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1、鲁能三亚湾新城 国际文化会所 项目 产品设置及运营建议 2009年11月 项目地块位于三亚湾新城西南侧 属于三亚湾新城内的 游艇港湾社区板块 项目地块 游艇会港湾社区 重点发展游艇业 构筑游艇别墅 区 游艇服务区 游艇停泊区等 功能上互补 性质上互助 开发 上相互促进的区域 GOLF绿地社区 发展休闲娱乐业 构筑球场活动 区 球场别墅区 俱乐部会所区 等功能 美丽城片区 发展商贸 娱乐 休闲业 辅以适当的居 住功能和城市公园 体育中心等配套服务 设施 安排商务办公区 宾馆度假区 商 业娱乐区 水上公园区 娱乐休闲区等 地块区位 现状交通为东西向新城路及古榕路 南北 向道路未建 宗地的规划交通主
2、要依靠围绕四周的井字形路网解决 从当前道路建设情况看 东西向道路已竣工投入使用 南北向道路尚未修建 如道路体系不做继续完善 可依托的交通关系为东西向道路 地块交通现状 地块南侧一二线海景用地已开发完毕 以酒店 高档 住宅为主 步行至沙滩需10分钟 项目地块 机场路 新城路 三亚湾路 三亚海航度假酒店 三亚湾沙滩 帝王花园 地块四至 为海航集团下属的五星级酒店 内 部包含5400平米的会议中心 为三 亚亚太会议中心的选址地 为2005年开发的别墅物业 开发机 构为凯实业开发有限公司 阻隔项 目对一线海景的视线 地块东侧为项目规划开发用地 以正在开发的游艇2 区及大面积的集中绿地为主 项目地块 机
3、场路 新城路 地块四至 三亚湾路 游艇2区 公共绿地 用地性质 公共绿地 G1 用地面积 30810平方米 容积率 开发现状 土地未确权 游艇2区 用地性质 一类居住用地 R1 用地面积 103971平方米 容积率 48127平方米 产品形态 独栋 联排 地块西侧为已确权的项目规划一类居住用地 结合控 规指标 未来将成为高品质别墅集中区 项目地块 机场路 新城路 地块四至 三亚湾路 A 1 9用地 用地性质 一类居住用地 用地面积 44200平方米 容积率 0 25 开发现状 已确权土地 A 1 14用地 用地性质 一类居住用地 用地面积 41400平方米 容积率 0 25 开发现状 已确权土
4、地 A 1 18用地 用地性质 一类居住用地 用地面积 22200平方米 容积率 0 5 开发现状 已确权土地 A 1 19用地 用地性质 一类居住用地 用地面积 7100平方米 容积率 0 5 开发现状 已确权土地 地块北侧为大量未确权的规划一类居住用地 与项目 地块间联系被古榕路阻隔 项目地块 机场路 新城路 地块四至 三亚湾路 A 1 5用地 用地性质 一类居住用地 用地面积 43600平方米 容积率 0 5 开发现状 未确权土地 A 2 2用地 用地性质 一类居住用地 用地面积 48150平方米 容积率 0 3 开发现状 未确权土地 A 2 3用地 用地性质 一类居住用地 用地面积 4
5、4510平方米 容积率 0 3 开发现状 未确权土地 地块控规技术指标已定 用地性质为教育科研 一类居住用地及消防用地 地块二规划技术指标 用地性质 教育科研设计用地 C6 用地面积 46600平方米 容积率 0 4 地块一规划技术指标 用地性质 一类居住用地 R1 用地面积 31300平方米 容积率 0 3地块一 地块二 地 块 三 地块三规划技术指标 用地性质 消防用地 U9 用地面积 9240平方米 容积率 0 8 地块区位 项目本体分析小结 1 指标优势 容积率指标总体偏低 可打造高品质产品 2 区域优势 位于三亚湾新城规划中高端的游艇港湾社区版块 3 规划优势 临近规划有游艇码头 河
6、道等强势配套 1 无强势海景资源 地处二线地区 由于海坡和建筑物干扰 没有强势海景资源 2 游艇规划未呈现 由于河道处理问题 未来一段时间游艇规划均难以呈现 3 缺乏配套设施 周边生活配套设施匮乏 居住度假体验感大打折扣 项目优势条件 相对弱势因素 项目定位研判 项目核心目标及核心问题 文化主题区 南区 的发展建议 Part 4 Part 2 Part 1 度假别墅区 北区 的发展建议 Part 3 报告研究内容 Part 5关于项目推盘计划的建议 Part 6关于文化主题运营的亮点建议 本项目作为三亚湾新城的一部分 从整体角度出发 势必要考虑 与项目 与城市 与区域 与大时代格局的关系 天涯
7、海角 凤凰机场 火车站 红塘湾 三亚湾 大东海 亚龙湾 海 棠 湾 市区 三亚湾 新城 本项目 崖州湾 北纬180 一条关于热带滨海的假日旅行线 集中了地球 上最旖旎 最浪漫的热带海岸 夏威夷 巴厘岛 加勒比 海 吕宋岛 以及中国唯一的三亚 三亚湾新城位于三亚市三亚湾西部海坡开发区 是三亚市 主城区向外扩展的主要发展方向 属三亚非常重要的区域 位置 主城区面朝南中国海 背距三亚凤凰国际机场1公 里 东西长9公里 南北平均宽700米 规划总用地面积 6 865平方公里 总规划人口为4 36万 根据三亚湾新城 的规划 6 8平方公 里的新城将陆续建 成游艇港湾社区 高尔夫绿地社区 美丽城度假社区
8、常住与养老社区 娱乐区 安置区六 大区块 游艇港湾社区 高尔夫绿地社区 安置区 与6 8平方公里新城的关系 差异主题 整个6 8平方公里的规划开发范围内 本项目拥有唯一 成规模的教育科研用地 有相关主题演绎的基础 教育培训 集聚人气 美丽城片区 三亚湾新城作为旅游度假与未来城市中心两个角色的交 集 承载文化类度假物业具有得天独厚的优势 u 1995 2010三亚市城市总体规划 将三亚市定位为国际性热带滨海 风景旅游城市 将三亚湾确定为三亚市城市主要发展方向 规划中的发展方向 u建成一个以娱乐业 休闲度假业 游艇业 居住等功能为主体 u综合商业 旅游 贸易 体育运动 会议 展览 康疗等功能为辅
9、助 u为外来旅游者与城 市居民提供新型旅游娱 乐度假消费服务的 u市政配套服务设施 齐全的现代化滨海新城 亚龙湾 大东海 三亚湾 海棠湾 三亚市区 旅游度假发展 城市发展方向 与6 8平方公里新城的关系 三亚要打造成为国际性热带滨海旅游城市 发展多元化 的旅游度假产品是必然选择 旅游度假产品 体系 自然观光 旅游购物 休闲娱乐 文化体验 保健康疗 专项旅游 u旅游产品的发展从单 纯的自然观光逐渐向多 元发展 u随着旅游度假层次的 提高 旅游度假产品逐 渐增多 并向细分方向 发展 u越高等级的旅游度假 区的旅游产品越丰富 与三亚城市的关系 海南过去开发的旅游度假产品大多是与海资源的简单嫁 接 该
10、类产品已无法满足客户需求 海南岛 棋子湾 滨海旅游度假 高尔夫 南山文化旅游区 宗教文化 旅游观光 红塘湾 滨海居住 高尔夫 酒店 游艇 三亚湾 城市滨海度假 高尔夫 酒店 游艇 时尚会展 亚龙湾 度假会议 高尔夫 酒店 游艇 观光 海棠湾 清水湾 香水湾 度假 高尔夫 酒店 游艇 主题公园 生态公园 石梅湾 土福湾 旅游度假 酒店 游艇 主题公园 文化风情 村等 博鳌 会议 度假 高尔夫 酒店 游艇 生 态养生 东海岸 滨海旅游度假 高尔夫 游艇 西海岸 滨海旅游度假 酒店 高 尔夫 滨海休闲观光 抱虎角 滨海旅游度假 月亮湾 滨海旅游度假 三亚 海口 海南开发的旅游主题 n热点滨海生态观光
11、 南山旅游区 三亚西岛和蜈支洲岛 陵水的生态公 园 万宁市的石梅湾 文昌市的东郊 椰林 海口市的假日海滩 东寨红树 林等 n黎苗风情观光度假 土福湾等 n海南文化古迹游 南山宗教文化游 天涯海角等 n热带动植物观赏游 兴隆热带花园 海口热带野生动物园景点 n滨海休闲养生度假 各大湾区的滨 海旅游度假区 多打休闲养生牌 走 高尔夫 酒店 游艇 住宅的模式 与海南旅游发展的关系 目前海南旅游度假产品逐渐从资源型到体验型的转变 不同时期的旅游主题口号反映了海南旅游的转型升级 椰林 海韵等简单的自然资源为 核心卖点 观光游览 消费频次不确定性 收入主要来源于门票收入 1993 2008年 椰林海韵醉游
12、人 养生 放松等体验产品为核心卖 点 综合性体验 重游率高 多元消费收入实现盈利 2009年以后 要想身体好 常来海南岛 随着休闲旅游需求层次的提升 追求心灵体验型和个 人素养提升的客户不断增加 生理需求 安全需求 社交需求 尊重需求 自我实 现需求 n生活水平提高 城市生活的矛盾和压力 推动需求层次升级 追求更高层次的自我 提升和实现 n整合身心灵的自我探索风潮在欧美等发达 国家十分明显 城市项目特点 美国 Rutland Vermont Peace of mind Emporium 为经历压力 健康危机的人开辟一个疗愈空间 设置园艺治疗 冥想 室 阅读室 呼吸练习室 正统足疗 芳香疗法等项
13、目 顾客群拓展 到儿童 甚至提供亲子 宠物 企业课程等 上海十乐会苑 融合理疗 SPA Lounge 书苑和客房为一体 结合自然生态环境 开辟一个逃离快节奏生活 追求静心的地方 台北 食养山房 静心设计的静心氛围的用餐空间 标榜天然食材 甚至融合理疗 为 食客的身心提供充满禅意美学的美宴 心灵体验节 邀请20多家心灵课程中心 讲解动态静心 知见心理学 禅修 气功 瑜珈等课程 开辟心灵市集区 体验占卜 音乐 自然护肤 有机 食品等身心灵产品 并有个人工作者提供服务 广东 广州达生堂 北接绿林 南临珠江的一处典型心灵回归地 有多种让心灵和身体全 部放松的方式 利用传统中医学理论 给大家提供一个 睡
14、午觉 的 好地方 惠州十字水生 态度假村 国际知名规划 设计师静心打造 建筑与自然充分和谐 十字水森 林水疗 结合印尼传统水疗护理方式 中医按摩和南昆山天然材料 由来自巴厘岛的技师服务 另外还提供身体护理 饮食调理等服务 其他不断涌现的私人诊所 工作室 瑜珈中心 静修团体等 与时代发展潮流的关系 可利用文化主题物业打造差异化概念 理念启示 倡导文化休闲生活 强调独一无二的精神生活价值 策略层面 提供符合文化休闲生活方式及客户潜在需求的创新产品 在物业形态和产品建筑内部 打造出文化与生活平衡存在的空间 大量的文化元素及公共交流空间营造社区文化休闲生活 在公共空间及外部配套上 注重文化元素的引入
15、启示 要求 u物业类型的要求 有针对性的产品形态 u物业结构的要求 有针对性的产品内部空间形式 u物业排布的要求 不同的区位有不同的针对性产品 以上关联分析对我们的启示 对启示的解析 暨项目需要解决的三大问题 L 如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力 主题价值问题 L 如何以产品落地文化主题的表现 L 如何针对不同性质地块开发合理差异的产品 物业价值问题 产品分区问题 项目定位研判 项目核心目标及核心问题 文化主题区 南区 的发展建议 Part 4 Part 2 Part 1 度假别墅区 北区 的发展建议 Part 3 报告研究内容 Part 5关于项目推盘计划的建议 Part 6关于文化主题
16、运营的亮点建议 国内文化地产打造 已有较多案例呈现 随着国 学热的出现 未来可预期文化地产项目众多 分布格局 江苏太湖大学堂 山东万松浦书院 湖南岳麓书院 陕西白鹿书院 天津北洋书院 贵州阳明精舍 北京易和书院 中国文化书院 衡山会所 上海十乐会 上海首席公馆 北京院子 国内已有案例 江苏 太湖大学堂 Case1 n太湖大学堂是由南怀瑾先生主持创办的教育基地 n位于江苏省吴江市七都镇庙港 太湖大学堂位于江苏吴江市七都镇庙港 两面临太湖 始 建于2000年 国学大师南怀瑾先生在此居住与传道 学堂简介 n太湖大学堂位于太湖之滨 2000年由国学大 师南怀瑾先生创办 总占地300多亩 n学堂旨在传播中国传统文化 同时与现代自 然科技 人问科学相结合 发展认知科学与 生命科学 江苏太湖大学堂案例小结 主要活 动 学术文化交流 特色培训 u立足于中国传统文化根基 放眼与推进中西文化交流 u淡化宗教属性 突出其教育与学术功能 u非一般学校性质 采取与中外大学或文化团体签约 对特定主题进行 合作 u国学经典导读讲习班 高级研修班 小学生夏令营 国际学术交流 与台湾两地教学培训等 主要功能 图书馆 培
