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1、片区价值 滇池前海国际央区解读 片区价值 滇池前海国际央区解读 1 滇池是昆明最大的 IP 根据时间演进 昆明城刚开始发展的是 滇池 湖边有城 后来城里有湖 翠湖 而未来 昆明是更大的城里有湖 滇池 翠湖地段虽好但毕竟相对有限 而滇池远比翠湖大 可开 发的地域在理论上是翠湖周边的数百倍 翠湖时代到滇池时代的进化 从 2009 年就开始提 的 2016 年 国务院批准通过了昆明 南延北拓 的城市发展方向 滇池片区的价值再次 得到诠释 在今年 1 月 10 日的昆明市官渡区第十一届委员会第八次全体会议上 官渡区委 书记再次强调 随着区域性国际中心城市建设的深入推进 昆明城市发展已经从 翠湖时 代
2、进入到 滇池时代 在昆明整体向南的趋势下 滇池的价值彰显无疑 无论是昆明 在以前的翠湖时代还是现在的滇池时代 择水而居则象征着一种尊贵的生活 在居住美学中 水景也被赋予着极高的精神内涵 2 滇池会展板块是滇池的新央区 为什么滇池会展板块能够成为滇池前海国际央区 会展板块之于昆明 正如前海之于深圳和 珠三角 前海半岛扼守深圳湾与珠江出海口交汇处 成为深圳 双中心 之一的 前海中心 核心区域 是因其得天独厚的区位与经济优势 迅速发展成为创新金融 会计法律服务 信 息产业 科技服务 通讯及媒体服务等现代服务业中心 片区功能定位和产业发展都占据了 产业链最高端的位置 面向国际前沿并辐射包括香港在内的整
3、个珠三角 在昆明 会展板块 也是居于会展经济和文旅休闲产业链的龙头地位 在昆明向南并确立了城市新中轴的过程 中 居于最前端位置 成为引领环湖开发和云南一带一路下辐射南亚东南亚的前沿地带 堪称昆明的前海国际央区 从环滇沿线发展来看 2016 年 国务院批准通过了昆明 南延北拓 的城市发展方向 滇 池板块毫无疑问是 南延 的大方向 而且由于昆明三面环山的地势特征 南延 空间也 大大超过 北拓 昆明向南成为了城市发展的大趋势 环湖开发将决定昆明的未来 早在 2003 年 昆明市就提出了现代新昆明建设蓝图 其中提到 到 2020 年 昆明要发展为 一 湖四片 的新型城市 一湖 是指滇池 四片 则是围绕
4、滇池建设的昆明四个片区 在 此过程中 最早向南延伸的滇池路沿线开发兴起 迎来了大量低密洋房与别墅项目 随之成 就当时昆明最宜居板块的盛名 成为了早期的滇池中心 然而 经过多年的房地产开发 虽 然使滇池路沿线的度假区成为了的昆明 富人区 却也越来越无法满足昆明对于滇池的期 盼 并且缺乏高起点规划所带来的产业单薄 配套不足 交通拥堵 一直是令人困扰的问题 不论是商业体量还是发展空间 滇池路都逐渐无法满足城市更新和向南拓展的需要 虽然 呈贡新区 滇池东岸和南岸等新区域的开发已渐成气候 但地缘关系才是决定了中心价值的 金标准 离昆明主城最近的滇池北岸中心地位并未动摇 由于巫家坝 会展板块城市新中轴 的
5、确立 昆明向南的主力方向越发清晰 昆明奔向和拥抱滇池的前锋 正是飞虎大道这条新 中轴紧邻滇池的南端 也是这条新中轴上开发最为成熟 产业支撑力度最大 配套最为齐全 的会展板块 作为昆明城市南延过程当中率先推进的区域之一 当之无愧地举起了滇池新中 心的大旗 昆明新三条城市发展轴 其中一条是行政中心的变迁路径 从老城区到呈贡新城 区 这代表整个城市的发展中心向东南 另一条是晋城到昆明主城区 是昆明城沿滇池从南 到北的迁移路径 而第三条就是目前的长水机场和昆明高铁南站 作为进入昆明最大的两大 运输入口 这是昆明最重要的人口增加极 在第一个交集点所形成往下的部分 囊括了滇池 国际会展中心片区 从区位上看
6、 滇池会展板块恰好位于主城区的正南方 是滇池沿岸距离主城最近的地带 板 块归属的三个半岛片区 是沿岸唯一一个能够深入滇池的区域 宝丰 福保 星海 老盘龙 江 大清河等湿地呈带状分布 超过 7000 亩的湿地公园强调着昆明引以为傲的生态湖居资 源 从片区能级来看 在昆明向南发展的大趋势下 滇池会展板块依湖而起 总占地面积 2300 亩 总建面约 500 平米 斥 400 亿元巨资打造 规模位列西南第一 全国第三 成为昆明的 新名片 目前滇池会展中心成为南博会永久场馆 以世界的能量辐射东南亚的影响力还将进 一步凸显 环湖东路和飞虎大道 一横一纵 架起滇池会展板块的十字交通动脉 环湖东路 沿线的开发
7、代表了昆明滇池板块的精华 飞虎大道则清楚划分出城市的新中轴 另外昆明南 北大道建设也被提上日程 这条长约 12 36 公里双向 6 车道的城市 I 级主干道 从北京路直 达滇池半岛 昆明城市中心南移的格局正在形成 整个滇池会展板块的区域未来潜力令人震 惊 从板块的配套来看 早在 2008 年 昆明环湖路沿线的湿地建设就已经启动 特别是会展板 块三个半岛的湿地建设 由于拥有绵延 10 多公里的湖岸 以及十多条入滇河道 在片区的 开发中 湿地公园的建设一直是历年滇池治理的重点 从早期的五甲塘湿地 西亮塘湿地 宝丰湿地 星海湿地一期 海东湿地 到最近即将大规模实施的环三个半岛湿地建设 十多 年来的投
8、入巨大 难以准确计算 粗略估算就可以发现 目前三个半岛已经建成的湿地公园 面积已有 4750 亩 加上即将实施的半岛湿地 会展片区环滇湿地连接起来的生态绿色屏障 总面积将超过 7000 亩 远远超过巫家坝中央公园 5070 亩的规模 成为整个昆明主城范围内 真正意义上的 城市绿肺 会展片区由此将成为昆明主城范围内最具规模 同时也是最为 密集的城市滨湖景观带 滇池会展板块的生态宜居属性将再度升值 在城市发展的价值天平 上又增加了重要砝码 为此 昆明除了长期致力于滇池水质治理 改善优化片区环境 对于 这个昆明的前海央区更是不吝投入 滇池会展中心整体 400 亿的投资规模 在昆明市的重大 建设项目中
9、首屈一指 甚至超越了长水机场一期 230 亿 地铁 4 号线 266 亿 5 号线 193 亿 的总投资 也是众人瞩目的巫家坝中央公园投资额的两倍 这样的巨量投入正是会展片区成 为构建昆明新中轴 领航昆明向南的底气所在 更难能可贵的是 与昆明其他重点发展区域 相比 滇池新央区不仅在投入量级上胜出一筹 还在开发成熟度上明显处在领先地位 换句 话说 滇池新央区的重要配套落地和实现的速度非凡 另外 根据规划滇池会展片区内将配 建 13 所小学 共计 468 班 11 所初高中 合计初中 237 班 高中 213 班 36 所幼儿园 共 计 522 班 可以说是整个昆明教育资源最为集中的区域之一 目前
10、 片区配套的云大附小会 展学校已经开学 另外五甲塘片区最新规划的 21 班中学也将于今年 5 月施工建设 为片区 新增重磅教育资源 此外 片区的医疗规划用地都已确定 延安医院等综合性大医院入住均 有较强落地可能性 再加上目前滇池会展中心已经引进的王府井奥特莱斯商业 以及风情旅 游小镇 主题公园等游乐配套设施 强大的会展商圈为周边带来了经济发展的强劲引擎 从板块的成长性来看 对于昆明的其他发展重点区域 滇池会展板块可以说是发展最早的一 批 从目前来看 也是发展较为成熟的片区 正由于滇池会展板块最具成长性 也最可以预 见未来的蓬勃 因而成为了昆明近年炙手可热的开发区域 房价也水涨船高 在锐理数据所
11、 划分的 12 个昆明房地产板块中 截至 2018 年年底 滇池板块的成交均价为 16763 元 平方 米 仅次于一环内的中心板块 支持着滇池板块价值的 不单有产业 交通 配套等潜力因 素 难以复制的滇池湖居资源才是片区得以成为价值高低的重要原因 分析片区房价就可以 看出这一点 越是远离主城区靠近滇池的房价反而越高 这种与主城环线定价规律背离的反 常现象也仅仅出现会展板块 不得不说 滇池湖居资源的巨大价值正在释放 但湖居资源同 时也是极为珍稀的 严格来说 环湖路的靠湖内侧基本属于生态禁建区 那么会展板块最珍 贵和最有价值的地段 其实也仅有沿着滇池水岸修建的环湖东路北侧而已 简单说 这样的 地块
12、和项目本就屈指可数 而且只会越来越少 3 万科在前海国际央区内是怎样的角色 看情况而定 先不要做输出 作为率先进入滇池会展板块进行住宅开发的大型房企 万科的远见再一次得到证明 环湖东 路沿线 万科连布三子 万科银海泊岸 占地 550 亩 万科翡翠滨江 占地 242 亩 以及最新发布的万科 500 里 约 350 亩 三盘联动 拓地千亩 站位一线湖居景观 触手 可及强大的会展配套 傲居滇池会展板块核心 万科会展三盘的地段优势都相当突出 万科银海泊岸紧邻盘龙江与正大河 万科翡翠滨江处 于盘龙江与大清河之间 万科 500 里更不仅南面滇池湖岸 更以滇池会展中心为邻 被视为 滇池新中心的灯塔之作 不难
13、看出 万科在滇池会展板块布局的这三个住宅项目 都持有近 乎完美的生态湖居资源 拥有区域内最纯正的滇池湖居血统 南向山水 北面繁华 成为诠 释滇池新中心的典范之作 购买万科 500 里的十大理由购买万科 500 里的十大理由 一 片区价值 滇池前海国际央区 一 片区价值 滇池前海国际央区 1 滇池是昆明最大的 IP1 滇池是昆明最大的 IP 随着区域性国际中心城市建设的深入推进 昆明城市发展已经从 翠湖时代 进入到 滇池 时代 滇池老中心 位于滇池旅游度假区 滇池路沿线一块 已经有了 20 年的发展周 期 空间消耗殆尽 无更多的发展空间 环滇板块的发展 如呈贡 滇池东岸 滇池南岸兴 起发展 地缘
14、关系才是决定中心价值的黄金坐标 滇池北岸是离主城区最近的最大的一块连 片开发的区域 未来区域配套丰富 2 片区发展相对更为成熟2 片区发展相对更为成熟 1 从片区开发时间和开发周期来看 会展片区未来发展更为成熟且已开发 10 年 未来潜 力大 指标巫家坝草海会展 开发建设时间2017 年2018 年2008 年 已开发 10 年 预计开发周期10 年7 10 年 规划不明确 5 年 人口可达天花板 3 区位配套方面 既享城市繁华 又得滇池宜居生态环境 3 区位配套方面 既享城市繁华 又得滇池宜居生态环境 会展片区位于主城正南方 是距离主城最近 滇池新央区的核心位置 板块归属于三个 半岛 是沿岸
15、唯一一个深入滇池的区域 配套最齐全的观滇项目 会展板块也是居于会 展经济和文旅休闲产业链的龙头地位 在昆明向南并确立了城市新中轴的过程中 居于 最前端位置 成为引领环湖开发和云南一带一路下辐射南亚东南亚的前沿地带 堪 称昆明的前海国际央区 二 经济价值 一带一路 会展产业 二 经济价值 一带一路 会展产业 1 一带一路 成就云南发展1 一带一路 成就云南发展 昆明面向 三亚 东南亚 南亚 西亚 肩挑 两洋 太 平洋 印度洋 的独特区位优势 成为一带一路经济带上的重点城市 是中国中南经济走廊 孟中印缅经济走廊以及长江经济带的重要支点 2 会展产业带动 2 会展产业带动 1 产业带动 昆明作为一个
16、旅游文化名城 整体对于产业规划为 一产做特 二产做大 三产做强 会展产业作为三产范围 主要以会展会务 旅游服务 商业贸易为主 且现代会 展业属于新兴朝阳产业 属于高净值 低污染 高引流性产业 对未来片区人口增长 经济 发展 旅游业发展有较强的带动作用 会展业与旅游业 房地产业并称为世界 三大无烟产 业 其中 现代会展业作为 21 世纪的朝阳产业 是对外交流的窗口 能够吸引人流 信 息流 资金流的大量涌入 是一座城市里财富流 商务流集中的坐标点 据测算 国际上会 展业对相关产业的带动系数为 1 9 即若某一次会展的直接收入为 1 则对如餐饮 交通 旅游 酒店等相关产业的带动收入 2 经济带动 会展中心的开发建设及整体运作 以会展经济和旅游经济为中心 将形成 约 10 公里的经济辐射圈 以约 1 9 如 2017 年会展营业总收入 10 76 亿元 可拉动相关 行业收入达 96 84 亿元 的拉动系数带动周边服务业的快速增长 形成会展产业链条 全面 提升昆明旅游价值 预计新增就业岗位约 2 万 5 千人 增加就业人数超 10 万人 吸引旅游 人数超过 20 万人次 年 每年举办
