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1、1大连大和中盛医科大动迁项目WORKSHOP 九洲远景商业管理机构简介 九洲遠景商業管理機構 购物中心布局研究 九洲远景 上海 2010年08月 购物中心的布局设计是以商业定位为依据 从商业模块的概念 动线和销 售支持区域三个方面进行展开的 商业模块 概念发展 动线设计 销售支持 区域设计 购物中心 商业规划 购购物中心的布局设计设计 是以商业业定位为为依据 从商业业模块块的概念 动线动线 和 销销售支持区域三个方面进进行展开的 阶段 第一部分 商业模块 概念发展 第二部分 动线设计 购物中心 模块布局 购物中心 动线设计 阶段成果 物业条件假设商业概念确定 业态特性分析租户需求访谈 工作内容
2、 12 34 购物中心的物业指标假设 商业业态多维度分析 业态面积占比 目标客群定位等 租户面积及楼层需求访谈 位置需求 5 人流动线的类型及其设计参数 人流动线设计 购物中心布局方法 资料来源 九洲远景分析 6中庭设计 7 物流 人流通道设计原则及输入参数 物流 消防设计 中庭的类型及其设计参数 3 8配套设施 销售支持设计 第三部分 销售支持 设计 购物中心 落位 九洲远景通过物业条件假设 商业概念确定 业态特性分析以及租户需 求访谈四个维度的分析 得到购物中心的初步落位图 购物中心初步 落位图 购物中心初步落位图 第一部分 物业条件假设 购物中心的物业指 标假设 建筑物业 类型 商业体量
3、 层数 主入口 业 态 特 性 分 析 商 业 概 念 行业 子行业 业态面积占比 主题模块落位 目标客群定位 商业业态多维 度分析 租金水平与面 积需求 消费频率与消 费类型 租户面积及楼 层需求访谈 租户位置需求 租户需求 资料来源 九洲远景分析4 确定项目的建筑类型 商业体量 入口位置 停车场以及中庭等 来明确 项目的研究对象 物业条件假设 停车场 停车场类型及面积 物业条件假设 其他 商业体量 建筑面积 单层面积 总层数 入口位置 主入口 次入口的数量 和位置 中庭 中庭类型及数量 建筑类型 封闭式 半 开放式 本项目需要布局的购物中心是什么样 物业条件假设 输 入 条 件 输 出 结
4、 果 1 资料来源 九洲远景分析5 结合项目第一阶段在行业 子行业 业态面积占比确定 目标客群定位以及 主题模块落位 明确本项目承载的业态及布局方向 商业概念定位 行业 子行业 业态面积占比 本项目规划的商业功能 子行业 及业态面积占比 以及相关业态 的代表品牌细化表 目标客群定位 本项目目标客群定位 不同客群规模的占比 男女性别占比 等 主题模块落位 本项目包含的主题模块 相应规模比例以及布 局 商业概念定位 确定购物中心的内 涵 租户 客群 2 资料来源 九洲远景分析6 基于购购物中心整体的商业业概念 通过过各模块块和子模块块商业业概念的组组合与 互动动 共同构建并传递购传递购 物中心的市
5、场场定位和价值值内容 某购物中心 模块 1 子模块1 依据主力行业或其他主题 对购物中心商业概念进行逐级 分解形成模块和子模块 各模块 子模块分别承担购物中 心的某个主力行业或主题 以建立市场Dominance或建立有效的影响力为原则 对模块 子模块进行规划 包括 在整体商业框架的目标消费群定义下 各模块可能 拥有细分的目标消费群 各模块 子模块提供独特的服务内容和价值 可能有 着独特的文化和视觉体验 各模块 子模块的行业组合 包括行业类型 涉及的 子行业及其深度 档次结构 各模块 子模块的店铺组合 包括店铺的类型 数 量 是否采用主力店 主力店的选择方向 各模块 子模块的布局和相邻关系 通过
6、从整体到模块 子模块 top down 的规划方式 确保 整体商业概念最大化的落实和一致性 模块 2模块 3模块 4 举例 子模块3子模块2 8 金鸡湖项目第二阶段报告 举举例 某生活时时尚中心定位于向高端客户户群提供家庭生活的一站式购购物 由七 个模块组块组 成 资料来源 九洲远景 九洲远景通过租金水平 面积需求 消费频率以及消费类型四个维度的分 析 得出了各业态的合理落位楼层图 业态特性分析 租金水平 面积需求 消费频率 消费类型 多 维 度 分 析 低层区 中层区 高层区1 2 3 4 服装服饰服饰配件化妆品药妆店 Body shop西式快餐中式快餐 主题酒吧音乐酒吧便利店 食品专业店
7、3C数码体育用品儿童服装 体育用品 儿童家居及用品 儿童玩具礼品 家庭耐用品品牌店 美食广场 健身瑜伽 影院 KTV 儿童早教 慢摇酒吧 SPA 足疗 家庭餐饮商务餐饮主题餐饮 美容美发 儿童摄影西式餐吧 中式餐吧 茶餐厅 专业百货 剧院 儿童娱乐 课外教育 业态特性分析3 购物中心 资料来源 九洲远景分析9 书店 儿童玩具 药店 Body Shop 药妆店 化妆品品 类杀手店 相对购物行业 第一片区业态建议楼层以低层区为主 第二片区以中层区 为主 第三片区业态以主力店为主 楼层可覆盖B1 4F 购物行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图 3000 100301 500501 1000101
8、 3001001 3000 面积需求 租金水平 高 低 大卖场 家电 百货主力店 服装服饰 服饰配件 化妆品 3C数码 专业百货 品牌多品 类组合店 3C数码品 类杀手店 家庭耐用 品品牌店 精品超市 连锁超市 便利店 食品杂货 专业店 儿童服装 儿童家居 及用品 体育用品 礼品 办公用品 中 中 低 中 高 家庭耐用品 品类杀手店 第一片区 第二片区 第三片区 支持租金水平 面积需求 资料来源 九洲远景分析10 美容美发 SPA 足疗 儿童摄影 商务餐饮儿童娱乐 课外教育 咖啡厅 茶 坊 相对餐饮 文化娱乐行业 面积需求小 租金水平高的业态建议布置在低 层区 中层区 面积需求大租金水平较低的
9、业态建议设置在高层区业态 餐饮 文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图 2500 4001200 2500400 1200 面积需求 租金水平 低 美食广场 健身瑜伽 中 中 低 中 高 KTV 主题餐饮家庭餐饮 中式快餐 西式快餐 中式餐吧 茶餐厅 西式餐吧 儿童早教 影院 剧院 演义酒吧 主题酒吧 慢摇酒吧 支持租金水平 面积需求 资料来源 九洲远景分析11 购物随机性高 频率高的业态建议设置在低层区 而购物目的性高 消费 频率低的业态建议设置在中层区或高层区 目的性 频率 低 中 中 低 中 高 高 大卖场 服饰配件 便利店 服装服饰 化妆品药妆店 Body Shop 儿童玩具
10、 食品专业店 精品超市 儿童服饰 家居 药店 办公用品 礼品 3C数码 家电 体育用品 建材 儿童家居及 用品 随机性 支持消费频率 消费类型 资料来源 九洲远景分析12 消费频率较高 随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区 而目的性较 强的业态建议设置在高层区 也可考虑设置中层区 频率 低 中 中 低 中 高 高 中式快餐 西式快餐 中式餐吧 茶餐厅 美食广场 西式餐吧 家庭餐饮 商务餐饮 咖啡厅 茶 坊 主题餐饮 儿童娱乐 美容美发 KTV 影院 健身瑜伽 酒吧 儿童早教 儿童摄影 SPA 足疗 目的性随机性 支持消费频率 消费类型 资料来源 九洲远景分析13 14 运动基本时尚 女装快速
11、时尚 3000 100301 500501 1000 面积和楼层示意图 101 300 意向租户大多选择1F 2F的位置 并且大多选择300平米以下的铺位 样本量 101个 B1 3F 1F 2F 4F及 以上 1001 3000 大卖场 酒吧 咖啡厅 家庭餐饮 咖啡厅 运动基本时尚 基本时尚 儿童服装 玩 具 家电 家居 电影院 健身 美容SPA 资料来源 安阳租户访谈 九洲远景分析 百货主力店 百货主力店 百货主力店 化妆品店 基本时尚 女装设计师时 尚 男装设计师时 尚 百货主力店 百货主力店 儿童服装 玩 具 家电 家电 大卖场 食品专业店 数码品类杀手 店 数码品类杀手 店 鞋包 运
12、动独立店 珠宝 家庭餐饮 家庭餐饮 西式快餐 西式快餐 中式快餐 KTV 儿童摄影 美发 美容S 租户访谈 各租户面积楼层需求4 主力店业态 休闲餐饮业态选择临主街的位置 而化妆品 食品杂货 服 饰配件选择临入口区域 而正餐 休闲娱乐业态则选择边角区域 主街 中庭 入口 中西式餐吧西式快餐咖啡厅 茶坊建材品类杀手 家电品类杀手家居品类杀手 专业百货 大卖场 综合百货 西式快餐食品杂货专业店 化妆品服饰配件 临主街区域临主街区域 入口区域 边角区域 儿童早教美食广场家庭餐饮主题餐饮 SPA 足疗健身会所 影院KTV 资料来源 某项目租户访谈 九洲远景分析 租户访谈 各租户位置需求4 15 第一阶
13、阶段结结果示意 各楼层层商业业主题题 25号地块块商业业 第一部分结果示意 购物餐饮文化及娱乐服务 药妆店 专业百货 B1B1 L1L1 L2L2 L3L3 L4L4 正餐 商务餐饮 W H 1 均匀可见 但不清晰 W H 2 立面形象和局部清晰可见 W H 3 使人感到空间宽敞 封闭感降低 W H 4 空间的容积性消失 4 59 金鸡湖项目第二阶段报告 购购物中心可到达性是否良好 取决于是否有合理的动线设计动线设计 包括场场地入口 停车场车场 人行通道 卖场卖场 主辅辅出入口 店内自动动扶梯 电电梯等设设置 4 货货运服务设务设施需要屏蔽或设设置在顾顾客的视线视线之外 不打扰购扰购物者 出售
14、软软商品的小商店可以通过过后部走廊来实现实现 可以通过规过规定非营业时间进营业时间进 行货货物运输输 也可以独立划分出货货运区域 并进进行建筑屏蔽处处理 购物中心货物运输设计原则 资料来源 ULI 九洲远景分析 60 物流动线设计注重货运车流提前与购物车流分离开 避开购物者的视线 根据人车分流的前提 设置地下货物通道或地面卸货区 资料来源 九洲远景分析 物流动线设计 货运车流提前与购物车流分离开 设置单独的服务出入口和通道 禁止穿越购物停车场与购物区 物流动线要方便通畅 符合各种货运车辆的行车规范和要求 并尽量避开购物者的视线 利用地下室建造一条货物通道 完全分离货运交通与行人和顾客 但其造价
15、 经营和管理成本很高 适合于综合用 途或土地费很高的限制性场地 在不影响步行人流交通的情况下充分利用地面空间 设置地面卸货区 人流动线与车流动线分流地面设置卸货区 61 货梯布置在建筑的角部或外跨 靠近货物出入口 同时库房的布设需要根 据商业业态需求而定 货梯与库房的设置特点 货梯与库房的设置 货梯位置 布置在建筑的角部或外跨 靠近货物出入口 需设有较大的候梯厅 方便货物的搬运转圜 从货梯 到库房或店铺的路线应该便捷 应避免与顾客流线交叉 货梯载重量 根据所服务的商业业态要求而确定 库房位置 仓储式超市要求在每层平面的端部靠近货物入口及货梯 处设存货区 百货业态多设在地下室 专卖店业态因存货数
16、量较少 可设在地下室 也可设在 营业楼层的边角空间 物流动线设计 举例 德国阿尔特玛克特拱廊购物中心一层每部分在北 侧最外跨设有一组大型货梯 三组货梯分别与北侧的出 入口 中央步行街或小巷保持着顺畅的联系 以便于货 物的输送 资料来源 九洲远景分析 国内部分城市关于装卸车位的数量设置规范 国内部分城市关于装卸车位的数量设置规范 城市物业类型规范 杭州市办公物业每3万平米建筑面积设置1个 最高3个 旅馆物业每100个客房设置1个 超过3个时 每200个客房设置1个 商业物业 每5000平米设置一个 超过3个时 每增加10000万平米 增设1个 超过6个 时 每增加15000平米 增设1个 天津 办公物业 办公类建筑每10000平方米建筑面积设置一个装卸车位 当装卸车位超过三个 小时 每增加30000平方米的建筑面积设置一个装卸车位 旅馆物业 商业场所每10000平方米建筑面积设置一个装卸车位 当装卸车位超过三个 时 每增加20000平方米增置一个装卸车位 商业物业 商业场所每5000平方米建筑面积设置一个装卸车位 当装卸车位超过三个时 每增加20000平方米增置一个装卸车位 南京办公物业
