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1、安徽铜陵台湾风情商贸文化城 项目市场 规划 营销 招商整合报告 项目开发部 2011 12 13 地块项目属性定位 铜陵市城市概况 铜陵市房地产市场 地块项目规划建议 1 2 3 4 报告目录 地块项目营销说明 5 招商运营说明 6 铜陵市城市概况第一部分 铜陵城市概况 铜陵经济概况 铜陵城市规划 Part 1城市概况 地理位置 铜陵市位于安徽省中南部 长江下游南岸 距上海450公里 杭州370公里 武汉395公里 南京180公里 距合肥168公里 距上游安庆市 101公里 下游芜湖84公里 距黄山风景区170 公里 九华山风景区80公里 徐 州 黄 山 公路线在铜陵长江大桥过江 两山一湖 旅
2、游区北大门 皖中南中心城市 芜马铜经济圈的骨干城市 铜陵位于武汉 上海长江经济带上 是长 三角区域重要的资源型城市 地理位置优势 沪蓉 京台交通大动脉在此汇聚 地理位置说明城市概况 1956年 经国务院批准 铜陵正式建市 由省直辖 以后随政治经济形势变化 行 政区划曾多次更迭 现铜陵市辖区为一县三区 分别为铜陵县 铜官山区 狮子山区和郊区 总面积1113平方公里 其中市区面积227 平方公里 总人口81 35万人 其中市区 人口43 43 万人 铜陵市铜的储量占全省70 以上 硫铁矿 储量位居华东第一 全国第二 石灰石 黄金和白银的储量均居全省之首 行政区域说明 行政 划分 区 县名 面积 平
3、方千米 人口 万人 区 县政府所驻地 市辖 区 铜官山区3630淮河大道 狮子山区538 3狮子山路 郊区1547金山东路 县铜陵县87632人民大道 地广人稀 资源丰富 城市概况 全市总人口81万左右 城镇居民43 4万左右 城市化水平达到58 2 这是由于铜陵只下辖一个铜陵县 城镇居民占户籍总人口比重较大 有利于 提高城市化进程 人口状况说明 户籍人口比重大 利于城市化进程 城市概况 交通说明 交通体系完善 快速连接苏浙沪 城市坐拥长江黄金水道 是长江航道万吨轮 的终点站 铁路 铜九铁路 高速 合铜高速 铜黄高速 沿江高速 城市主干道 滨江大道 铜官大道 铜都 大道 沿新大道和横向的环城北
4、路 铜芜 路 沿江快速通道 形成铁路 水路和公路与城市道路有机衔接 协调发展的快速综合交通运输体系 快速通达苏 浙 沪 城市概况 城市定位及发展机遇城市概况 铜陵城市发展定位 全国铜产业基地 电子材料产业基地 长江中下游重要工贸港口城市 皖中南中心城 铜陵市发展机遇 自1956年建市以来 铜陵立足资源基础 依托区位优势 经过四十多年的建设 形 成了以有色 化工 建材 机电 轻纺为 支柱 煤炭 食品 医药等相应发展 拥 有 34个行业 133个门类 数千种工业产 品的综合工业体系 成为皖江地区一座新 型的工贸港口城市 铜陵市 一座新兴的工贸港口城市 也是中国著名的黄山 九华山旅游风景区的大门 2
5、010年 铜陵市共实现地区生产总值466 6亿元 居全省第三 经济实力强劲 铜陵市正按照 一主两副 城市发展总体规划 积极稳妥大力发展 城市概况小结 经济概况Part 2 生产总值 GDP 经济概况 铜陵市2006年2007年2008年2009年2010年 全年实现生产总值 亿元 243 55286 83325 31343 72466 6 人均GDP 元 3430339838448704644963054 2007年末 铜陵市人均GDP 已达到4000美元 标志着铜陵房地产进入高速发展期 截止2010年末 铜陵市人均GDP达到63054元 远高于周边城市 人均可支配收入经济概况 截至2010年
6、末 城镇居民人均可支配收入18690元 较2009年 增长11 5 居民可支配收入大幅度上升 缺乏消费引导 铜陵市 2006年2007年2008年2009年2010年 城镇居民人均可支配收入 元 1128013266151731676918690 增长率 18 4017 6014 4010 5011 50 城镇人均消费支出经济概况 截至2010年末 全年城镇居民人均消费性支出12877元 较2009年 增长27 3 居民消费意愿强烈 利于项目开发 铜陵市 2006年2007年2008年2009年2010年 城镇居民人均消费性支出 元 8065920596051011412877 增长率 19
7、90 14 10 4 40 5 30 27 30 农村人均消费支出经济概况 截至2010年末 农村居民人均消费性支出5387元 较2009年增长13 2 消费支出占纯收入比重保持在70 以上 吃 穿 用 住消费品迅速增长 服务性消费需求趋势旺 铜陵市 2006年2007年2008年2009年2010年 农村居民人均消费性支出 元 28753318411547575387 农村居民人均纯收入 元 38694614557361947266 人均消费支出占人均纯收入的比重 74 3071 9173 8476 8074 14 年末金融机构存款额经济概况 截至2010年末 全市年末金融机构存款额406
8、51亿元 较2009年 增长16 9 随着存款逐年剧增 急需整合投资渠道 铜陵市 2006年2007年2008年2009年2010年 年末全市城镇金融机构存款额 亿元 190 28228 07261 87347 65406 51 增长率 18 119 933 832 8016 9 社会消费品零售额经济概况 截至2010年末 全市社会消费品零售总额99 15亿元 较2009年 增长18 30 消费势头强劲 市场潜力巨大 铜陵市 2006年2007年2008年2009年2010年 年末全市社会消费品零售额 亿元 48 6457 1670 6383 8299 15 增长率 15 2017 5023
9、6018 7018 30 城市小结 1 2010年末 全市城镇居民人均可支配收入16769元 贫富差距 城乡差距不断缩小 一定程度上扩大了购房人群 有利于城市化进程 2 消费需求持续增长 城镇居民人均消费水平已达12877元 吃住用穿消费品迅速增长 住房和汽车成为新的消费热点 农村居民人均消费水平达5387元 交通 通讯 商品房 也日益成为高收入农民家庭的选择 3 居民收入特点 居民收入稳步提高 居民生活消费增长迅速 非消费类消费增长加快 占到支出1 3 铜陵市消费支出大幅度增长 居民生活水平与质量明显改善 在居民消费支出结构中 生活必需 型消费增长平稳 所占比重下降 家庭设备和服务性消费所占
10、比重明显上升 消费结构的升级 显现出市场消费的强劲势头和潜力 城市规划Part 3 新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地 电子材料产业基地 长江中下游重要的工贸港口城市 皖中南中心城市 城市规划 城市规划 城市将形成 一城三区 一主两副 组团式空间布局结构 主城区 是全市的政治 经济 文化 信息和公共服务中心 东部城区 由顺安钟鸣和金桥工业园组成 形成以工业为主的综合性新城区 南部城区 由横港 大通组成 主要发展商贸物流 旅游服务业 工业形成多种功 能协调发展的综合性新城区 东拓南扩 宏观市场小结 一 铜陵市经济增长速度名列前三 进入经济快速发展时期 2010年 铜陵 市在中国城市综合竞争力
11、排名第78位 在安徽省中排列前茅 二 居民消费能力强劲 2010年铜陵市居民的户均存款达到5 5万元 处于安 徽省领先位置 三 人均GDP2010年突破6万元 全省排名第四 城镇人口占全市人口62 以上 城市化水平较高 随着经济水平的提升 这部分城镇人口改善居住的意愿 强烈 四 东扩南拓 城市发展战略 将全面拉动铜陵市经济的发展 铜陵市房地产市场第二部分 房地产发展概况 板块市场分析 区域在售个案 房地产发展概况 板块市场分析 区域住宅市场 商业市场调研 Part 1房地产发展状况 地产开发状况 2010年房地产开发投资额73 3亿元 从近五年房地产开发投资额来看 年平均增 长率在37 左右
12、铜陵市市区房地产开发投资额保持高速增长态势 08年得同比增幅超过省会城市 合肥 表明铜陵房地产市场逐步走向成熟 在一定程度上促进了本项目的发展 2006 年 2007年 2008年 2009年 2010 年 供求关系 据统计显示 铜陵市近五年 房地产市场呈快速发展态势 2006 2010年 全市商品房施工面积持续快速增长 施工面积年均增长达20 以上 据统计 2010年年底 市施工面积达541 2万 同比09年增加了103万 据统计 2010年销售面积达74万 按照每套面积100 计算 销售套数达7400套 量价走势 在销售套数上 2010年1 12月份 铜陵市商品房销售备案6620套 环比2
13、009年下跌14 47 其中 12月份全市商品房销售总套数988套 位居全年销售排行榜之首 在成交价格上 2010年12月份铜陵市住宅成交均价5432 95元 同比上涨1328 5元 2010 年的楼市调控 组合拳 频频出击 接着2011年的楼市调控的持续进行 总体上2011年楼市整体 运行比较平稳 成交量和价格上未出现较大波动 总体上来看 楼市调控对铜陵楼市有一定的影响 除了2010年1月持续去 年的火爆和12月出现了 急买急卖 的现象 整体而言 铜陵楼市一直表现的 不温不火 调控政策的持续出台 2010年楼市陷入 最低谷 按照铜陵楼市抗压性强的惯性来推测 2011年铜陵楼市的整体情况呈现
14、较为稳定的态势 在销量和价格上波动未出现大幅度的变化 Part 2区域板块认知 板块划分 中心区板块 新城区板块环天井湖板块 东郊板块 城南板块 本案 按照地理位置与楼盘聚集 情况看 铜陵市城区板块可划分为 中心区板块 新城区板块 东郊板块 城南板块 环天井湖板块 等五大板块 呈现 一主四副 的格局 本案项目地块位于 新城区板块南部区域 板块特点 1 中心区板块特点 中心区供地有限 区域推盘总量不大 房价稳定在高位 该区域板块一直是市民居住认知度最高的的区域 拥有优越的区位优势和完善的生活拍套设施 物业类型以小高层 高层为主 销售价格基本在5500 6500元 高的达到了7000元 以上 2
15、新城区板块特点 该板块依托于政府规划的中心倾斜 新城区板块加速崛起 已成为铜陵市较为热门的板块 周边扎堆有万泰翡翠城 万泰水晶城 五环国际 恒大绿洲等一批高品质楼盘 该板块是主城区连接经济开发区的前沿 是城市规划 北扩 的要地 政府一大批市政工程迅速建设 该板块价 值逐渐上升 物业类型多层与小高层为主 价格在4500 5500元 左右 3 东郊板块特点 该板块借题发力 依据自身区域发展 经过几年的发展浪潮也渐渐发生了巨变 目前主要物业类型以小高层为主 均价在4300 5300元 左右 板块特点 4 城南板块特点 该板块蓄势待发 性价比较高 南部城区是构成铜陵市 一城三区 一主三副 城市空间结构
16、的三个城区之一 依托交通便利和市政府重点规划的旅游产业 对本板块有较大的经济发展优势 物业类型以小高层 高层为主 销售价格在5500 6500元 5 新城区板块特点 该板块借助天井湖 南湖等自然湖泊景观 在五大板块中具有独一无二的生态优势 该板块区域环境优美 靠近市县两级政府办公地 坐拥天井湖 远眺笠帽山 真山真水的环境 成就了该板 块特质 被公众看好的主要原因 目前价格不一 有6300元 以上的洋房 也有5500元 左右的多层 基本价格区间在5500 6500元 往东北发展 出了市中心 新城板块 城东板块认可度高 楼盘开发量逐渐增加 未来市场竞争 激烈 市政府北迁 未来是房地产开发热点区域 本案位于新城板块南部 与市中心板块 城南 板块具有一定价格优势 但配套不足 天井湖板块 东郊板块相比 本项目地块更具有居住性 形象更好 但是环境不足 Part 3区域住宅市场 翠湖二路 翠湖一路 翠湖四路 翠湖六路 泰山大道 天山大道 陵江大道 石城大道 翠湖三路 华山大道 衡山大道 北京路 本案 铜陵学院 铜陵职业技 术学院 铜陵经济技 术学院 西湖大道 外国语学校 恒 大 绿 洲 万 泰 水
