山西运城市房地产市场调研报告(年月)

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1、运城市房地产市场 2012 12 序 篇首 第一部分 运城市概况 第二部分 运城市房地产市场分析 第三部分 楼盘调查 第四部分 项目概况 第五部分 调查结论 目 录 序 篇首 序 篇首 调研目的 本次调研主要以运城市房地产市场的调研为主 并对部分在售项目进行分析 撰写调研报告 作为公司在运城 市项目投资的参考资料 调研时间 2012年12月 调研人员 宋志刚 谷艳双 张建英 张建华 调研区域 以运城市区为主 对禹都经济技术开发区和空港 新区做重点调研 调研对象 项目地周边及运城市其它区域房地产在售项目 第一部分 运城市概况 6 运城市概况 1 1区域位置及人口方面 运城市古称河东 是三国蜀汉名

2、将关羽的故乡 位于山西省西南部 北依吕梁山与临汾市接壤 东峙中条山和晋城市毗邻 西 南与陕西省渭南市 河南省三门峡市隔黄河相望 全市辖1 区2市10县 133个乡镇 办事处 3338个行政村 全市总人口504 6万 其中城镇人口171 0万 人 乡村人口333 6万 1 2交通方面 高速公路四通八达 全市高速公路居全省第大 同 运 城 运 城 风 陵渡 运 城 三 门峡 东 镇 济 源 等几条高速公路连华北 接中原 达西北 通车总里程达到 14063 5公里 公路网密度达到每百平方公里99 2公里 全市高速公路达到315公里 占全省的 四分之一 北上太原 南下西安 东去郑州都有高速公路直达 运

3、城中心城市到各县市一小时 经济圈已经形成 市内公交有1路 2路 3路 4路 5路 8路 9路 10路 11路 12路 16 路 18路 20路 88路等公交线路 1 3航空方面 截止到2011年12月31日 年客流量达到75万人次 首次突破70万人次大关 运城机场2005年2 月7日通航以来 客流量增长迅速 由最初的5 4万人次增长到2011年的75万人次 在全国民用 机场排位由94名上升至2011年的61名 在山西排名第二 运城市概况 行政区划 运城市辖1个市辖区 10个县 代管2个县级市 即盐湖区 绛县 夏县 新绛县 稷山县 芮 城县 临猗县 万荣县 闻喜县 垣曲县 平陆县和永济市 河津市

4、 运城市概况 运城市GDP一直保持较快增长 十一五 以来 运城市经济总量和人均GDP均有了较大幅度的增长 五年间 GDP总量 从2005年的471 3亿元增加到2010年的827 4亿元 年均增长11 3 人均GDP由9484元增加到 16175元 年均增长10 6 2011年 运城市经济总量和人均GDP更是迈上一个新台阶 当年 全市GDP总量跃上千亿元台阶 达到1016 8亿元 人均GDP达到19732元 按当年平均汇率 计算 超过3000美元 达到3055美元 运城市概况 运城市城市总体规划系运城撤地设市后于2000年10月正式编制 2003年4月21日经 省人民政府批准 城市规划范围包括

5、市区8个办事处和永济市蒲州境内40平方公里 总 面积约为600平方公里 总体规划期限 2001 2020年 城市性质是 晋南和晋 陕 豫黄河金三角地区重要的中心城市 具有河东文化特色的工贸旅游城市 城市市区远 期用地规模50平方公里 人口规模52万人 城市用地发展方向 规划以向东 向北发 展为主 远景适度向西发展 近期建设重点为东城区 中期建设重点为北城区 远期 重点是东北工业区 逐步改造老城区 1 运城市城市总体布局形成 一主两幅 三个城市中心和三个工业片区的城市组团 一主 指以市委 市政府为中心的老城区 两幅 指高专东路以东以安邑 八一 水库为中心的城东区和铁路以北的城北区 三大工业片区

6、西北工业片区 西南工业 片区 2 道路系统布局结构为 两环九横九纵 两环 内环为国粮街 高专东路 红 旗街 圣惠路 外环 为西外环 南二环 东外环 北外环 九横 由北向南分 别为 岳北街 国粮街 条山街 棉北街 工农街 蜀都街 河东街 红旗街 银湖 街 九纵 由西至东分别为 大渠路 圣惠路 解放路 人民路 建设路 中银大 道 槐东路 高专东路 安中路 邑东路 运城市 房地产项目分布概况 中心区板块 南风广场及其周边地域是公认的 城市核心 是政府办公所在地 高档 商业 餐饮云集 拥有便捷的交通和 完善的生活配套 东区 北郊板块 由于受到盐湖的影响 城市规划 的主导方向为东和北两个方向 房地 产市

7、场发展追随城市发展 逐步形成 区块聚集 机场路板块 随着运城机场投入使用 城区通 往机场的道路沿线日益成为热点发展 区域 尤以禹都和空港开发区为最 东区板块 机场路板块 北郊板块 中心区板块 第二部分 运城市房地产市场分析 区域房地产市场环境分析 1 1 区域整体发展情况 2005 2020年城市用地发展方向 规划以向东 向北发展 为主 远景适度向西发展 近期建设重点为东城区 中期建设 重点为北城区 南区 旧城区改造 南风工业园区 西区 中低收入者居住区 北区 新区 中高端收入 者居民 中城 商业中心 空港 开发区 机场港口 区 东区 政治中心 区域房地产市场环境分析 1 1 区域整体发展情况

8、 区域房地产市场环境分析 1 1 区域整体发展情况 区域房地产市场环境分析 1 1 区域整体发发展情况 1 10月份 全市累计完成房地产开发投资41 3亿元 比上年同期增长69 9 其中住宅投资29 9亿元 同比增长82 4 占比72 4 商业营业用房投资7 0亿 元 同比增长102 7 占比16 9 从运行趋势看 房地产开发投资持续保持高位运行 但同比增速呈现回落走 势 一季度 全市房地产开发投资累计完成7 8亿 同比增长89 1 二季度累计 完成21 9亿元 同比增长95 5 三季度累计完成36 4亿元 同比增长81 5 1 10月房地产开发投资增速回落至69 9 随时间推移 投资增速预期

9、继续回落 但 增长幅度仍将远超往年 房地产开发投资保持高增速 区域房地产市场环境分析 1 1 区域整体发发展情况 1 10月 全市房地产开发资金来源合计82 7亿元 同比增长65 5 其中 本年资金到位56 2亿元 同比增长68 0 在本年到位的资金中 自筹资金 20 5亿元 同比增长96 4 定金及预收款26 6亿元 同比增长84 1 国内贷 款2 3亿元 同比下降29 2 资金到位的高增长对投资增长形成了有力支撑 但从资金结构看 开发风 险也相应提高 自筹资金和定金预收款占本年资金到位的83 8 比重偏高 增速偏快 而国内贷款到位的大幅回落印证了宏观政策面对房地产业调控的持 续性 建设资金

10、到位情况良好 区域房地产市场环境分析 1 1 区域整体发发展情况 统计数据显示 1 10月全市房地产项目施工房屋面积747 2万平方米 同比增 长16 8 其中 住宅施工面积581 5万平方米 同比增长19 1 商业用房施工面 积118 3万平方米 同比增长19 9 在所有施工面积中 新开工房屋施工面积共280 5万平方米 同比增长35 7 其中 住宅新开工面积233 5万平方米 同比增长43 6 商业用房新开工28 3万平 方米 同比增长7 8 商品房在建规模持续增长 区域房地产市场环境分析 1 1 区域整体发发展情况 1 10月全市商品房销售面积实现129 6万平方米 比上年同期下降5 4

11、 其中 商品住宅 销售面积实现112 1万平方米 同比下降10 1 商业用房销售面积完成16 3万平方米 同比增 长46 4 从房源类型看 期房和现房销售双双回落 在所有销售面积中 现房销售完成58 0万 平方米 同比下降7 5 期房销售面积71 5万平方米 同比下降3 6 与销售面积回落相对应 已竣工房屋待售面积呈现增长趋势 至10月末 全市商品房待售 面积160 4万平方米 同比增长15 8 其中住宅待售面积123 0万平方米 同比增长15 0 商 业用房待售面积31 3万平方米 同比增长14 3 从统计数据分析 房地产投资的高速增长必将导致新一轮的房源供应增大 而商品房销售 量的萎缩趋势

12、如不能迅速扭转将可能导致市场供需关系的失衡 不利于全市房地产业的健康发 展 商品房销售面积回落 待售面积增长 1 从目前调查来看 运城区目前在售的项目中多层 小高层和高层并存 多层和小高层比较受 欢迎 对高层住宅有一定的抗性 2 在售项目户型以两居室和三居室为主 两室户型面积主要集中在90 110平米 三室户型面积 在110 140平米左右 90平米以下户型较少 140 200平米的大平层户型存在一定比例 在售项目 户型普遍偏大 这与当地房价较低 老百姓的居住习惯有一定的关系 随着房价的上涨 紧凑型 户型越来越受欢迎 3 在售项目客户来源主要以运城市区和县城客户为主 外地客户较少 30 50岁

13、为主力客户群 购房用途主要以改善居住条件 子女结婚上学用房为主 部分客户为投资客户 4 在售开发项目以本地开发商为主 市场处于由内向型向外向型转化过程中 进步缓慢 随着 与外部联系的加强和外地开发商进入 竞争态势将明显增强 5 市场产品开发品质低 同质化严重 缺乏创新 不能满足中高端客户的升级置业需求 高端 需求部分流向西安 郑州 太原等上一级城市 6 在售项目售楼处装修档次普遍不高 营销水平一般 但部分高端项目营销水平相对较高 后 期小区物业 绿化等档次较高 7 土地多头供应 供应情况不透明 地价差异大 整体地价偏低 导致地价对房产价格影响较 低 进而使小高层和高层产品在市场发展初级阶段存在

14、接受抗性 区域房地产市场环境分析 1 2 市场供需特征 1 老城区民宅的单间出租 条件较差 租金为200元每月 租客为单身且收入在2000元以下者 2 原住居民自建的公寓型出租房 条件较为理想 带普通家 具家电 租金为350 500元每月 租客为高收入单身者或两口之 家 3 各小区内的出租房 条件较好 为两房或三房 租金为 500 1000元每月 租客为结婚且有孩子 为满足日常生活及孩子 上学等 区域房地产市场环境分析 1 3 二手房市场 第三部分 楼盘调查 运城市重点在售楼盘一览表 隆港国际中心 开 发 商 运城市隆港房地产开发有限公司 项目位置 国粮街与邑东路交叉口 售楼电话 0359 2

15、592222 2612222 双子座大厦 开 发 商 山西乾得隆房地产开发有限公司 项目位置 运城市机场大道与空港新区康杰 路交汇处 售楼电话 0359 8638888 奥梅花园5期 开 发 商 天兆地产 项目位置 运城市空港医院对面 售楼电话 0359 8617555 666 阳光嘉苑 开 发 商 山西鸿德房地产开发有限公司 项目位置 运城市空港新区康杰中学西门 售楼电话 0359 2472222 2593333 天兆财富小屋 开 发 商 山西云天房地产开发有限公司 项目位置 康杰中学后门 康西路旁 售楼电话 0359 6367118 凤鸣苑 开 发 商 运城市恋家房地产开发有限公司 项目位

16、置 运城市空港北区康杰西路 售楼电话 0359 6388899 2555666 清尚创意城 开 发 商 运城市清尚房地产开发有限公司 项目位置 运城市盐湖产业园区 售楼电话 0359 8616666 云天格调 开 发 商 山西云天房地产开发有限公司 项目位置 运城市空港新区康杰中学南300米 售楼电话 0359 8617777 7778 橄榄城 开 发 商 运城市恺鑫房地产开发有限公司 项目位置 运城市机场大道库东路东北角 售楼电话 0359 2566888 2566999 凤凰财富广场 项目位置 运城市机场大道丰喜总部对面 开 发 商 山西鼎鑫置业 售楼电话 0359 2590777 尚东城 开 发 商 山西金博雅房地产 项目位置 运城市机场大道库东路3号 售楼电话 0359 2488888 感恩广场 开 发 商 山西荣坤房地产开发有限公司 项目位置 盐湖区产业园学院路 售楼电话 0359 6361614 鼎鑫黄金水岸3期 开 发 商 山西鼎鑫置业 项目位置 运城市库东路2号 售楼电话 0359 2488077 2488058 运城市重点在售楼盘一览表 重点在售项目情况 产品类别 住