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1、第七章 房屋及设施设备管理 第一节 房屋及设施设备概述1、简述房屋及设施设备管理的概念答：房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。2简述房屋种类的划分？答：（1）按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混泥土结构和其他结构。（结构材料）（2）按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。（承重方式）（3）按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。（层次和高度）按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。3、简述房屋的基本组成部分？房屋的基本组成部分包
2、括以下三部分：（1）结构部分：基础、承重结构、非承重墙、屋面、楼地面等；（2）装修部分：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；（3）设施设备部分：水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。4、简述设施设备的种类和组成？答：设施设备的种类和组成主要包括以下方面：（1）供配电：变压器、配电柜和线路；（2）消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓系统、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统。（3）空调：中央空调、局部空调、混合空调。（4）采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖。（5）给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沉沙井和化粪池。（6）电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯。
3、（5）电信和智能化系统：电话、有限卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统。6、简述房屋及设施设备管理的基本要求？答：（1）做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并且始终把安全管理工作放在最重要的位置上。（维护保养与安全的重要性）（2）开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。（技术更新与节能降耗）7、简述房屋及设施设备评价的主要参考指标？答：房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。（1）房屋完好率：房屋完好率，是指完好房屋与
4、基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。（2）危房率：危房率就是指危险房屋的建筑面积占房屋总面积的百分比。根据房屋的完好及损坏程度，将房屋的完损等级分为以下五类:完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。（3）设施设备的完好率：设施设备的完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。8、简述房屋及设施设备管理的内容与方法？答：（1）使用管理。一方面是要求业主或者物业使用人正确使用房屋及设施设备，另一方面是要求物业管理单位认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作。（2）维修保养。维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑，损耗或故障
5、时的维修；必要情况下的专业测试；无法维修或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。（3）安全管理。通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。建立健全各类安全管理制度并严格遵守。提供必要的安全和防护装置装备。（4）技术档案管理。（5）采购和零备件管理。（6）工量具和维修用设备的管理。（7）外包管理。（8）技术支持。第二节 房屋及设施设备维修养护与计划的制定1、简述房屋及设施设备维修养护的方式？答：（1）预防性维修：为了降低故障率或者防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是物业管理应提
6、倡的主要维修养护方式。预防性维修有以下几种方式：计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备的状态监测和技术诊断的基础上，按实际需要进行维修的预防维修方式。改善型预防维修。对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。（2）事后维修：事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行维修。（3）紧急抢修：紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。 2、简述房屋及设施设备的修理类别？
7、答：房屋及设施设备的修理类别包括：大修、中修和小修。3、简述修理周期、修理间隔期和修理周期结构的概念？答：（1）修理周期：对已使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间；对新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大修之间的间隔时间（单位：月或年）。（2）修理间隔期：修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间（单位：月）。（3）修理周期结构：修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如小修 小修 中修小修小修大修。4、简述房屋及设施设备维修养护计划的种类?答：（1）按时间进度编制的计划可分为：年度维修保养计划；季度维修保养计划；月维修保养计划。（2）
8、按修理类别编制的计划可分为：房屋维修养护计划；空调系统维修保养计划；供配电维修保养计划；消防系统维修保养计划等。5、简述房屋及设施设备维修保养计划的编制依据？答：维修养护计划的编制依据为：（1）房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；（2）房屋及设施设备的使用要求和管理目标；（3）安全与环境保护的要求；（4）房屋及设施设备的技术状态。6、简述编制房屋及设施设备维修养护计划应考虑的问题？答：（1）物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可减少对日常使用的影响；（重要设施设备的提前检修）（2）应考虑维修保养工作的平衡，使全年工作能均衡地进行。对待修理的设施设
9、备应按轻重缓急安排计划；（均衡维修计划）（3）应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；（4）应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养，如果能力或资源不足，就应该考虑项目外包或寻求技术支持，不应降低维修保养的技术要求；（根据自身实际情况考虑是否需要技术支持和项目外包）（5）计划最后确定前，资金一定要落实，确保计划内每项工作的资金都有足额的保障，否则，应该按照轻重缓急做删减调整，重新制定计划；（计划确定前，资金一定要落实，否则需要调整计划）（6）所制定的计划应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；（7）对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰
10、期检修，以缩短停歇时间（如中央空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等）。（关键性设备的非高峰期检修）7、简述编制房屋及设施设备维修养护计划的流程？答：编制维修养护计划的流程如下：（1）明确目标；（2）收集材料：以往运行记录、技术状况诊断、技术档案资料。（3）计划草案编写；（4）计划草案论证；技术可行性分析、资源的满足情况、资金的落实情况、能否满足需求、计划的可执行性和验证办法。（5）计划确定，履行必要的批准手段，一般还要向业主进行必要的解释或说明；（6）执行计划，根据实际情况的变化进行适当的调整。8、简述房屋及设施设备维修养护计划的内容？答：维修养护计划的内容包括：（1）维修养护的对象：名称
11、、位置、状态、范围。（2）维修养护的责任人：人员构成、分工和责权。（3）维修养护的标准：包括养护的频次和时间间隔。（4）维修养护的方法：包括必要的程序和规定。（5）维修养护效果的验证：包括验证的方法、记录等。9、简述房屋及设施设备维修养护计划的实施？答：（1）修前预检。修前预检是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。修前预检可按下面的步骤进行：技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和技术指标。其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况；使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷；进行外观检测；进行运行检查，开动设备，观察运行情况；
12、按部件解体检查；预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料。（2）修前资料准备。修前预检结束后，工程技术人员需准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。（3）修前工艺准备。资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。（4）其他准备。其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。（5）组织实施。要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制一下几个因素：质量控制；进度的控制；成本控制。（6）验收和存档。第三节 共用设施设备的运行
13、管理1、简述共用设施设备的运行管理主要包括哪些内容？答：共用设施设备的运行管理主要包括以下内容：（1）制定合理的运行计划；（2）配备合格的运行管理人员；（3）提供良好的工作环境；（4）建立健全的必要规章制度；（5）设施设备的状态管理；（6）节能管理；2、简述在设施设备的运行管理中如何制定合理的运行计划？答：根据设施设备和物业的实际情况所制定的合理使用计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。3、简述在设施设备的运行管理中如何配备合格的运行管理人员？答：物业服
14、务企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应的操作者，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还还需经政府主管部门组织考核发证后上岗。4、简述在设施设备的运行管理中如何提供良好的工作环境？答：工作环境不但与设施设备的正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。5、在设施设备的运行管理中如何建立健全必要的规章制度？答：（1）实行定人、和凭证操作设备制度，不允
15、许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。（2）对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。（3）操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。6、简述设施设备的运行管理中如何进行设施设备的状态管理？答：（1）设备及检查。设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，提高维修质量和缩短维修时间。按检查时间的间隔，通常分为日常检查和定期检查。日常检查：日常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施。定期检查：定期检查是在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查，属定期维护保养内容。（2）设备的状态监测。设备状态监测分为停机监测和不停机监测（又称在线监测）。设备的状态监测根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器，通常采用的有直接检测、绝缘性检测、温度检测、震动和噪声监测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。（3）定期预防性试验。对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备，由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，通过实验可以及时发现问题、消除隐
