荡向上过程中向下回撤 的幅度不会像 2019 年那么大 持股体验会好于 2019 年 行情初期将表现为小 步慢走 两步一回头 在市场对 CPI 回落形成较一致预期之后 行情有望加速 建议关注 低估值 双增长 较佳业绩锁定性 的优势地产股 政策偏暖 预计 第二梯队的公司会更加积极进取 维持行业 超配 评级 推荐中南建设 阳 光城 融创
9、 金科 保利 金地 荣盛 蓝光 融信 华润 旭辉 华夏幸福 龙光 宝龙 佳兆业 碧桂园 禹洲 中航善达 合景泰富 华侨城 A 龙湖 等 核心假设或逻辑核心假设或逻辑 一 2020 年稳就业 稳增长将面临更大压力 二 可拉动庞大的上下游产业链并能直接输血地方财政的中国房地产行业 其 在中国宏观经济的支柱地位毋庸置疑 令人欣慰的是 2019 年 4 季度以来 地方政府已开始在房地产领域积极地采取松绑措施 舆论也逐渐趋暖 预 计 2020 年房地产政策松绑的力度会更大 频率会更密集 从而使得房地 产能有效地输血地方财政 更好地拉动上下游产业链 更充分吸纳就业 在上述假设下 预计 2020 年房地产投
10、资增速能维持在 5 以上 销售额继 续保持正增长 房地产将是 2020 年中国经济的 定海神针 与市场预期不同之处与市场预期不同之处 市场对 2020 年经济增速进一步放缓是有共识的 分歧在于 面临经济增速进 一步放缓的局面 房地产行业政策会不会进一步放松 市场主流观点认为不会 放松 我们则预期会有较大力度的放松 股价变化的催化因素股价变化的催化因素 为了稳就业 稳增长 政策面在房地产基本面的各项指标仍位于增长阶段即开 始前瞻性地松绑 地产股投资获得 基本面 政策面 双面改善相叠加的窗口期 核心假设或逻辑的主要风险核心假设或逻辑的主要风险 一 市场的风险 若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟
11、迟不转暖 二 研究框架的风险 上述策略建议所基于的研究框架为 区瑞明地产 A 股小 周期理论框架 其核心假设在于 商品住宅开发仍是中国的支柱产业 若中 短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大 且能替代商品住宅开发对中 国宏观经济拉动作用的行业 则上述研究框架失效 相应地策略建议亦失效 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧全球视野 本土智慧 Page 3 内容目录内容目录 建议建议 2020 年加大对优势地产股的配置年加大对优势地产股的配置 5 2020 年稳就业 稳增长将面临更大压力年稳就业 稳增长将面临更大压力 5 稳就业已面临一定压力 5 房地产投资高增长对 2019
12、年 GDP 保 6 功不可没 6 2020 年政策若不松绑 房地产投资很可能 失速 7 房地产将是房地产将是 2020 年中国经济的年中国经济的 定海神针定海神针 10 地产上下游产业链长 对国民经济影响大 10 地方政府对土地财政依赖度高 11 中国房地产行业市场容量巨大 13 政策已显现出 趋暖 的信号 13 选股思路选股思路 14 以最新收盘价计 2020 年动态 PE 创历史新低 14 筛选净利高增长标的 16 筛选销售高增长标的 16 筛选业绩锁定性较佳标的 17 筛选进取型标的 18 风险风险 18 国信证券投资评级国信证券投资评级 20 分析师承诺分析师承诺 20 风险提示风险提
13、示 20 证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明 20 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧全球视野 本土智慧 Page 4 图表目录图表目录 图图 1 31 个大城市城镇调查失业率个大城市城镇调查失业率 5 图图 2 全国城镇调查失业率 全国城镇调查失业率 5 图图 3 全部 全部 A 股上市公司当年新增净资产股上市公司当年新增净资产 当年归母净利当年归母净利 6 图图 4 全部民营上市公司当年新增净资产 全部民营上市公司当年新增净资产 当年归母净利当年归母净利 6 图图 5 GDP 同比增速同比增速 6 图图 6 近三年 近三年 GDP 同比增速同比增速 6 图图 7
14、 固定资产投资累计同比增速 固定资产投资累计同比增速 7 图图 8 民间固定投资累计同比增速 民间固定投资累计同比增速 7 图图 9 工业企业利润总额累计同比增速 工业企业利润总额累计同比增速 7 图图 10 社会消费品零售总额累计同比增速 社会消费品零售总额累计同比增速 7 图图 11 中汽协乘用车销量累计同比增速 中汽协乘用车销量累计同比增速 7 图图 12 房地产投资累计同比增速 房地产投资累计同比增速 7 图图 13 2016 年年 2018 年不同能级城市新房销售面积占比年不同能级城市新房销售面积占比 8 图图 14 27 层商品住宅预售及工期示意图层商品住宅预售及工期示意图 8 图
15、图 15 施工面积累计同比增速 施工面积累计同比增速 9 图图 16 三 四线及以下城市新房累计销售面积同比增速 三 四线及以下城市新房累计销售面积同比增速 9 图图 17 土地购置面积累计同比增速 土地购置面积累计同比增速 9 图图 18 土地成交价款累计同比增速 土地成交价款累计同比增速 9 图图 19 房地产部分产业链示意图 房地产部分产业链示意图 11 图图 20 房地产部分配套产业示意图 房地产部分配套产业示意图 11 图图 21 公共财政收入增速与商品房销售面积增速显著相关 公共财政收入增速与商品房销售面积增速显著相关 12 图图 22 近十年地产板块 近十年地产板块 PE 变化变
16、化 15 表表 1 2013 年省 直辖市政府债务对土地出让收入依赖度年省 直辖市政府债务对土地出让收入依赖度 12 表表 2 2018 年之后中国商品住宅潜在总需求测算年之后中国商品住宅潜在总需求测算 13 表表 3 2018 年四季度以来一系列货币政策年四季度以来一系列货币政策 14 表表 4 部分地区房地产政策再度露出 部分地区房地产政策再度露出 放松放松 迹象迹象 14 表表 5 以最新收盘价计部分优势地产股未来两年动态 以最新收盘价计部分优势地产股未来两年动态 PE 一览一览 15 表表 6 部分优势地产股 部分优势地产股 2019 2020 年年 Wind 一致预期归母净利润优势房企一览一致预期归母净利润优势房企一览 16 表表 7 部分优势地产股近三年销售额增速一览 部分优势地产股近三年销售额增速一览 16 表表 8 部分优势地产股 部分优势地产股 PS 估值一览估值一览 17 表表 9 部分优势地产股业绩锁定性一览 部分优势地产股业绩锁定性一览 17 表表 10 部分优势地产股单位市值的有息负债一览 部分优势地产股单位市值的有息负债一览 18 请务必阅读正文之后的免责条
